リノベーション物件の下見をしてきました

先週ですが、リノベーションスクール参加にあたって事前に出された物件を3件ほど下見してきました。どの物件も手ごわい感じです。不動産鑑定士としては最有効使用を判断しなくてはなりませんが、築古の容積率未消化物件を継続使用するよりも、取り壊しをして新たに賃貸マンションを建築した方が良いのでは??と思える物件でしたが、それを言ってしまっては「リノベーション」になりません。

リノベーションの本質は不動産鑑定士の最有効使用の判断とは異なっていると思います。リノベーションをするからには「地域を変える」ことが必要です。かたや不動産鑑定士の最有効使用の判断は「地域に合わせる」というものです。全然違います。だから面白いのです。

ちなみに、その3件の物件ともなかなかの状態です。人通りが少なく商業繁華性も衰えつつある築古の物件です。ここでうっかり「カフェ」なんてやろうものなら確実に失敗するだろうなと思いました。でもここからがリフォームとリノベーションの違いです。リフォームであれば綺麗にし直して賃貸することもできなくもありません。投資した分を回収できるか否かは別問題ですが・・・。リノベーションは違います。綺麗にすることは「手段の一つ」でしかありません。目的ではないのです。

築古で汚い物件をそのまま活用して地域を変えることはできないだろうか?私は考えました。どうせならもっと汚くして廃墟とまではいかないまでもそれに近い状態にしてしまう。そして写真スタジオとして時間貸すればいいのではないかと思いました。「空間を貸す」という発想です。七五三で写真スタジオに行ったことがありますが、廃墟チックなセットもありました。写真スタジオで撮影すると結構な金額になりますが、「場所は貸すので後は自由に撮ってください♪」なら、これからがピークとなる七五三だけでなく、例えば中高生が思い出として制服で写真を撮るという需要もあると思います。コスプレなんかも面白そうですね。

これが成功すれば、周辺の物件に空きはたくさんあります。違った趣の写真スタジオや、コスプレ衣装の貸し出しと着替えができるショップ、撮影した写真を現像できるショップやSNSにアップするためのフリーWifiの設置したカフェなどの店舗ができるかもしれませんね。こうなればその一帯は「セルフ写真スタジオ街」として復活するかもしれません。いわゆる「インスタ映え」です。

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