2018Year12Month

ネットでよく見る「えっ！自宅がこんなに高く売れた」という広告について

ネット広告でこんな広告を見たことありませんか？似たようなフレーズで「静岡県の不動産価格が上昇中！？」というものもあります。気になってその先に進んでみました。なんてことはない、「不動産の無料査定」の広告でした。 わが社で無料査定をすれば高い金額で査定しますよ…というものです。ハッキリ言いますが、高い査定を出すこと自体は簡単です。問題はその先です。不動産鑑定士であれば「なぜその金額になったのか」を、合理的に説明をしなくてはなりません。でも無料査定では…どうなのでしょうか？ また、高い金額で査定してその金額で買い取ってくれるかは別問題です。高い金額で出しておいて、そこから徐々に下げていくという手法です。なぜそんなことをするのか？簡単です。自社で仲介をしたいからです。仲介に入れれば売れた時に手数料が入りますよね。 同じ不動産でもA社とB社で査定を出して、結果が大きく違っても珍しくはありません。もしA社が良心的で「妥当な金額」を出してきたとします。そしてB社は自社で受注したいために「割高な金額」を出してきたとします。あなたはどちらに依頼をしようと思いますか？ 簡単です。B社に依頼するのが普通の行動でしょう。でもなんだかんだで最終的には「妥当な金額」で折り合うのです。最初から妥当な金額を提示したA社へ依頼した方が良かったようにも思えますが・・・。やはり不動産の価値判断は難しいのです。不動産会社から「この金額」と提示されたらそれに反論するのは素人にはなかなか困難です。できるくらいなら最初から無料査定を利用することはないのかもしれません。 相続の場面でこんなことをされたらどう思いますか？不動産をもらわず現金でもらう人は、不動産の価値が1円でも高い方が自分の取り分が多くなります。逆の場合は、不動産の価値が1円でも低い方が自分の利益に直結します。数万円であれば別にいいのでしょうが、不動産の場合は何百万円と言う単位で異なってきたりします。 無料査定同士をぶつけて不動産の価格を云々するのは、不毛な争い以外の何物でもないです。不動産の鑑定評価書があれば双方とも納得すると思います。鑑定評価書に無料査定をぶつけられても…無料査定をした業者により詳しく説明してもらえるのであればまだいいですが、相続のような面倒な場面で、無料査定でそこまでお付き合いしてくれるかは分かりません。特に不動産を相続しない側が無料査定を出し、業者に説明を求めてもなかなか難しいと思います。

• 2018年12月28日

資産運用でよく言う「お金に働いてもらう」とは？

はっきり言いますが、日本人は貯金が大好きです。でも資産運用セミナーなどでは「お金に働いてもらう」というキーワードを使います。個人的には意味が分かりません。お金は働きません。働くのは人間であったり機械、システムです。そんな言い方をするから「訳が分からない」のです。 「お金に働いてもらう」とはどういうことか？これは不動産に置き換えれば分かりやすいです。あなたは駅前に土地を持っています。現在は更地です。さてあなたはどうしますか？ 選択肢としては①そのまま更地として持っている　②自分でマンションを建築する　③マンション会社に貸す　　さあどれにしましょうか。 ①そのまま更地として持っている…そこからは何も産み出しません。むしろ高い固定資産税を払う分だけ財産が目減りしていきます。　　②自分でマンションを建築する…建築費、入居者募集、賃貸管理、修繕なども自分の責任でやらないといけません。　　③マンション会社に貸す…地主になります。マンション関係業務はマンション会社が行い、地主として地代をもらいます。 さあ、どれがいいでしょうか？個人的は③です。 これを言い換えてみましょう。①預貯金としてそのまま置いておく　　②自分でえ会社を起こす　　③やる気のある企業へ投資する　　です。このまま預貯金にしておくと消費税率UPにより、最低でも２％の価値下落になります。自分で会社を起こすのはかなりのリスクを背負うことになります。やる気やアイデアのある人や企業にお金を貸す、投資して出た収益から一部を還元してもらう方が、いろいろな意味でおいしいですよね。 これが「お金に働いてもらう」という意味です。もっと言うと「お金を有効に活用してもらえる人や企業に貸し、その資金を元手に働いてもらう」ということです。

• 2018年12月26日

空き家とフードコート

昨日は家族でイオン市野という、この地域では最大のショッピングモールに出かけてきました。10時前から行ったのですが、11時頃になるとお腹も減ってくるので、早めにフードコートに行きました。 フードコートはまだ席に余裕がありましたので、とりあえず適当な席に座りつつ、もっといい席が空かないものかと様子をうかがっていました。ラッキーなことに、イスではなくロングのソファー席が空いたのでそこへ移ることができました。 なんだかんだで食事をした後のお話です。周囲はかなりの人です。席もいっぱいになっています。私たちの席も周囲の「早くどけよ」という視線が痛いので、さっさと出ていくことにしました。でも、1時間もすればかなり余裕が出てくるのになぁ・・・とも思いました。 空き家の問題もこれと似ていると思います。これから人口減少です。フードコートで言うと、来客数は減っていきます。でもフードコートの座席数は一定であって減りません。一方で空き家は違います。どんどんその数が増えていきます。 人が来なくなるフードコート、座席数がどんどん増えていくのです。端っこにあってお店から遠い場所にある座席なんか見向きもされないでしょう。午後2時、3時になれば間違いなくそうなります。夕方になれば増えてきますが、人口問題は減る一方です。 では、どうしたらいいでしょうか？簡単です。人がいるうちにさっさと手を打つことです。時間が経つことでいいことは何もありません。少なくとも端っこの席であれば、人がいるうちでないと何もできません。 フードコートであれば、あなたの席の位置関係は分かります。でも不動産はどうですか？位置関係分かりますか？適正価値は分かりますか？ それが分からない状態では対策のしようがないと思います。

• 2018年12月25日

美容室の求人難について

不動産鑑定士とはまったく関係ないように思います。私もそう思っていました。でも過去形です。実はこの問題についても不動産鑑定士、リノベーションの考え方が活用できるのではないかと思います。 地元の美容室のオーナーと勉強会をご一緒させていただいています。そこで「美容室のスタッフ求人を出しても、人が全然来ない。新卒向けの説明会にお金を払ってブースを出しても、東京の大手サロンに持っていかれてしまう。」ということでした。女性が多い職場ですので、育児休業から復帰せずそのまま家庭に入ってしまう人もいるということもあるでしょう。 インスタ映えするサロン、労働条件が好待遇なサロン、雇う側も色々な差別化をしています。でも私から見ると「あんまり変わんないよね。」です。給料が数千円しか違わない、教育体制がどうのこうの…あなたと他のサロンは何が違うのでしょうか？ インスタ映えに至っては、そんな流行りすたりがあるもの、もっと言うと5年後もインスタ映えで差別化するつもりですか？と言いたくなります。 結論から言います。「需要と供給のミスマッチ」でしょう。空き家問題と構造はそっくりです。そして不動産鑑定士は「市場参加者」としての立場で見る習性がついています。ここで言う市場参加者とは「サロンのオーナと、これからどこのサロンに就職しようかというスタッフ（学生も含む）」です。 そしてリノベーションの視点です。「リ・イノベーション」です。見る方向を変えるとこの問題は、サロンを差別化する千載一遇の大チャンスです。サロンの財産ってなんですか？ 技術…あって当たり前です。インスタ映え…他でもやってますよね？差別化できますか？　もっと大切な財産があるのです。それに気づいて実行に移した人が先行者利益を持っていくと思います。ネットでは「やれ給与条件がとか、研修体制がとか」ありますが、そこで差を付けられますか？ 不動産鑑定士（市場参加者の視点による分析）とリノベーション、この視点で考えると、もしかしてこうすればいいなじゃい？？というアイデアがあります。気になる方はご連絡ください♪サロンにイノベーションが起きるかもしれません。

• 2018年12月20日

それって、何が違うんですか？

移住を促進する自治体はあります。本気度の違いはありますが・・・。移住促進の情報発信は自治体発です。当然と言えば当然ですが、自治体PRが「それって、他の自治体でも同じだよね？」と思うことが多々あります。 一番思うことが「豊かな自然に…」とか「特産品は〇〇、全国屈指の…」などです。観光客の誘致でもしているのでしょうか？ハッキリ言って「訳が分からないことを言っている」と思っています。 それならもっと優れたところはないんですか？そこと競争して勝てるのですか？そもそも「移住したいと思っている人は、豊かな自然目当てで移住先を選ぶのですか？」です。一つの要因であるとは思いますが、ないよりあった方がいいレベルではないでしょうか？ 特産品は毎日食べるのでしょうか？食べませんよね…。移住する人は「その自治体にある不動産」を購入するのです。もっと言うと住宅を購入するのです。利便性や快適性に加え、将来安心して暮らせるか否かについての提案が必要です。人口減少が進んでいる自治体であればなおさらです。 移住促進支援金〇〇万円とか、住宅ローンで優遇します…それで本当に住みたい、つまり住宅ローンを組んでまでそこの自治体に住もうと思うでしょうか？それこそ「ないよりあった方がいい」というレベルです。 「〇〇市は将来、安心してくらせるまちです。なぜなら…（客観的なデータを示して説明）。さらに、このような補助もします！」と、提案すべきではないかと思います。

• 2018年12月19日

イメージが先行している？

「最近は物騒な世の中になった」とか「最近は治安が悪化している」という声を聞いたりしませんか？特にご高齢の方を中心に「昔はよかった」という声があるのは今も昔も変わりません。でも、若年層にも同じことは言えるのです。イメージが先行しているばかりに、実態が見えていない、実態を見たら「結構、いいんじゃない？」と思うことがあります。 例えば先の例で言うと、物騒な世の中になった・・・データで見ると犯罪件数は平成29年は戦後最小でした。警察白書にしっかりと書いてあります。平成14年と比較して約1/3に減少しています。これのどこが「物騒な世の中」なのでしょうか？ やはりテレビ、ワイドショーなどで凶悪犯罪が大々的に取り上げられているため、治安が悪化しているイメージがついているのでしょう。人間のもつイメージなんてそんなもんです。 実は「イメージ先行」は自治体も同じです。あそこの自治体が住みやすい、あそこは不便・・・というイメージが先行しています。じっくり比較すると「イメージ程悪くない」というより「イメージと全然違う」ということがあり、新鮮な驚きがあります。でもイメージ先行しているため、地価にびっくりするくらいの差があります。つまり「掘り出し物の自治体」がこの世の中に存在するのです。 リノベーションの視点から言うと、このような自治体こそ「新しい価値観」を付けてPRするチャンスです。地元の人にはわからない魅力があるのです。それを引き出すような手伝いが出来たらいいなと思っています。

• 2018年12月17日

親族と絶縁して困ることは？

実はこれと言って特にありません。特にお互いに遠方に住んでいる場合はなおさらです。毎年お正月に実家で2時間程度顔を合わす程度だと仮定すると、今後10年間で20時間しか一緒に過ごさないことになります。 家族とはそれこそ24時間一緒にいることもありますが、別に遠くにいる親族であれば年1回の2時間程度なら、まず日常生活に影響はありません。ハッキリ言えば普段から「絶縁に近い状態」です。お互いに嫌いあっていないという関係でしょう。 この年1回の2時間を良好に過ごしたいがために、何百万円と言う財産を放棄することができますか？「年1回2時間と何百万円、どちらを取りますか？」という質問の方がいいでしょう。よほどお金に困っていなければ後者を選ぶのが普通だと思います。私もそうです。自分の子供の教育費用や住宅ローンの支払もあります。年1回の2時間を良好に過ごすことより、現金の方が自分にとって効用が高いのです。 そして何より、年１回2時間は「別にあってもなくてもどちらでも構わない」のです。相続でモメる時は相手も「絶縁覚悟」で臨んできます。本性を出すと言いますが、それだけ相手も本気なのです。何とか相手より優位に立ち自分に有利なように進めてくるでしょう。大金がかかった交渉ですからね。不動産の価値なんかもふっかけてくるでしょう。知り合いの不動産屋に聞いた、とか無料査定がどうとかです。 不動産の鑑定評価書があれば相手の主張より上回れます。裁判でも採用されるのが不動産の鑑定評価書ですから。裁判で「知り合いの不動産屋に聞いた…」という主張が採用されると思いますか？仮に裁判所が採用しようと思ったら合理的な根拠が必要になります。裁判官の立場で考えるとどちらが「合理的な根拠」と言いやすいでしょうか？ 不動産の鑑定評価をすると「費用が掛かる」のがデメリットという記事もありますが、逆です。「費用をかけることができる」というメリットがあります。タダで手に入る情報には、同じくタダで手に入る情報で対抗されます。タダですから真偽のほどは分かりません。 考えただけで不毛な争いになりそうですね。

• 2018年12月12日

うつ病の原因　～相続～

相続が原因でうつ病になってしまうことがあるそうです。お金が絡む人間関係ですから、いったん揉めだすと本性がむき出しになってくるでしょう。特に遺産の金額が大きければ大きいほどそうなるでしょう。特に話す相手は取引先の人でもなければ企業でもありません。「おじさん・おばさん」や「兄弟」、つまり親族です。普段から話ができる人ならいいのですが、疎遠になっている親族なんて珍しくありません。その人たちとお金の話をするなんて…あまり考えたくもないです。 仲がよかった兄弟や、小さいころに遊んでもらったおじさん、おばさんとお金の話をするのです。それがもしネガティブな方向に話が進んだらどうなるのでしょうか？その渦中にいたら、悩むと思います。場合によっては親戚間で悪口の応酬になるかもしれません。「過去の話」を持ち出されるでしょう。 相続問題が現実になるのは50代～60代あたりでしょうか。会社でもそれなりのポジションにいると思います。逆にそれなりのポジションだからこそ、きれいな解決をしなくてはならないという思いがあるかもしれません。高齢の親戚から「あの会社の〇〇部長なのにがめつい」とか言われてしまうかもしれませんね。相続と会社のポジションなんかまったく関係のない次元のお話なのですが、悪口を言う時はそんなもんです。心無い言葉が心に来ますよね。 では、どうするのがよいでしょうか？簡単です。相続する親に決めてもらえばいいのです。これは財産の大小に関係なくです。元気なうち（認知症になる前）に決めてもらいましょう。特に不動産がある場合はなおさらです。奪い合いではなく押し付け合いになるかもしれません。不動産を押し付けられた上に、代償分割として他の相続人から「現金で見合い分をよこせ！」と言われてしまいます。その分は親と協力して生命保険で用意しましょう。でもやり方を間違えると痛いことになります。不動産鑑定士＆相続診断士の私であれば適切なアドバイスができます。

• 2018年12月11日

相続に対する考え方の違い

不動産鑑定士としてお客様とお話しする中で、やはり相続に対する考え方が違っています。特に思うのは「自分が死んだ後は自由にしていい」という方が多いことです。裏を返すと「自分が死んだあとは自由にしていい。でも生きている間はダメですよ」です。 相続セミナーの案内を見ていると「遺言を残す」とか「相続税について」「相続税と不動産」とかの内容が目立ちますが、遺言を残すためには財産分割が必要です。特に不動産がある場合は、その価値を決めなくてはなりません。また、相続税については完全に亡くなった後のお話です。そして相続税を払うのは自分ではありません。相続する人たちです。もっと言うと「相続税がかからない人」の方が多数です。資産家以外は相続は関係ないとでも言いたいのでしょうか？？ 私が金融機関に勤務していた時は「多重債務・クレジットサラ金問題」から勤労者を守る活動をしていました。なぜか？大切な職場の仲間を守ること、会社にとっても社員が借金問題で頭がいっぱいになってしまうと、いい仕事ができないばかりか周囲に悪影響を与えかねません。でも今は「借金苦で自殺」という話はあまり聞きません。改正貸金業法の施行や「借金問題は解決できる」ことが広く知られるようになりました。また、多重債務は全員が必ず直面する問題ではありません。やむにやまれぬ事情に起因することもありますが、「飲食やギャンブルなど自己の遊興目的で借金を重ねた人たちをなぜ救済しなくてはいけないのか？」というすっきりしない心情や、人に言い出せないという言わば「ネガティブな側面」が大きい問題です。 相続は違います。言葉は悪いですが「何もしていなくてもいつかは直面する問題」です。多重債務問題のように「自分は関係ない」と言えません。むしろそう思っている人の方が危ないかもしれませんね。多重債務問題は「自分と貸金業者」の問題ですが、相続は「自分と相続人（家族）」の問題です。お金の問題ではなく人間関係の問題です。それだけに完全解決が難しく、また一旦家族間で亀裂が入ってしまうと「絶縁」になってしまうかもしれません。 私も小学生の子供が二人いますが、二人が並んで寝ているのを見ると言葉にできない幸せを感じます。イライラしていても笑顔になります。そんな二人が将来自分の財産をめぐって「絶縁」になる・・・そんな結末は望んでいません。自分としては少しでも多くの財産を残してあげたいとも思いますが、逆にそれが何十年後かに「子供たちの絶縁」を招く可能性を高めるのです。そうならないためには、自分が元気なうちに方向性を示すことが大切です。費用をかけてでもやるべきでしょう。子供たちが自分が死んだ後も「笑顔」で仲良くしていてほしいならなおさらでしょう。

• 2018年12月7日

地銀の経営とお金の概念

スルガ銀行の最終赤字が１０００億円を超えるというニュースがありました。それだけでなく多くの地銀が減収になっており、その将来性についても不安がる声があがっています。私たちが銀行とかかわるのはATMがメインだと思いますが、ATMは「オートメイテッド　テラーズ　マシン」の略です。日本語にすると「現金自動預払機」とも言います。つまり主に現金を取り扱う機械です。もちろん通帳の記帳も振込もできますが、これだけネットバンキングが発達すると、「ATMを使って現金…」なんて時代遅れに思えてきます。 そんなこんなしている内にも時代はどんどん流れます。銀行を介さない取引、代表的な者には「LINE　PAY」があります。スマホがあればOKというものです。財布を忘れるよりもスマホを忘れる方が痛い！そんな時代です。そしてその時代を過ごしている人たちがどんどん世の中の中心になっていきます。金融機関と言うインフラが必要なくなる・・・もしかするとそんな時代の入り口かもしれません。１０年前にはLINEというサービスはありませんでした。１０年後にはどうなっているのでしょうか？？ そう思うと「お金」は現金と言うよりも単なる「概念」と捉えることもできます。不動産の鑑定評価も貨幣額で表示をしていますが、その鑑定評価額で現金化できるかと言うとそういうものでもありません。いくらで取引されているか？という視点もありますが、使ったらいくらくらいの収益が出るか？という視点、どのくらいの費用が掛かるのか？という視点も盛り込まれています。 貨幣額でなくポイントで表すこともできなくもないでしょうが、世間全体の価値観の中でどの位置にあるか？を見る上では分かりづらいだけです。そのポイントを世間共通の単位に置き換えなくてはなりません。それが「貨幣額に表す」ということです。 「LINE　PAY」はスマホを落としたらどうなるか？とかアプリを削除したらどうなるか？など色々考えることはありますが、それは「財布」に置き換えても同じことでしょう。もうお金は「現金」ではなく機械上の概念ですね。しかもスマホ上の…。

• 2018年12月5日