2018Year11Month

「今あるものを活かす」という発想

この前子供の運動会の応援に行ってきました。自分の頃と大きく変わったのが全体で行う準備体操です。自分の時は当たり前のように「ラジオ体操第一」でした。体育委員長が朝礼台の上で指揮を執っていましたね。今は違います。WANIMAの「やってみよう」という曲に合わせて、ダンスと準備体操を組み合わせたような形で全体体操をしていました。この「やってみよう」という曲はAUのCMでも流れているみたいですが、自分は知りませんでした・・・一応AUユーザーなのですが。まぁそんなもんです。 この「やってみよう」という曲は、その時初めて最初から最後まで聞いたのですが、テンポも良く歌詞も前向きでいい歌だなぁと思いました。気になって家で調べたら「ピクニック」という曲のカバーと言うか、歌詞を変えた曲でした。ピクニックという曲は自分が子供のころから知っている歌でしたし、確か遠足の時にも歌ったことがあります。それなのに…３０年以上も経過すると＆歌詞が変わるとこうも印象が変わるのかと驚きました。 でもこれも「今あるものを活かす」という発想、つまりリノベーションの発想そのものではないかとも思います。ピクニックと言う曲もいい曲であることは間違いありません。それが年の経過とともに歌わなくなり自分の中でも忘れていた存在、価値がない存在になっていました。そこへ、子供の運動会で聞いた「生まれ変わったピクニック」になっていたという衝撃は大きいです。リノベーションも同じです。古くなって価値がないと思われていた、でもそこに新しい考えや命を吹き込むことでまったく新しいものに生まれ変わるのです。そしてそれが多くの共感を呼びます。 空き家が古いから価値がない、昔の建物やデザインだから価値なんかない・・・と思わないでほしいのです。正しいリノベーション（リフォームではありませんよ）で、新しい命を吹き込むことでオンリーワンの価値になります。そう思うと、今の空き家も楽しみな素材ばかりと言うことができるかもしれませんね。

• 2018年11月27日

マイホームセミナーって何？？

不動産鑑定士と不動産屋を混同されるケースがまだまだ多いです。不動産鑑定士は「不動産の売買・仲介等はしませんよ。」と説明してもピンと来ていただけないものです。不動産鑑定士の存在自体が「ピン」と来ないのでしょう。これはこれで何とかしないといけませんが…。 お客様と話していると「子供が家を買うと言っているが、掘り出し物はないか？」とか「いい物件の見分け方を教えて」とか聞かれます。ハウスメーカーや金融機関などで開催しているセミナーに参加されたらどうですか？と話すのですが、あまりいい顔はされません。その後のお話の中で「もっとエグイ内容」を望まれているようでした。 「エグイ内容」と言われても困るのですが、お客様が言わんとしていることは分かりました。また、お客様も現在住んでいる自宅が将来的に空き家になる可能性があり、子供がせっかく新たに土地を買って家を建てても、何十年後かに空き家の仲間入りになるのではないか？と心配されていました。最終的には「私にセミナーをやってよ！」という結論になりました。 当初はあまり本業に結びつくとも思えませんでしたので後ろ向きでした。でも発想を変えて、どうせ結びつかないならそこはそこで割り切って「攻めた内容のセミナー」ができるのではないかと思い、来年の1月に実施しようと計画しています。 タイトル・内容とも（仮）ですがタイトルは「家づくりに自分基準を作る勉強会　～１０・２０年後にフォーカス編～」です。 内容は 「①将来　住んで良いまち・悪いまち　～自治体の未来をビッグデータで分析～」 「②せっかく買っても将来”無価値”になる！？　～立地適正化計画について～」 「③「空き家」活用の落とし穴　～リフォームとリノベーションの違いを解説～」です。 あまり大々的にPRする予定はないのですが、ご興味があれば連絡ください。出張で開催することもできます。

• 2018年11月20日

リノベーションスクールに参加してきました

１１月９日から１１日まで、「第６回リノベーションスクール＠浜松」に参加してきました。リノベーションスクールと聞いてどんな内容を思い浮かぶでしょうか？？私はほぼほぼ予備知識ゼロで参加しました・・・。 リノベーションは空き家をリフォームすることではありません。もっと大きな意味があります。講師の方の言葉を借りると「リ・イノベーション」です。 それはそれとして、スクールと名前があるので「３日間の集中講義（９時から１８時）」だと思っていました。その中でグループで話し合いをして進めていくものだと思っていました・・・。予備知識ゼロの怖いところです。全然違いました。いわゆる「ガチ」です。自分よりも若い人たちが、夜ご飯も食べるのを忘れ深夜まで話し合いをし、空き家を活用してどのような事業ができるのか、何をしたいのかをカタチにしていました。すごい熱量です。圧倒されました。そんな中私は、終電で帰宅する「すっとぼけキャラ」でした。みなさん、すいません。 よく中古住宅の案内を見ると「リノベーション済」とありますが、実際は「リフォーム済」です。リノベーションされた物件には作り手の想いがギュッと詰まっています。そこには「提案」があります。また、ただ新しい何かを加えることだけがリノベーションではないとも思っています。古い物件をきれいにして高付加価値を生む・・・これはこれで大切な視点ですが、私は違う方法もあると思っています。都会では「ひとり親の貧困」が問題になっています。収入も低く、満足な食事が給食だけと言うこともあります。 地方には空き家がたくさんあり、今後も増えていきます。一方、人口減少にも悩んでいます。空き家を空き家として利用しつつ、安い賃料で貸し出すことができれば、ひとり親の貧困問題解決の一助になるのではないだろうかと考えています。都会に住む「ひとり親家庭」を人口減少に悩む「地方」に移住してもらう。そこには安く住める「空き家」があり、正社員としての働き口もある。そんな「ひとり親家庭」に優しい街があればいいなと思います。

• 2018年11月13日

「リスク」と「危険」の違いについて

よく不動産の話をしていると「どのようなリスクがありますか？」と聞かれます。その際に私から聞くことは「話されているリスクとは、不確実性のことですか、それとも危険性のことですか？」と質問しています。 大体皆さん「何それ？」という表情をされます。そして、大体の場合、リスクは危険性のことと認識されています。まあサッカーの試合を見ていても「リスクと取って攻めに行く時間帯ですよ！」と熱く語る解説者もいます。ここでいうリスクは「逆にカウンターを受け失点してしまうかもしれない」を指しているのでしょう。 実はこれ、「リスク」ではありません。危険性のお話です。なぜなら、カウンター攻撃を受け失点しても「１点」です。もしこれが「カウンター攻撃を受け失点したら、何点の失点になるか分からない…。でも、成功した時も何点もらえるかわからない。」のであれば、リスクです。サッカーではどんなに失点しても「１点」です。逆に得点しても「１点」です。「シュートが決まったら一気に５点も取られる」ことはありません。 まとめると「どんな危険を冒して攻めても、カウンター攻撃で失点するのは「１点」、つまりマイナスの程度が確実に分かっています。 分かりやすい例を紹介します。お子様のために新しいうどんメニューができたとします。おいしくて気に入るか、まずくて気に入らない…どっちの結果になるでしょうか？これが「リスク」です。なぜなら、食べてみるまで結果について確実なことは言えないからです。自分はおいしいと思っていても、子供が「自分の好きな味ではないからイヤ」という可能性もあります。 次に「危険」です。それが熱々のうどんだった場合は、何が考えられますか？「食べたらやけどする、子供がこぼしてしまうと手や足にやけどをする」など、確実にこうなるであろうという結果予測ができます。でも冷めてればどうですか？少なくともやけどはしませんよね。それも確実な結果予測ができます。 つまり「危険」は予測して回避することができることです。「リスク」は、やってみないことには結果がどうなるか分かりません。確実にこうなる！ということは言えないのです。「熱いからふうふうして食べるんだよ」でやけどの危険は回避できます。しかし、せっかく作ったのに子供が気に入ってくれるかどうかは、食べてもらうまで分かりません。これが「リスク」です。 「危険」と「リスク」の違い、少しは役にたちましたでしょうか？

• 2018年11月12日

「特定空き家」とは何か？？

空き家問題については、テレビや週刊誌などでも取り上げられていますが、その中で「特定空き家」という言葉が出てきます。イメージとしては「ボロボロの家」というところでしょう。 正確に言うと、つまりお役所的な表現をすると「特定空き家とは、①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態　② そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態　③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態　④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態　にある空き家」です。 とっても簡単に言うと「近隣住民も不安がっているから、早く取り壊してほしい空き家」です。空き家は誰も住んでいません（当たり前ですが…）。所有者は遠方に住んでいたりすると、いわゆる「近隣住民の目」を気にすることはないでしょう。気にしていたら放置せず何とかしようとしているはずです。何かしようと思ったらお金もかかりますが、それを近隣住民が負担してくれるわけでもありません。結局放置されます。 そこで、自治体が「早く壊してほしい家」として指定できるようになりました。役所の人が「近隣住民も不安がっているから、何とかしてよ（←本音は取り壊してほしい、ですがリフォームなどの方法も考えられるのでこんな表現でしょう）」と、強いお願い（勧告）をされます。 お願いなので、聞くか聞かないかは所有者の判断です。理論上は「イヤ！」と言うこともできます。が、実際は断ると強権発動（措置命令）されます。過料か行政代執行（自治体が取り壊し、費用を所有者に請求）されます。 さらに、建物がなくなると土地は更地です。固定資産税の優遇がなくなりますので、税額が６倍になります。解体費用を負担し、固定資産税の増額（←役所的な表現では、軽減措置がなくなる）と相成ります。 不動産における「要注意人物」といったところでしょうか。

• 2018年11月8日

ハロウィンの仮装イベント

ハロウィンが終わりました。私が子供だった頃、と言っても30年前ですが、そのようなイベントはありませんでした。今でも「ハロウィンって何？仮装イベント？？」と思ってしまいますし、ディズニーリゾートで「ハロウィンイベントがある」と言われても、ふ～んくらいにしか思いません。クリスマスは一大イベントですが。 全国各地でハロウィンイベントが開かれたようですが、やはり渋谷のスクランブル交差点を中心としたイベントについて、ニュースやネットニュースでも大きく取り上げられていましたから、大変印象が強くなっています。それもかなりネガティブなイメージです。しかし、全国的には穏やかなハロウィンになっていたのではないでしょうか。 これと比較するものとして、名古屋で現地調査をしていた時にホテルの前にとても長い行列ができていました。有名人でもいるのかと思いましたが、行列の人はトランクケースを持っています。中国人の旅行客かなとも思いましたがそうではなさそうです。気になってネットで検索したところ、名古屋でコスプレイベントが開催されるということで、着替えのためホテルの部屋を借りる人たちの行列でした・・・。 何が言いたいか？？日本人は仮装するのが大好きということです。もっと言うと、アートという視点からも「アウトプット大好き」ということです。仮装イベントだけでなく、あらゆる街でアートイベントが開催されています。ディズニーランドに行くと、いい大人でもミッキーのシャツや耳飾りをつけて普通に歩いています。あの格好を街中でしようものなら変人扱いですが、ディズニーなら許されるのです。それだけ「アウトプット」したいということなのでしょう。もっと言うと「アウトプットした自分を見てもらいたい」ということです。 不動産鑑定士の観点から言うと、アウトプットできる場所を提供することで、その地域が変わる可能性があります。街の写真スタジオもおしゃれなところは盛況です。写真館は「カメラマン」というプロがいますが、でも他人です。身内だけでアウトプットを楽しめる場所があればそれはそれで需要があると思います。親子で撮影する、友達と撮影する、会社の同僚で撮影するなど、スマホのカメラも進歩している今だからこそ求められているのではないでしょうか。 もっと言うと、地域全体でそのような機運を盛り上げればディズニーリゾートと同じように「アウトプットするのが普通の街」になるのではないでしょうか。ただの廃墟タウンも撮影スポットとしては「超一流」ですからね。

• 2018年11月6日

リノベーション物件の下見をしてきました

先週ですが、リノベーションスクール参加にあたって事前に出された物件を３件ほど下見してきました。どの物件も手ごわい感じです。不動産鑑定士としては最有効使用を判断しなくてはなりませんが、築古の容積率未消化物件を継続使用するよりも、取り壊しをして新たに賃貸マンションを建築した方が良いのでは？？と思える物件でしたが、それを言ってしまっては「リノベーション」になりません。 リノベーションの本質は不動産鑑定士の最有効使用の判断とは異なっていると思います。リノベーションをするからには「地域を変える」ことが必要です。かたや不動産鑑定士の最有効使用の判断は「地域に合わせる」というものです。全然違います。だから面白いのです。 ちなみに、その３件の物件ともなかなかの状態です。人通りが少なく商業繁華性も衰えつつある築古の物件です。ここでうっかり「カフェ」なんてやろうものなら確実に失敗するだろうなと思いました。でもここからがリフォームとリノベーションの違いです。リフォームであれば綺麗にし直して賃貸することもできなくもありません。投資した分を回収できるか否かは別問題ですが・・・。リノベーションは違います。綺麗にすることは「手段の一つ」でしかありません。目的ではないのです。 築古で汚い物件をそのまま活用して地域を変えることはできないだろうか？私は考えました。どうせならもっと汚くして廃墟とまではいかないまでもそれに近い状態にしてしまう。そして写真スタジオとして時間貸すればいいのではないかと思いました。「空間を貸す」という発想です。七五三で写真スタジオに行ったことがありますが、廃墟チックなセットもありました。写真スタジオで撮影すると結構な金額になりますが、「場所は貸すので後は自由に撮ってください♪」なら、これからがピークとなる七五三だけでなく、例えば中高生が思い出として制服で写真を撮るという需要もあると思います。コスプレなんかも面白そうですね。 これが成功すれば、周辺の物件に空きはたくさんあります。違った趣の写真スタジオや、コスプレ衣装の貸し出しと着替えができるショップ、撮影した写真を現像できるショップやSNSにアップするためのフリーWifiの設置したカフェなどの店舗ができるかもしれませんね。こうなればその一帯は「セルフ写真スタジオ街」として復活するかもしれません。いわゆる「インスタ映え」です。

• 2018年11月5日