Month: June 2018

いつもは見ていないのですが、昨夜はサッカーのワールドカップ中継を見てしまいました。日本対ポーランドは後半途中から退屈な展開でした。１点差負けなら構わないという戦術は、決勝トーナメント進出という面では正しいのでしょう。この評価は決勝トーナメント初戦の結果次第でしょう。まぁ、負けられる試合を作れる状況まで持っていったのは素直にすごいことだと思います。ではこの違和感はどこから来るのでしょうか？
思うに、始まる前までは「勝利を狙う！」と言っていたのに途中から「負けてもいい」という姿勢に変わったことだと思います。最初から「何が何でも決勝トーナメント進出！」であればよかったのかもしれません。ただ、選手にはその意図は伝わっていたのでしょう。実はそこが一番大事なのです。

相続には「監督」という立場の人はいるようでいません。相続全体をリードする立場は本来は被相続人、つまり本人（親）なのですが、残念ながらその自覚がある人は少数であり、だからこそ揉めてしまうのです。親が監督と言う立場でどのような戦術を取るか子供たちに浸透させておけば、内紛は起きないでしょう。しかし「自分が死んだ後のことは子供（長子）に任せるよ。仲良くやってね。」と思っている人が多いのも事実です。長谷部キャプテンに丸投げするようなものです。ただ、長子が自分がキャプテンであると自覚していればいいのですが、親との意思疎通が図れていないので結局何もできず相続を迎えてしまい、これまた揉めるのです。

揉め始めるとそれぞれが自分中心で考え始めてしまいます。不動産の価値も自分にとって一番都合の良い数値を持ち出してきます。よく他士業の先生が運営するホームページでは「無料査定で価値を把握し、合意を図るのが云々・・・」と記載されていますが、そこですんなり合意が図れるくらいならそもそも揉めないでしょう。だからこそ不動産の適正な価値判断を行うことができる不動産鑑定士が重要な役割を担います。
「監督」としての役割はリスク回避です。ここでいうリスクは「兄弟間で揉めるリスク」です。回避できるリスクは最初から回避するようにし、さらには戦術まで描くことができれば、そうそう揉めることはないでしょう。

固定資産税とは何か？と聞かれたらなんと回答すればよいでしょうか。「土地，家屋を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額を、その固定資産の所在する市町村に納める税金です」になるでしょう。これだけ聞いてもよく分からないかもしれません。簡単言うと「自治体に払うレンタル料」です。自分の土地・建物であるにもかかわらず、レンタル料を払うなんておかしいと思われるかもしれませんが、実質的にはレンタル料です。

自治体はあなたの居住する地域で最大の不動産オーナーです。オーナーである自治体は誰かにその不動産をレンタルすることで経営を成り立てています。自治体の収入の約20～25％が固定資産税収入になっています。余談ですが、不動産を相続したが使わないから自治体に寄付したい・・・という声もありますが、基本的に自治体は受け取りません。「基本的に」というのは、今後都市計画等で使用する予定がある土地であれば喜んで受け取ってくれますが、そうでない土地はまず受け取りません。もし自治体の所有になったら固定資産税が徴収できなくなりますよね。税収減になりますからNGなのです。

固定資産税評価額は３年毎に見直されます。近所に駅ができたから便利になった、と喜んでいたら土地の価値が上がり固定資産税も上がってしまった。ということはよくある話です。払う側からすると困った話ですが、自治体からすれば大変よいことです。それだけ自治体の競争力が上がったということです。その逆は払う側からすればいいのですが、自治体からすると大変困った事態です。税収減小につながりますし、何より自治体の競争力が落ちてしまったということです。住民サービスのカットや人口減少も覚悟しなくてはなりません。

今、賃貸住宅に住んでいる人は固定資産税は払う必要はありません。大家さんが払っていますから。その分家賃に上乗せされているのですが・・・。自宅を所有すると固定資産税の納付義務が発生します。払う側は大変ですが、自治体としては住民税も払ってくれる人が来てくれることは大歓迎なのです。あの手この手で移住に向けた補助政策が用意されています。現金支給、住宅ローンの利息補助などなど。でも一番の政策は「住みたくなる街づくり」だと思います。子育てしやすい街、子供と安心して暮らせる街であれば、補助政策なんかなくても向こうから住んでくれます。

まだ自分の中で考えが固まったわけではないのですが、リバースモーゲージローンという商品があります。なかなか普及していないのでどのように活用するのかは各金融機関とも手探りな感じがあるのは否めませんが、長い将来を見据えると将来性があるかもしれません。

自営業者や士業は自分のスキルや信頼で、それこそ生涯現役も可能ですが不安定な面は否めません。一方サラリーマンの人は、定年制度や役職定年制度もあったりして、安定した年収は見込めますが生涯現役となると難しいと思います。また、会社勤務している内は勤務先の会社の信用で借り入れをすることができますが、退職してしまえばそれがなくなるので、信用面では一気に落ちてしまいます。なかなか退職後の借入は難しいでしょう。自分も金融機関に勤務していましたが、退職した人に融資する術としては「年金ローン」くらいしかなかったと思います。

そこで、自身の保有する不動産の信用を担保として退職後も借入することができれば、生活も豊かになりますし、家は価値はあるものの現金化することができない…という固定概念から、リバースモーゲージローンを通じて現金化するというスキームも成り立ちます。相続準備場面でも何かできないか研究する価値はあると思います。

研究して提案できることがあれば、セミナーなどでも紹介していこうと思います。

相続税対策で賃貸アパートを建築しましょう！的なセミナーの案内をよく目にします。あくまで相続税対策で行う、つまり相続税が減額されればいいので、その後の収益まで考えているのか疑問に思うことがあります。
またサブリース契約で「一括家賃保証」があるから大丈夫！と業者が提案してきますが、基本的に業者は自分たちが損になる提案してきません。

しかし一方で、特にこの地域など地方の場合には先祖からの土地であり、できるなら手放したくないと思うのが本音でしょう。収益が上がり賃貸アパート経営が安定的にいくという計画が立てられるならそれでもいいと思います。ただ、相続する時には築古アパートになっていますので、相続した側がそれなりに知識がないと大変だと思いますが・・・。

税理士の先生は、税金の計算を行ってくれますが（まあそれが業務ですから）、必ずしも不動産や不動産経営（不動産投資）に詳しいわけではありません。また、セミナーの主催者がメーカーの場合には、講師料はメーカーからもらいますので「相続税対策として有効です。」と言うことはあっても、「やった方がいいか悪いか」までは言及しません。もっとも、私もそこまで言及しませんが・・・。ただ、そのようなメーカーの方に聞くと「絶対やったほうがいい」と言います。私も実際言われたことがありますので・・・。何をもって「絶対」なのかの説明はありませんでしたが・・・。

メーカーは「積極推進派」、士業の講師は「中間派（どっちとも言わない）」ですから、メーカー主催のセミナーに行けばどうなるでしょうか？無防備でメーカー主催セミナーに行くと、その気にさせられると思います。その後の営業もガンガン来ますから。

ということで、私は中間の立場で不動産投資についてのセミナーを開催します。立ち位置としては「不動産投資をする前に知っておきたいコト」です。もっとかみ砕くと「メーカー主催のセミナーに行く前に知っておきたいコト」です。他にも「相続でモメる不動産価値」についてもお話しします。

ここに５００ｍｌ入りのペットボトルのお茶があります。みなさんならこのペットボトル飲料を「いくら」に評価しますか？
考え方は色々あります。みなさんの最も都合のいいように価値を評価してください。

１：１５０円
２：８０円～９０円
３：２００円

コンビニで買うと定価ですから１５０円です。一方スーパーの食品コーナーでは９０円くらいで買うことができます。観光地やスタジアム内、ホテルなどでは２００円程度で販売されています。
これらを踏まえて「いくら」にしますか？

たかが…と言っては失礼ですが、ペットボトル飲料ですら８０円～２００円と倍以上の価値の乖離がこの世の中には存在しているのです。ペットボトル飲料ならおよその相場観はみなさんは持ち合わせているのでいいのですが、これが不動産だったらどうでしょうか？？数百万円単位で価値が異なるのです。財産分割の場面では、不動産の価値判断如何でもらえる分、持ち出しする分が数百万円で異なってくるのです。もめて当然です。

最初から不動産鑑定士に評価依頼していただくことで、不動産の価値判断に対する不毛な争いは避けることができます。費用は掛かりますが。得られる効果はそれ以上だと思います。

いわゆる「スーパードクター」もののテレビ番組が好きで、子供と一緒に見ています。昨日も見ていたら腰痛に関する治療に関してやっていました。実は自分も10以上前になるのですが、腰部椎間板ヘルニアで２か月ほど寝たきり生活を送り、外科手術でなんとか復活でき、今は日常生活に支障なく完治しました。

腰痛の治療法と言えば、外科手術と投薬治療のどちらかだと思っていましたし、自分は投薬治療していても全然効果がなく、セカンドオピニオンで「すぐに手術が必要！」と診断されたため、その場で手術を決心しました。ところが昨日のテレビの内容では「第３のアプローチ」としてペインクリニックが紹介されていました。

第３のアプローチというのは、今まで見落とされていた部分ではないでしょうか。世の中には、ちょっとした工夫やアイデアで劇的に売り上げが上がったり、社会に変化をもたらすことがあります。セブン銀行も当初はコンビニにATM設置をするビジネスモデルは社内で大反対されたと聞きます。それが今では「コンビニにATMはあってあたり前」です。今までの生活シーンに「新しい提案」をしたことが奏功した好事例です。

不動産鑑定士も同じでしょう。今まであまり世間様に馴染みがない存在であり、今でも名刺を出すと不動産屋と間違われます。難関国家資格と言われていますが、広く一般には「その程度の存在」なのでしょう。鑑定士協会も認知度向上をテーマに取り組みをするみたいですが…。自分は自分なりの提案をして、認知度向上につとめます。テーマは「第３のアプローチ」です。

私は、不動産投資には賛成派です。もっと不動産に対する理解が深まり、多くの方が不動産投資について関心を持ってほしいと思っています。その立場であえて「相続対策で不動産投資はチョット立ち止まりましょう」と提言します。

確かに、現金を不動産に変える、更地にアパートを建築して賃貸する、ことで相続税評価額を下げることができ、結果として納付する相続税額が少なくなります。ただこれは「相続税を納付する必要がある人」です。１０人中９人は相続税がかからないのが実状です。にもかかわらず相続関係のセミナーに行くと「相続税対策には不動産投資が有効です」と説明がされます。個人的には相続で「築古になったアパート」なんかいりませんが・・・。

１０人中の９人は「相続税はかからないが、自宅の不動産は持っている。」のですが、その不動産をどうすべきかで相談する機会もセミナーもなく困っているのではないかと思います。まずどのように評価すべきか、分けられない財産を無理やり分けようとするからもめるんですが・・・。最初から無理して分けなければいいと思いませんか？？ちなみに別居している兄弟が相続放棄するなんて思わない方がいいですよ。兄弟の配偶者は兄弟仲がどうなろうとあまり実生活に影響はないですから、言いたい放題言ってくるかもしれません。その調整をするのはやはり長子になるんでしょうか・・・。

「自宅の不動産を相続せざるを得ない人　VS　相続しないが自宅の評価額は高い方がいい人たち」の構図でもめます。法律上は「公平」ですから、どうしても自宅の不動産を相続せざるを得ない人が弱くなります。金銭的な負担をせざるを得ません。この状態で放置したままにすると、親というストッパーがいなくなったら「争族」がスタートです。

そうならないためには、不動産の専門家である不動産鑑定士にお任せください。少なくとも兄弟の配偶者に自宅不動産の評価で口出しさせないような環境は構築できます。事前に自宅不動産の評価を押さえ切ってしまえば、後は「どう分けるか？」に集中できます。

私の前職は金融機関の職員でした。静岡県は金融機関の数が多く当然それなりに競争もありました。今日見たコラムで「顧客は住宅が欲しいのであって、住宅ローンが欲しいのではない。」という記事がありました。その通りだと思います。住宅ローンは借換がしょちゅう起きています。以前から思っていたのですが、住宅ローンなんか別にどこで利用してもいいと思っています。あくまで住宅ローンは住宅を取得するために必要だから利用しただけです。もちろん金利や総支払金額はチェックしますが・・・。
自分は前職の金融機関で住宅ローンを借りていますが、別に金利如何によっては他の金融機関でもいいかなと思います。金融機関の差別化という話もありますが、「お金」という商品を扱っている以上なかなか差別化は難しいでしょう。A銀行で借りてもB信金で借りても「１円は１円」です。

今、金融機関は収益性の低下に苦しんでいます。そこで投資信託や生命保険の販売に注力しています。販売手数料が大切な収益源だからです。いつも思うのですが、それは金融機関の仕事なのでしょうか？？自前の商品を販売するのではなく、他の証券会社や生保会社の商品です。でも、自前の商品は超低金利で利益が出ない・・・。八方塞がりですね。

私はこんな時だからこそ専門家とコラボして差別化を図るべきだと思います。司法書士や税理士との勉強会は聞いたことありますが、不動産鑑定士との勉強会は経験ありませんでした。それだけ人数も少なく不動産鑑定士の側もそのような働きかけをしてこなかったからだと思います。〇〇士というのはどうしても敷居が高くなります。それは仕方ないです。そこをうまく活用すればそれだけで差別化になるでしょう。

あまりお勧めできる話ではありません。倫理的にも問題があるかもしれません。そこを承知の上で今回は相続の交渉術についてお話しします。もちろん不動産関連ですが・・・。

不動産の評価を知る上では「無料査定」なるものが早くて簡単で…と思っているかもしれません。しかしその金額は各業者の思惑が混じっていたりします。正当に評価をしているものもありますし、自社で取り扱いたいがために高い金額を提示したり、「売れたらいい値」を提示されてきたり・・・どの金額が適正か判断するのは困難でしょう。相続人で揉めている時に、もし私が不動産をもらわない側であれば一番高い査定金額を提示して、この金額を不動産の評価額とするよう押し通します。なぜなら、その分自分の取り分が増えるからです。逆の立場であれば、低い金額を提示します。その分自分の持ち出し金額が減るからです。

それを踏まえ、例えば不動産をもらう側が「１３００万円」、もらわない側（二人いたとします）が「２０００万円」「２２００万円」と提示してきたら、どのようにしますか？？中間を取って１８００万円にしますか？？
私が「２２００万円」を提示した側であれば、「１３００万円と２０００万円の中間である１６５０万円」の評価で納得します。そのかわり、「自分は不動産評価で５５０万円も譲歩したのだから、先に引き継ぐ財産を選らばてもらう！！」と強く主張しますね。別に２２００万円の評価が正しいか否かではなく、自分に有利な展開となればそれでいいのです。これも交渉です。先に譲歩することでより大きな果実を得る・・・不動産の評価がこのように使われることもありますよ。

そうならないためにはどうするか？不動産鑑定士に鑑定評価額を出してもらえばいいのです。国家資格である不動産鑑定士が様々な手法を駆使し、時間をかけて丁寧に求めた評価額と無料査定の金額、どちらが信頼度がたかいでしょうか？言うまでもありません。「不動産鑑定士の評価額がおかしい！！」と主張するならその根拠を示して反論しなくてはなりませんが、なかなか難しいでしょう。費用は掛かりますが、無駄な争い（主導権争いともいいます）がなくなり、逆に主導権を握れるかもしれません。費用以上の利用価値はあります。

私の地元の静岡県の話です。ホテル跡地を伊東市が２億５００万円で購入したのですが、その時に前の市長が仲介業者から１０００万円を賄賂として受け取っていたのではないか・・・との容疑で逮捕状が請求されています。
この土地、現在は駐車場として利用されており、図書館はどこかへ行ってしまったみたいです。最初から「購入ありき」で話を進めたのではないか！や元々は仲介業者が競売で４８００万円で購入したのに、２億５００万円で購入するのは高すぎるのではないか！との意見が出ているそうです。

市が購入しているので必ず不動産鑑定評価を行った上で、適正か否か判断しています。同期の不動産鑑定士の先生が熱海市にいらっしゃいますので聞いてみました。やはり「あり得ない数値」が並んでいたとのことです。依頼者プレッシャー…「最初からこの金額でやってくれ！」だったのでしょうか。

私の立場でこんなことを言うのも変ですが「不動産の価値」って何なのでしょうか？？預金は「３００万円」の残高であればその価値は３００万円ですが、不動産はそうではありません。やはり不動産の価値をがっちり押さえられるのは公的には不動産鑑定士だけですし、そこにチャンスはあると思っています。