2018Year9Month

「利回り」という目に見えない価値観

「新しく不動産を貸すのに賃料や地代をいくらにすればいいか？」や「今の賃料や地代は適正水準なのか？」という疑問を持たれることは多いと思います。 では、何をもって「適正」と判断すればいいのでしょうか？？最も分かりやすいのは「不動産鑑定士がそう判断した。」でしょう。でも、不動産鑑定士の私が言うのもなんですが、適正の水準は人によって違うと思います。 一般的には①元本果実の関係　②周囲との比較　③収益分析　によって導き出すのですが、元本果実の関係について話します。 不動産そのものが元本です。貸すことによって得られる賃料なり地代が果実です。分かりやすく言うと元金と利息です。銀行にお金を預けると、つまり銀行にお金を貸すと利息を付けて返してくれます。現在のレートは100万円貸すと1年間で10円の利息がつきます。利回り（パーセンテージ）にすると0.001％です。不動産を貸すとどうなるでしょうか？ これを計算するためには、元本である不動産価格をはっきりと把握する必要があります。つまり不動産を現金換算しなくてはなりません。例えば所有している100万円の銀行預金をおろして不動産を購入します。それを誰かに貸すことで1年間で1万円の家賃（地代）が入ってきたとします。この場合の利回り（パーセンテージ）は１％になります。 銀行に現金で貸していた場合には0.001％、それを不動産に換えて誰かに貸すことで１％になります。つまり自分に入ってくる収入を1000倍にすることができました。これが不動産投資の仕組みです。 ※本来は他にも税金の負担等がありますので利回りは下がるのですが、分かりやすくするためにこの事例にしました。

• 2018年9月21日

企業収益と不動産

私たちの生活に不動産が欠かせないのと同様に、企業が経済活動をする上でも不動産は欠かせません。例えば工場で何かを生産したり、ホテルや事務所なども不動産が必要です。店舗の場合にはインターネット空間などもありますが、路面店やショッピングモールでは不動産が必要になります。 不動産を活用して企業は収益を上げているのですから、収益環境に優れた場所は経済価値が高くなります。すなわち不動産価格が高くなります。これは売買するときの価格だけでなく、地代や賃料にも影響してきます。例えば、駅前に保有する土地を「民家」として活用し誰かに賃貸していたとします。便利な場所ではありますがそこから得られる収益は少しです…1軒分です。ではそこに賃貸マンションを建築したらどうなるでしょうか？？住む世帯数が何十倍にもなりますので、家賃収入もそれだけ増加します。もちろんそれだけの費用もかかりますが、トータル的な収支は圧倒的なプラスになるでしょう。 このように不動産は使う側がどのように使うかによって得られる収益が異なります。つまり、不動産が生み出す収益に違いが出てくるのです。ちなみに民家と賃貸マンションであればどちらが高い賃料（地代）を設定することができるか分かりますか？？言うまでもないですよね、賃貸マンションです。

• 2018年9月18日

リノベーションについて

昨日は、セミナーを開催しました。参加いただいた方と磐田駅前のリノベーションについて色々とお話しさせてもらうことができました。自分も相続関係のセミナーでリノベーションの話になるとは思ってもいなかったので、楽しい時間になりました。 磐田駅前はシャッター街です。日中は誰も歩いていません。駅前商店街を歩いても目的地がないからです。あえていうなら市役所がある…程度ですが、いつも市役所に用事がある人は少ないでしょう。逆に「用事がないから行く」という発想もできます。ただし、そのためにはシャッター街ではいけませんが。 7月の暑い中、駅前商店街を朝夕夜の３回に渡って自分で歩いてみました。朝は通勤通学の人、夜はそれほど歩いていません。ただし夕方は16時台は学生を中心に、17時台は通勤者、18時台は部活帰りの学生が多く歩いていました。私も歩きましたが夏はとにかく暑く、どこかで一休みと思ってもそのような場所はありません。アイスやかき氷を食べたいなと思っても同じです。そのようなお店があればいいのですが…。私だけでなくそこを歩いている人も同じことを思っているかもしれませんね。 ぼろぼろのお店を見ると、リノベーションに面白い物件だ！とワクワクしてしまう今日この頃です。

• 2018年9月12日

不動産業界と金融業界

全部とは言いませんが、不動産業界と金融業界は「いい人ばかり」ではありません。大きなお金が動く場面ですので儲けるチャンスも多く「いい人ではない」人も存在しています。それらを一般の方は見抜くことができるのでしょうか？ 大手企業だからと言って１００％信頼できる「いい人ばかり」の企業ということもありません。シェアハウス問題を見ればそれは分かっていただけると思います。これも一部の話と前置きしますが、大手企業の中には地元業者がそれをやると地元で商売できなくなるから…という理由で断るような提案をしてくることもあります。それだけ怖い世界、もっと言うとプロ市場です。 不動産投資の世界になるともっと環境はシビアになります。もし焦げ付いたとしても「自己責任」です。それが投資です。ニッキンで「サブリースで契約したアパートローンの延滞が増加している」という記事がありましたが、それも自己責任です。まだ融資を行ってから5年程度しか経過していないにも関わらず延滞という事実をどう捉えたらよいでしょうか？？答えは「自己責任」です。 確かに相続税対策で建築したアパートなのは分かりますが、「借金付きの築古で不採算の物件」を相続する場面になったら…考えたくもないですが、実はそういう現実がもうそこまで迫っているのかもしれません。

• 2018年9月11日

貸家融資から撤退、相次ぐ

9月7日付けの「日本金融通信新聞（ニッキン）」に、このような記事が掲載されていました。「～サブリース、延滞が増加～」ということから、一部の信用金庫ではサブリース契約の新規取扱を中止するそうです。 ポイントは「延滞が増加」しているということです。どことは言いませんがサブリス契約を謳い文句にしている業者では「将来も安定的に家賃収入が入る、年金代わりになる」などと顧客を誘っていますが、実態はこんなものです。 さらに、延滞が増加している融資は2013年から2016年頃に行われた契約だそうです。まだ10年も経過していないのに延滞が増加している・・・それだけ家賃収入が減少しているということでしょう。もっというなら、どのような物件で延滞が増加しているのかを知りたいところです。相続税対策で建築した案件が多そうな気がしますが…。 ちなみに、収益性が高かろうが低かろうが「相続税対策で有効」であることに違いはありません。ただし、税金対策上というだけの話であり、この物件を残されてしまったら「負動産+借金」ですから押し付け合いの争族になるかもしれませんね。でも、売りつけた業者は損をしません！実によくできたシステムです。 私の勉強会ではこのような点についても話をしていきます。業者主催のセミナーでは「最終的に業者にとって都合のいいこと」になる内容であるので、ニュートラルな視点から解説する私の勉強会は参加するだけの価値は十分にあると考えています。

• 2018年9月10日

台風21号の映像を見て思うこと

昨日は台風21号の影響で関西圏を中心に多くの被害が出ました。静岡県は人的被害はありませんでしたが、電車は止まる、学校は休校になるということで日常生活に影響が出ました。 いつも思うのですが、あの強風の中でトラックが走ったり自転車や徒歩で街中を移動していることが信じられません。ニュースでも「田畑を見に行ってそのまま行方不明になった」ということもあります。トラックが横転したら、周囲の交通に影響を及ぼすことはもちろんですが自社の大切な商売道具が使い物にならなくなってしまうので、そこまでのリスクを冒してまで運ぶ必要のあるものなのでしょうか？？ それ以上に衝撃だったのが、マンションの屋根が吹き飛んでいる映像でした。修繕可否や期間・費用も気になりますが、当面は雨漏りしたり屋根が破損している状態ですので、財産価値が激減してしまうのではないでしょうか？売りたくても売れない、賃貸であれば住人は別の物件を探して出ていくという選択肢もありますが、オーナーはそうはいきません。修繕するにもそれなりの費用が掛かるでしょう。火災保険が適用されればいいのですが・・・。 しかし今年の大阪は大きな地震が来る、最強クラスの台風が来ると災害続きです。私も京都で大学時代を過ごしているので関西での大きな災害は心配ですね。

• 2018年9月5日

ワケの分からないセミナー資料とは

私は、セミナー開催を複数回やらせていただいていますが、資料作成には力を入れているつもりです。私が参加したセミナーではそもそも持ち帰り資料がなく、パワーポイントで投影するだけでレジュメが1枚あるだけの場合もありました。この場合は。聞いた内容を逐一メモしないとすぐに内容を忘れてしまいます。「企業秘密化もしれないけど、それはちょっと不親切だなぁ」と感じます。そもそもパワーポイントでやる場合は、暗いことも多いのでメモすることも大変です。 一方で、せっかくパワーポイントで作っており、資料も印刷してくれてあるにも関わらず「何かのイヤガラセ？？」と思うセミナーもあります。パワーポイントであるにも関わらず画面には字がびっしり書かれており、資料も全部読もうという気すらありません。もっと言うなら、セミナー自体も途中で聞くのを止めてしまうでしょう。セミナー資料を後から読み返すことはないでしょう。結局、「話は聞かない、資料も見ない」でセミナー自体が時間の無駄で終わってしまうという結論になるのです。 作り手の中には勘違いして「字が多い方がいい」という人もいたりします。作成者に「この資料は字が多すぎるから削ってください」とお願いすると、「それだと自分の言いたいことが伝わらない」と言われ、拒否された経験もあります。修正しない方がよほど「言いたいことは伝わらない」と思うのですが・・・。セミナー慣れしている人は資料の作り方も上手です。資料には「言いたいことがコンパクト」にまとめられています。 私のセミナー資料も、文字数は少なく抑えており、資料は後から読み返せば思い出せるような作りにしてあります。スペースも多くあるのでメモするときもしやすいと思っています。ぜひ、セミナー開催の際はお声掛けください。

• 2018年9月4日

独立して5か月が経ちました

私の前職は金融機関でした。3月末で退職し不動産鑑定士として独立しました。よく金融機関を退職すると「なんで？安定しているのに？」とか「退職までいれば結構な退職金もらえるんじゃないの？」とか言われます。 まあ世間一般にはそうでしょう。さすがに今は時代の潮目も変わりつつあり、金融機関を退職する人も増えてきています。 それは置いておいて、不動産鑑定士として将来身を立てていこうと決めた時から「どうすれば不動産鑑定士として働き続けることができるか？」が最大の関心でした。金融機関でも不動産鑑定士としての能力発揮ができればまだ勤務していたかもしれません。でも独立したことに後悔はありませんし、前職に対しては何の未練もありません。今は自分の意思がすべてと言ってもいいですし、責任は自分に降りかかってきますが、自分の行った結果に対してなのでやり甲斐もあります。 不動産鑑定士の認知度が低いという課題もありますが、それはそれで新しい市場開拓の余地があるという意味で前向きに捉えています。金融の世界も不動産の世界も「いい人」ばかりではありません。むしろ「いい人」の方が損をする、出世できないというのが現状ではないでしょうか。 不動産鑑定士として「いい人」でいたいと思います。

• 2018年9月3日