Month: May 2018

検索エンジンを使用して「相続対策」と入力すると、ほとんどが「相続税対策」や「節税対策」が上位にきます。相続税対策は確かに相続対策の一部ではありますが、すべてではありません。
相続税の課税対象になる人は全国で８％に過ぎません。むしろ１０人中９人は課税対象外であり「関係ない」と思われるかもしれません。課税対象でない人は「相続税対策」は必要ないですが、「相続対策」は必要になります。

「自分たちには関係ないね」と思っていると、後から「争族（あらそうぞく）」になります。実際に相続でモメるのは財産が自宅（土地建物）のみのケースが多いのです。なぜでしょうか？？考えられる原因は「思いのミスマッチ」です。
相続される側「兄弟間は仲いいし、同居している長男に自宅を相続しても問題ないでしょ。」
相続する側「兄貴だけ財産（ここでは自宅）をもらうのはおかしい。自分たちも相応の財産を分与をしてよ。」　

これが亡くなった後に起きると最悪です。なぜなら自宅は細切れにして分けることができないからです。仮にもらえなかった側が弁護士を立ててきたらどうなるでしょうか？？勝てますか？

そこで事前の「相続対策」が必要になります。特に自宅の価値把握は重要です。自宅を引き継がない相続人は、自宅の価値に応じて自分たちの相続する財産を主張します。

では自宅の価値はどう把握すべきでしょうか？
ここは不動産鑑定士に依頼してください。ウェブサイト上で「自宅無料査定」というサービスもありますが、正直これを使って自宅の価値をいくらと提示しても説得力に欠けます。理由を書くと長くなりますが、不動産鑑定士は国家資格であり、鑑定評価基準に基づいて厳格に評価額を出しています。

そしてもっとも大切なことは「説得力が違う」ということです。モメている時は少しでも相手のアラ探しをしてそこを突いてきます。私が自宅を相続しない相続人から相談を受けたら、自宅の価値判断がおかしい！と主張して鑑定評価を行います。それによって少しでも取り分が増えればいいですから。

現在老朽化した現行の磐田市民文化会館を取り壊し、移転する計画が進んでいます。そして（新）文化会館の設計に市民の声を反映させるため、ワークショップが開催されています。私も公募だったので応募したところ、まさかの採用になり参加させていただいたいます。不動産鑑定士という立場が役に立ったのでしょうか。それならそれでありがたいですね。

このワークショップは全5回になり、先週土曜日までで２回開催されました。第一回目は主催者側の話が長く（これは仕方ないことです）、また参加者同士も初対面であり固さがみられました。２回目から話し合いの時間も長く、お互いに積極的な意見反映ができました。不動産鑑定士の立場で意見させていただいたこともありますし、逆に不動産鑑定士の発想にはまったくないアイデアもありました。不動産鑑定士は「土地をどのように活用するか？」というのは大きなテーマの一つです。しかし「地面をどのように活用するか？」という視点が抜けていたことに気づかされました。

参加者に聖隷クリストファー大学の教授がおられ、アートやまちづくりに精通しているのですが、道路を使用したアートイベントを提案されていました。私には道路をアートイベントに使用するという発想は全くありませんでした。ただ、土地をどう使うのかという面では共通しています。また磐田市は人口が減少しています。市の予想では「増加」することはないみたいです。人口減少と地価下落により税収の減少が見込まれます。コンパクトシティにするという考えも大切ですが、魅力あるまちにして人口を「増やす」まではいかなくとも維持はしていきたいところです。そのためにも、一見全く関係がないと思われる人間同士の方が新しいアイデアが出てきて「面白い≒魅力ある」発想になると感じました。結果が想像できないっていうのがいいですよね。

不動産鑑定士になったから言うのではありませんが、「資産運用セミナー」というイベントに対して各金融機関の考え方が表れていて、おもしろいなと思う反面、結局は自分のとこで売っている商品を買わせたいんでしょ…と思ってしまいます。実際に資産運用セミナーの注意書きには「当セミナーは、投資信託の仕組み・投資環境の説明、個別商品の内容説明および勧誘などを目的として開催させていただきます。」という一文があります。

現在の金融機関は「預金を集めて、貸し出しをしてその差額で稼ぐ」というビジネスモデルは崩壊しています。特に住宅ローンは金融機関同士の競争もあり低金利だなぁと思っていましたが、最近ではオートローンや教育ローンも同じ状況になってきています。そこで少しでも高い金利になるカードローンやアパートローンの販売に傾注した結果・・・顧客保護の観点から問題であるということで、金融庁から目をつけられてしまいました。そんな中でどのように稼ぐかというと、やはり金融商品の販売です。具体的には投資信託や生命保険商品を販売し、販売手数料で稼ごうというフィービジネスです。いいとか悪いとかではなく、そうしないと成り立たないのでしょう。

話を戻します。「今まで預金ばかりだったけどこれから投資を考えよう」と思ったときに「やっぱり投資信託！」とか「生命保険だよ」と思うでしょうか？世の中には「金や原油などの現物への投資」や最近はやりの「不動産投資」もあります。不動産鑑定士の立場では、不動産投資についても考えてもらいたいところです。セミナーに参加する人のニーズは投資信託だけなのでしょうか・・・様々な投資について「まずはどんなものか知りたい」というのが本音だと思います。その上で自分に適した投資は何かを見極めたいと思うのではないかと考えます。結果として投資信託になるかもしれませんが、最初から投資信託ありきで進められたら顧客は満足しないでしょう。かと言って金融機関の職員が「不動産投資はやめた方がいいですよ。」と説明しても受け取る側は「それはあなた方の投資信託が売れなくなるからでしょ」と思われるのがオチです。

そこで、不動産鑑定士を使ってください。私の立場では「不動産投資はやめた方がいいですよ。」とは言いません。専門職業家として不動産投資のいいところもたくさん知っていますし、逆も同じです。それらを説明した上で最終的にはお客様に判断してもらう形になります。そして不動産鑑定士の最大のメリットは「公正中立」であるという点です。自らが売る投資商品はありませんので。
公正中立の立場からお話ししますので、その上で「やっぱり自分は投資信託からかな」と思っていただくようなお手伝いはできます。もちろん不動産投資をもっと詳しく知りたいという方にもご対応します。

不動産鑑定士として独立してから、日常生活が大きく変化しましたが、体にも変化が起きました。簡潔に言うと「おなか回りが大きくなった」ことです。具体的な数値では腹囲がプラス６㎝です。おかげで人間ドックでも「保健指導６か月コース♪頑張ってね！」になりました。

そんなこんなで今は毎朝ウォーキングを１時間程度しています。家の近所を歩いているのですが少し遠くまで歩いてみると…こんな近くに住んでいたのに知らないこと、初めて見る景色がたくさんありました。これが初めて行く街だったらもっと楽しいのかもしれませんね。ここで思い出したのが、不動産鑑定士の実務修習で集合研修があるですが、冒頭のあいさつで会長から「一駅手前でおりて、目的地まで歩いて景色の移ろいを見ること」を進められました。

実務修習中はすっかり忘れていましたが、今思うとやはり大切なことだと思います。不動産鑑定士だけではないのですが、顧客の未来を想定し提案していかなくてはなりません。自分の目や足を使って得たものは、成功体験であれ失敗体験であれ財産になると改めて思いました。

ちなみに、保健指導では１年間で１０キロ減量するよう指示されました（泣）。「来年会う時にどのくらいになっているか楽しみに待っているね♪」と熟年の保険指導員に言われました…。モチベーション上昇させることがとりあえずの課題です。

日大アメフト部の選手の記者会見のニュースでもちきりですが、ひっそりというか隠れてしまった印象がありますが、シェアハウス問題でスルガ銀行の行員が刑事告発されたとのニュースがありました。直接的に携わった人間が告発されてしまったということで、元金融機関の職員としては大変残念な気持ちです。

彼らもやりたくて通帳の改ざんなんかしたと思いたくないのですが、銀行員には高い倫理観（別に銀行員だけではないと思いますが）が求められているので、本来なら「これはおかしい」と言わなくてはなりませんでした。でもそんなこと言ったら「目標（ノルマ）」が達成できませんし、上司から何を言われるか分かったものではありません。もし自分が同じ状況下にあったら、同じことをしていたと思います。それが「普通」だったのでしょう。中には「おかしい」と思っていた人もいると思いますが、「おかしい」と発した時点でその人の出世の道は消え去ります。「出世」に興味がない人もいるとは思いますが、閑職→リストラ（退職勧奨）まっしぐらでしょう。銀行内部なんてそんなもんです。

日大と同じく社長が記者会見すらしない＆行員が退職しているという状況も、日大アメフト部と共通していますが…。きっと悪い見本ということでしょう。スルガ銀行に入りたいという人は減るでしょう。パブリックイメージが悪いですから。ただピンチはチャンスでもあります。ハイリスクな分野にお金を回そうという姿勢は評価されていたのですから、その分野でのノウハウを活かして、同じ静岡県を拠点とするものとして新しい風を起こしてもらうことに期待します。

地元の磐田市の人口が前年度から減少し、17万人を割ってしまいました。それはそれで衝撃的なニュースではあるのですが、さらに細かく年齢別に分析するともっと衝撃的というか、将来が心配になるような内容でした。

簡単に言うと、70歳以上の年齢人口比は増加していますが、それを上回る「現役世代層」が減少していました。特に20歳～50歳の世代は軒並み減少しており、特に最も年収水準が高く子育て世代層の人口が減少しているのは、危機感を覚えずにはいられません。また高齢者層が増えているということは、定年退職後に地元に帰ってきたと推測してよいでしょう。

大変失礼な表現ですが、年収水準が高く健康な世代が減少し、年金収入で医療費や介護が必要となる世代が増加するということは、住民税の減少もありますし、医療費増加に伴う自治体の支出増が予想されます。それだけ自治体の財政を圧迫する要因になります。インフラ整備だけでなくごみ収集や役所業務などの住民サービスの質低下も考えられます。

また、不動産活用も考え直していく必要があります。簡単に言うと「空き家問題」です。将来的に人口減少が加速する構造であり、不動産の有効活用も進まなくなるものと思われ、地価にも影響を及ぼしそうです。地価下落は固定資産税の減少にも結び付きます。

不動産鑑定士として、不動産の専門家として、不動産の有効活用を通じて地価向上に役立つようなお手伝いをしながら、魅力的な磐田市を作り、人口増加と地価向上を両立していきたいと考えています。

今日は、磐田市商工会議所主催の「小さくても強い理美容経営戦略」というセミナーに参加してきました。不動産鑑定士と理美容業界はまったく別物と思われるかもしれません。実際、別物でした。ではなぜそのようなセミナーに参加したのか？それは・・・講師をされる税理士の杉山先生に「絶対に来るように♪」言われたから、というのもありますが、全然違う業界の話を聞いてみたかったということがあります。

理美容協会は、田舎でも小さな範囲に多くの店舗がひしめいていて、ただでさえ激戦状況にあります。それに加え高齢化や人口減少もあり、抱いている危機感が不動産鑑定士業界の比ではないと思いました。そのような中で新たに店舗開業を目指す人もおり、状況が私と似ていると感じました。このようなお話は、他業種の方から聞く方が身になるものです。私も今回の話を聞いて反省することがたくさんありました。

事業計画をふんわりとしか考えておらず、もっと詳細な営業戦略が必要であると感じました。また、商品を売るのではなく技術（知識）を売るという意味でも似ている面もあるなど、発見もありました。

まずは経営計画の見直しから手を付けてみようと思います。

地元の市民会館が老朽化したことに伴い、移転再建築を行いますが、どのような建物にするか意見募集のためのワークショップがありましたので、一般枠で応募したところ採用されました。

先週の土曜日に初めての会合がありました。利用者団体から福祉関係の仕事の方、アートディレクターなど様々な職業の方が一般市民代表として参加していました。私も不動産鑑定士として参加してきたつもりです。僕の考えは、建物単体ではなく地域全体の価値向上につながるような建築物が必要というものです。せっかく税金で建築するのですから、ホールだけ建築して終わりではもったいないです。また、現状の市民会館は用事がないと行きません。私も実はかれこれ何年も足を踏み入れていません…。「用事がないと行かない場所」は活性化しません。「用事がないから行く場所」にすることで活性化されます。人の流れができれば自然と活性化されます。

また、地域では様々な団体が独自にイベントを開催していますが、それらも市民会館を中心としたエリアに集約してしまえば、一層の相乗効果がみられるはずです。あそこでA団体がイベントをし、違う場所でB団体が感謝祭を開催・・・これでは分散してしまいます。小さいですがこのような積み重ねで地価が向上することも考えられます。

余談ですが、市民会館のホールやホワイエの活用化策で「婚活などの結婚イベントができるデザイン」を提案してきました。採用されますでしょうか・・・少し楽しみです。