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ここに５００ｍｌ入りのペットボトルのお茶があります。みなさんならこのペットボトル飲料を「いくら」に評価しますか？
考え方は色々あります。みなさんの最も都合のいいように価値を評価してください。

１：１５０円
２：８０円～９０円
３：２００円

コンビニで買うと定価ですから１５０円です。一方スーパーの食品コーナーでは９０円くらいで買うことができます。観光地やスタジアム内、ホテルなどでは２００円程度で販売されています。
これらを踏まえて「いくら」にしますか？

たかが…と言っては失礼ですが、ペットボトル飲料ですら８０円～２００円と倍以上の価値の乖離がこの世の中には存在しているのです。ペットボトル飲料ならおよその相場観はみなさんは持ち合わせているのでいいのですが、これが不動産だったらどうでしょうか？？数百万円単位で価値が異なるのです。財産分割の場面では、不動産の価値判断如何でもらえる分、持ち出しする分が数百万円で異なってくるのです。もめて当然です。

最初から不動産鑑定士に評価依頼していただくことで、不動産の価値判断に対する不毛な争いは避けることができます。費用は掛かりますが。得られる効果はそれ以上だと思います。

いわゆる「スーパードクター」もののテレビ番組が好きで、子供と一緒に見ています。昨日も見ていたら腰痛に関する治療に関してやっていました。実は自分も10以上前になるのですが、腰部椎間板ヘルニアで２か月ほど寝たきり生活を送り、外科手術でなんとか復活でき、今は日常生活に支障なく完治しました。

腰痛の治療法と言えば、外科手術と投薬治療のどちらかだと思っていましたし、自分は投薬治療していても全然効果がなく、セカンドオピニオンで「すぐに手術が必要！」と診断されたため、その場で手術を決心しました。ところが昨日のテレビの内容では「第３のアプローチ」としてペインクリニックが紹介されていました。

第３のアプローチというのは、今まで見落とされていた部分ではないでしょうか。世の中には、ちょっとした工夫やアイデアで劇的に売り上げが上がったり、社会に変化をもたらすことがあります。セブン銀行も当初はコンビニにATM設置をするビジネスモデルは社内で大反対されたと聞きます。それが今では「コンビニにATMはあってあたり前」です。今までの生活シーンに「新しい提案」をしたことが奏功した好事例です。

不動産鑑定士も同じでしょう。今まであまり世間様に馴染みがない存在であり、今でも名刺を出すと不動産屋と間違われます。難関国家資格と言われていますが、広く一般には「その程度の存在」なのでしょう。鑑定士協会も認知度向上をテーマに取り組みをするみたいですが…。自分は自分なりの提案をして、認知度向上につとめます。テーマは「第３のアプローチ」です。

私は、不動産投資には賛成派です。もっと不動産に対する理解が深まり、多くの方が不動産投資について関心を持ってほしいと思っています。その立場であえて「相続対策で不動産投資はチョット立ち止まりましょう」と提言します。

確かに、現金を不動産に変える、更地にアパートを建築して賃貸する、ことで相続税評価額を下げることができ、結果として納付する相続税額が少なくなります。ただこれは「相続税を納付する必要がある人」です。１０人中９人は相続税がかからないのが実状です。にもかかわらず相続関係のセミナーに行くと「相続税対策には不動産投資が有効です」と説明がされます。個人的には相続で「築古になったアパート」なんかいりませんが・・・。

１０人中の９人は「相続税はかからないが、自宅の不動産は持っている。」のですが、その不動産をどうすべきかで相談する機会もセミナーもなく困っているのではないかと思います。まずどのように評価すべきか、分けられない財産を無理やり分けようとするからもめるんですが・・・。最初から無理して分けなければいいと思いませんか？？ちなみに別居している兄弟が相続放棄するなんて思わない方がいいですよ。兄弟の配偶者は兄弟仲がどうなろうとあまり実生活に影響はないですから、言いたい放題言ってくるかもしれません。その調整をするのはやはり長子になるんでしょうか・・・。

「自宅の不動産を相続せざるを得ない人　VS　相続しないが自宅の評価額は高い方がいい人たち」の構図でもめます。法律上は「公平」ですから、どうしても自宅の不動産を相続せざるを得ない人が弱くなります。金銭的な負担をせざるを得ません。この状態で放置したままにすると、親というストッパーがいなくなったら「争族」がスタートです。

そうならないためには、不動産の専門家である不動産鑑定士にお任せください。少なくとも兄弟の配偶者に自宅不動産の評価で口出しさせないような環境は構築できます。事前に自宅不動産の評価を押さえ切ってしまえば、後は「どう分けるか？」に集中できます。

私の前職は金融機関の職員でした。静岡県は金融機関の数が多く当然それなりに競争もありました。今日見たコラムで「顧客は住宅が欲しいのであって、住宅ローンが欲しいのではない。」という記事がありました。その通りだと思います。住宅ローンは借換がしょちゅう起きています。以前から思っていたのですが、住宅ローンなんか別にどこで利用してもいいと思っています。あくまで住宅ローンは住宅を取得するために必要だから利用しただけです。もちろん金利や総支払金額はチェックしますが・・・。
自分は前職の金融機関で住宅ローンを借りていますが、別に金利如何によっては他の金融機関でもいいかなと思います。金融機関の差別化という話もありますが、「お金」という商品を扱っている以上なかなか差別化は難しいでしょう。A銀行で借りてもB信金で借りても「１円は１円」です。

今、金融機関は収益性の低下に苦しんでいます。そこで投資信託や生命保険の販売に注力しています。販売手数料が大切な収益源だからです。いつも思うのですが、それは金融機関の仕事なのでしょうか？？自前の商品を販売するのではなく、他の証券会社や生保会社の商品です。でも、自前の商品は超低金利で利益が出ない・・・。八方塞がりですね。

私はこんな時だからこそ専門家とコラボして差別化を図るべきだと思います。司法書士や税理士との勉強会は聞いたことありますが、不動産鑑定士との勉強会は経験ありませんでした。それだけ人数も少なく不動産鑑定士の側もそのような働きかけをしてこなかったからだと思います。〇〇士というのはどうしても敷居が高くなります。それは仕方ないです。そこをうまく活用すればそれだけで差別化になるでしょう。

あまりお勧めできる話ではありません。倫理的にも問題があるかもしれません。そこを承知の上で今回は相続の交渉術についてお話しします。もちろん不動産関連ですが・・・。

不動産の評価を知る上では「無料査定」なるものが早くて簡単で…と思っているかもしれません。しかしその金額は各業者の思惑が混じっていたりします。正当に評価をしているものもありますし、自社で取り扱いたいがために高い金額を提示したり、「売れたらいい値」を提示されてきたり・・・どの金額が適正か判断するのは困難でしょう。相続人で揉めている時に、もし私が不動産をもらわない側であれば一番高い査定金額を提示して、この金額を不動産の評価額とするよう押し通します。なぜなら、その分自分の取り分が増えるからです。逆の立場であれば、低い金額を提示します。その分自分の持ち出し金額が減るからです。

それを踏まえ、例えば不動産をもらう側が「１３００万円」、もらわない側（二人いたとします）が「２０００万円」「２２００万円」と提示してきたら、どのようにしますか？？中間を取って１８００万円にしますか？？
私が「２２００万円」を提示した側であれば、「１３００万円と２０００万円の中間である１６５０万円」の評価で納得します。そのかわり、「自分は不動産評価で５５０万円も譲歩したのだから、先に引き継ぐ財産を選らばてもらう！！」と強く主張しますね。別に２２００万円の評価が正しいか否かではなく、自分に有利な展開となればそれでいいのです。これも交渉です。先に譲歩することでより大きな果実を得る・・・不動産の評価がこのように使われることもありますよ。

そうならないためにはどうするか？不動産鑑定士に鑑定評価額を出してもらえばいいのです。国家資格である不動産鑑定士が様々な手法を駆使し、時間をかけて丁寧に求めた評価額と無料査定の金額、どちらが信頼度がたかいでしょうか？言うまでもありません。「不動産鑑定士の評価額がおかしい！！」と主張するならその根拠を示して反論しなくてはなりませんが、なかなか難しいでしょう。費用は掛かりますが、無駄な争い（主導権争いともいいます）がなくなり、逆に主導権を握れるかもしれません。費用以上の利用価値はあります。

私の地元の静岡県の話です。ホテル跡地を伊東市が２億５００万円で購入したのですが、その時に前の市長が仲介業者から１０００万円を賄賂として受け取っていたのではないか・・・との容疑で逮捕状が請求されています。
この土地、現在は駐車場として利用されており、図書館はどこかへ行ってしまったみたいです。最初から「購入ありき」で話を進めたのではないか！や元々は仲介業者が競売で４８００万円で購入したのに、２億５００万円で購入するのは高すぎるのではないか！との意見が出ているそうです。

市が購入しているので必ず不動産鑑定評価を行った上で、適正か否か判断しています。同期の不動産鑑定士の先生が熱海市にいらっしゃいますので聞いてみました。やはり「あり得ない数値」が並んでいたとのことです。依頼者プレッシャー…「最初からこの金額でやってくれ！」だったのでしょうか。

私の立場でこんなことを言うのも変ですが「不動産の価値」って何なのでしょうか？？預金は「３００万円」の残高であればその価値は３００万円ですが、不動産はそうではありません。やはり不動産の価値をがっちり押さえられるのは公的には不動産鑑定士だけですし、そこにチャンスはあると思っています。

シェアハウスオーナーの失敗について、最近は米朝会談やワールドカップの陰に隠れてあまり報道されませんが、一時期は大々的に報道されていました。
シェアハウス投資だけではないのですが、賃貸経営やワンルームマンションの投資に乗り出すのは、会社設立と同じであるというのが私の持論です。一体、毎月いくらのリターンを目指していたのでしょうか？投資をするということは「回収してナンボ」になります。特に不動産投資では、借入まで起こして「レバレッジ効果」を謳うのであれば、余計にリターンには敏感にならないといけません。

業者から示された収支見込みを鵜呑みにしていたのでしょうか？？詳しくは分かりませんが、ポイントは「１億円を借りてまで投資するだけのリターンが見込めたのでしょうか？」です。月５万円程度なら、同じ１億円を投じるのであれば、より割のいい投資信託の商品もあります。５００万円で毎月５万円の分配金が出る商品は珍しくないでしょう。

不動産投資の場合は、もし失敗するとその損失の大きさは「自己破産レベル」です。かぼちゃの馬車がまさにそれです。リスクの大きさがわかります。一方の投資信託は、どんなに損失が大きくても購入した金額が「ゼロ」になるだけで、持ち出しが発生するわけでも、ましてや「自己破産」になることもありません。

「ローンが終わればあなたの財産、毎月年金替わり」などの売り文句もありますが、ローンが終わるのは何年後なのでしょうか？その間の修繕に要する費用等はどうするのでしょうか？

いい物件は一般人の市場には出てきません。

相続でモメるのは「自宅の不動産＋預貯金」の場合が最も多い・・・というニュース記事を目にしたことがあると思います。実は、我が家がまさにそのパターンです。本当にそうなのか・・・と思って、実際に母親に聞いてみました。
ちなみに我が家は、土地が母親名義で、使用貸借で私が家を建てて住んでいます。相続が発生したら同居している私と別居の妹が相続することになります。あまり預貯金には期待してはいませんが、土地をどうするかがポイントになると思います。我が家でこんな会話が交わされました。

私　「家の土地だけど、どう相続するか考えてる？」
母　「死んだ後のことは、あんたに任せるからよろしくやって。」
私　「妹は、自分の相続分について何か言ってる？」
母　「相続放棄するでしょ。」
私　「それって本人に聞いた？」
母　「聞いてないけど、私も自分の時そうだったから」　・・・（心の声）何年前の話だよ！時代が違うし！
私　「もし、妹が自分の法定相続分を現金でよこせと言ってきたらどうするよ？」
母　「知らんよ、そんなの。あんたが考えるに決まってるじゃん！」・・・（心の声）いつ決まった？？それこそ知らんし！

知らないうちに相続の責任者になっていました。いつ決まったのでしょうか？？この状態で相続になったら「確実にモメる」と思いました。

不動産鑑定士という立場を無視して・・・という前提ですが、もめる前提で相続に臨むなら、土地の価値を著しく低く査定します。そうすれば妹に払う分を減らせます。ただ、妹が高い査定金額を出してくるかもしれません。中間を取るという考えもなくはないですが、元々が思惑交じりの査定金額ですからあてにはなりません。不動産の価値でまずはモメる相続の１ラウンドスタートです♪

昨日たまたま見ていたテレビで「１億円の遺産相続で母と子供二人の意見が対立して困っている。どうしたらよいか？」という相談を税理士や弁護士が受ける…という番組をやっていました。
配偶者と同居している子供の一人の意見は「自分の年齢もあり、今後施設に入ることも考えている。だから全部相続したい。」で、妹は「相続税のことを考えたら、今法定相続分で分割した方が、二次相続のことも考えれば節税になる。」という主張をして、話がまとまらないから困っている。　そんな内容です。

見ていてツッコミどころがたくさんあり、ある意味面白かったです。
１．相続では被相続人（今回で言うと父）の意思が重要になるが、そこに触れられていない。遺言を残さなかったと思われますが、相続人間が自己主張しだすと金額が大きいだけにまとまらない典型的な事例。
２．母がすべて相続場合と、法定相続分で分割した場合のシミュレーションがされていた。そこまではいいですが、節税するなら生命保険や不動産活用も考えるべき！と税理士と弁護士がアドバイスしていました。そこ結構大事で、どんな話をするのかなと思っていたら「それだけ？？？」でした。すぐに不動産に詳しくないと分かりました。
３．最後のアドバイスが「遺言を残すこと」の重要性を語っていました。それはそうですが、遺言にするまでの過程でもめるんじゃないの？と思いました。そこの対策はどうすべきか聞きたかったのですが・・・。

まあテレビなので色々と言えない部分もあるのでしょう。最後の司会者の言葉が「今日は色々な対策を教えてもらって、かえって頭が混乱してまったかもしれませんが、専門家のアドバイスを参考にうまく進むといいですね。」でしめられていました…。これが最大のツッコミどころです。今後、相談者の方はどうされるのでしょうか？

不動産の無料査定のバナー広告を目にする機会がよくあります。「〇社一括無料査定！」と謳い文句があるにも関わらず、やってみようと思って住所を入力したら２社しか出てこなかったりして「話が違うだろ！」とツッコミを入れたくなります。また違うバナー広告をたどってみると「業者によって査定額に百万円単位の差が出ます。あなたに合う業者を見つけましょう。」というような内容が平然と書かれていました。なぜこんなに同じ物件なのに差が出るのでしょうか？

個人的には以下の理由があると思います。
１．無料査定なので「この辺りの土地はこのくらい、建物は築〇〇年だからこのくらい、合計してこんな感じ」で終わり。
２．査定額に責任がない。
３．その後の展開を見越して、つまり不動産業者は売買を仲介してナンボなので、高い金額を査定して自社で仲介に入りたいという思惑がある。
これらを総合すると「査定額に対し、その金額で売れることを保証しているわけではなく何のリスクもないため、査定額に上乗せして自社に誘導したいという思惑がある。」場合には高く出るでしょう。

無料査定のサービスは「売りたい人」の利用を前提としています。高い金額を出しておき自社で仲介を受注し、実際に売却の段になったら売れずに売却金額を下げていくことはよくある話です。人間の心理として「一番高い査定額を出した業者に任せたい。」と思うものです。

相続で遺産分割を話し合う時に、ばらばらの査定金額が出てきたら、もっというなら相続人がそれぞれ違う査定金額を持ち寄ったらどうなるでしょう？？

国家資格である不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は、やはり信頼度が抜群に高いです。もし相続人の一人が鑑定評価書を出して来たら、それを無料査定で覆すのは困難でしょう。それだけ鑑定評価書には「価格が適正である」ことを示す強い論拠資料になりまです。よく「不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すると高いから」と言われてしまいますが、相続による遺産分割の場面では、ただでさえ相続人＋その配偶者の思惑が入り込み、揉めやすい場面です。もし揉めて収拾がつかなくなったら弁護士が登場してきます。弁護士費用は鑑定評価にかかる費用と比較してどうなのでしょうか？？

そう思うと、価格があいまいになりがちな不動産の価格を、対価を払ってがっちり固めておくことは、その後の展開を考えると対価以上のメリットがあると確信しています。