Category: 全記事

西日本で大変な豪富被害が出ています。被害を受けられた方には心よりお見舞い申し上げます。
死者行方不明者が１００名を超えています。これだけ人的な被害が出た雨による災害は、私が生きてきた中では初めてです。生まれる前では伊勢湾台風でかなり大きな被害が出たというのを聞いております。
ここ最近では台風も日本に上陸していますが、台風よりも今回の集中豪富の方が被害が大きいのはなぜなのでしょうか？？

個人的な考えですが、予報の有無と経験の差だと思います。台風予報はそれこそ何日も前から「勢力・進路」が予想されており、そのルートにあたるエリアでは厳重に警戒していますし、事前の準備もしています。また、それこそ先人達も経験しているため、どの程度の被害が出るのかも予想しながら動いています。だからこそ台風で道路が塞がってしまったり、土砂崩れがあることはありますが、それほど大きな人的被害はないと思っています。人的被害も、よせばいいのに畑を見に行って流されたとか…防げることも多くあります。

今回は「今までに経験がない」程の災害に警戒するような予報が出されていました。また、台風と違いその勢力も数値化されておらず、そもそも進路予想ということもありませんでした。ちなみに静岡県内では日常生活に影響はありませんでした。事前に分かっていて準備をしていれば少なくとも被害は減らせたかもしれません。ただ「今まで経験がない」のでどの程度の準備が必要なのか？どの程度の被害が予想されるのかも分からなかったのが現実です。今回の経験が次の予測に役立つことになるはずですが、そうは言っても…という面も大いにあります。

もしこれが台風による大雨であればここまでの被害は出なかったかもしれません。やはり事前準備は大切だと思います。

今朝のニュースで「銀行の投資信託、４６％の個人が損」という記事がありました。論調やコメント欄を見ていると「だから銀行で投資信託を買ってはいけないんだ」的な内容が多いですね。私もかつて金融機関に勤務しており、投資信託販売に携わっていたのであまり大きな声では言えないのですが、販売目標（ノルマ）が個人毎に与えられており、誰も表立っては言いませんが家族や自爆営業など、数字が出ていない職員には努力が足りないからその位はしろ！という空気がありました。

投資信託は金融商品ですので監督官庁は金融庁であり、良くも悪くも厳しく監督してくれています。投資信託のデータは今回公表されましたが、不動産投資という名のもと「賃貸物件の経営」に乗り出した人たちの収支状況はどうなっているのでしょうか？？そもそもどこが監督官庁なのでしょう・・・。金融商品ではないので少なくとも金融庁ではなさそうです。たぶん消費者庁あたりかなと思います。アパートローンが焦げ付きだすと金融庁が出てきます。ただ、賃貸経営に乗り出して失敗しても、たとえそれが業者にうまいこと言われたとしても、単なる会社経営の失敗に近いものがあるので何かで規制するのは難しそうです。

いずれにしても、何％が得をしたとか損をしたなどの統計が発表されることは当分なさそうですね。

スルガ銀行の株主総会が紛糾したというニュースがありました。ここ最近は、ワールドカップの話題に押されほとんど聞くことはなかったので、久しぶりにその話題に触れました。
それとは別に、スルガ銀行が訴えられていた裁判のニュースも、ほんの少しでしたがありました。スルガ銀行は「ウチも被害者だ。そもそも書類を改ざんして不正に融資を引き出したのはそっちだろ！」というスタンスでしたので、いよいよ全面的に対決する様相になってきましたね。

まあ、自分で言うのもなんですが、銀行なんてこんなもんです。最初から和解を狙っているのかもしれませんね。少しでも有利に和解に持ち込もうと思ったら、最初の主張は過激に行った方が得策です。「ウチはこれだけ譲歩するから、あなたもそれなりに譲歩してよ」です。もし最初からハードルを下げてしまうと、相手のペースにはまってしまいます。これも駆け引きですね。

相続もこんなもんです。争うポイントは「不動産の価値」くらいしかありません。少しでも多くの財産をもらおうと思ったら、不動産価値を高く見積もる作戦が有効です。ただ、不動産の価値は何百万円も差が出てくるので、大きいですいよ。少しでも有利に相続を進めるなら、最初から不動産の価値をバシッと決めておくといいでしょう。「外野を黙らせる」ことにも有効です。

相続診断士は「揉める前にその芽を摘み取る」ことに主眼を置いています。不動産鑑定士は「不動産の適正な価値を導き出す」ことが仕事です。
その前提を踏まえてですが、「不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すると高くなるから、無料査定で十分だと思っている。」とある弁護士に言われたことがあります。その時はそんなものなのかなと納得した部分もあるのですが、今は違います。基本的に相続で弁護士が登場するのは「揉めた後」です。弁護士の報酬は着手金で２０万円程度、成功報酬はその倍くらいです。鑑定評価を依頼したらさらに顧客の負担は増加してしまいます。

個人的に思ったのは「そんなにするの！」です。財産がたくさんあればその位支払ってもいいのでしょう。やはり揉める前にその芽を摘み取っておくことで、出費を抑えることができます。それもありますがさらに言うと、一旦揉めてしまうと、いくら兄弟間でもわだかまりやしこりが残ってしまいます。

鑑定評価もそれなりに費用はかかりますが、一旦揉めてしまうと弁護士が登場する場面となり、結局のところ弁護士に報酬を払うことに比べたら安くすることはできます。

最近、朝のウォーキングをしているのですが、その時に「どうしたら相続でモメさせることができるのか？」を考えています。結論から言うと、外野からごちゃごちゃ口を出せば良いのかなと。責任がないので言いたい放題です。普通の感覚だと「外野は黙ってろ！」と言われたらそこでオシマイなのですが、何百万円もの財産に影響が出るとあればとりあえず参戦しないわけにはいきません！

結構つまらない理由で相続は揉めたりします。「兄嫁が気に入らない（気が合わない）」という理由で、親の財産が兄嫁に使われるのは納得がいかないから、自分の相続分を主張することは珍しくありません。大体この手の場合、兄の方は実にのんきだったりします。「弟妹は相続放棄するっしょ」という感じです。一方、弟妹たちは「それとこれとは別！自分の相続分はきっちりしてもらう！」と思っている人もいれば、「めんどくさいから兄の好きなようにしてよ。」と考えていたりと、ばらばらだったりします。
そこで「外野」が参戦してきます。弟妹の配偶者の方が意外と「義理親の財産をアテ」にしているものです。外野は「取れたらいいな」の気持ちで来ますから強いですよ。

もし弟妹の配偶者の立場であれば、まず自宅の不動産価値について突っ込みます！つまり高く見積もります。不動産の価値次第で自分の取り分が決まると言っても過言ではありません。つまり「不動産価値の把握≒争族」です。無料査定の金額を出してきたり、不動産屋がこの程度だから・・・なんて言ってこようものなら、「その根拠を説明して！」「そんなこと言った不動産屋の屋号と担当者を教えてくれ」と言います。直接、査定した人に聞くから！と言われたら、なかなか反論は難しいでしょう。でも兄の立場では押し切られたら負けですから、徹底的に突っぱねにくるでしょう。

不動産鑑定士の私から言わせてもらえば、不動産鑑定士は国家資格であり、さらに鑑定評価書には「なぜこの金額になったのか？」が記載されています。信頼度は一番です。これを最初からドーンと出しておけば不動産価値の把握で争う可能性は減らせます。もっと言うなら、被相続人となる親が「不動産の価値は不動産鑑定士の鑑定評価書に記載された金額で！」と意思表示をすれば、子供たちもそれで納得するでしょう。最大の揉めるポイントを先回りして押さえてしまえば、争いごとの大半はなくすことができるでしょう。

そこで、相続診断士と不動産鑑定士が組めば、「揉めない相続」の提案ができると考えています。

いつもは見ていないのですが、昨夜はサッカーのワールドカップ中継を見てしまいました。日本対ポーランドは後半途中から退屈な展開でした。１点差負けなら構わないという戦術は、決勝トーナメント進出という面では正しいのでしょう。この評価は決勝トーナメント初戦の結果次第でしょう。まぁ、負けられる試合を作れる状況まで持っていったのは素直にすごいことだと思います。ではこの違和感はどこから来るのでしょうか？
思うに、始まる前までは「勝利を狙う！」と言っていたのに途中から「負けてもいい」という姿勢に変わったことだと思います。最初から「何が何でも決勝トーナメント進出！」であればよかったのかもしれません。ただ、選手にはその意図は伝わっていたのでしょう。実はそこが一番大事なのです。

相続には「監督」という立場の人はいるようでいません。相続全体をリードする立場は本来は被相続人、つまり本人（親）なのですが、残念ながらその自覚がある人は少数であり、だからこそ揉めてしまうのです。親が監督と言う立場でどのような戦術を取るか子供たちに浸透させておけば、内紛は起きないでしょう。しかし「自分が死んだ後のことは子供（長子）に任せるよ。仲良くやってね。」と思っている人が多いのも事実です。長谷部キャプテンに丸投げするようなものです。ただ、長子が自分がキャプテンであると自覚していればいいのですが、親との意思疎通が図れていないので結局何もできず相続を迎えてしまい、これまた揉めるのです。

揉め始めるとそれぞれが自分中心で考え始めてしまいます。不動産の価値も自分にとって一番都合の良い数値を持ち出してきます。よく他士業の先生が運営するホームページでは「無料査定で価値を把握し、合意を図るのが云々・・・」と記載されていますが、そこですんなり合意が図れるくらいならそもそも揉めないでしょう。だからこそ不動産の適正な価値判断を行うことができる不動産鑑定士が重要な役割を担います。
「監督」としての役割はリスク回避です。ここでいうリスクは「兄弟間で揉めるリスク」です。回避できるリスクは最初から回避するようにし、さらには戦術まで描くことができれば、そうそう揉めることはないでしょう。

固定資産税とは何か？と聞かれたらなんと回答すればよいでしょうか。「土地，家屋を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額を、その固定資産の所在する市町村に納める税金です」になるでしょう。これだけ聞いてもよく分からないかもしれません。簡単言うと「自治体に払うレンタル料」です。自分の土地・建物であるにもかかわらず、レンタル料を払うなんておかしいと思われるかもしれませんが、実質的にはレンタル料です。

自治体はあなたの居住する地域で最大の不動産オーナーです。オーナーである自治体は誰かにその不動産をレンタルすることで経営を成り立てています。自治体の収入の約20～25％が固定資産税収入になっています。余談ですが、不動産を相続したが使わないから自治体に寄付したい・・・という声もありますが、基本的に自治体は受け取りません。「基本的に」というのは、今後都市計画等で使用する予定がある土地であれば喜んで受け取ってくれますが、そうでない土地はまず受け取りません。もし自治体の所有になったら固定資産税が徴収できなくなりますよね。税収減になりますからNGなのです。

固定資産税評価額は３年毎に見直されます。近所に駅ができたから便利になった、と喜んでいたら土地の価値が上がり固定資産税も上がってしまった。ということはよくある話です。払う側からすると困った話ですが、自治体からすれば大変よいことです。それだけ自治体の競争力が上がったということです。その逆は払う側からすればいいのですが、自治体からすると大変困った事態です。税収減小につながりますし、何より自治体の競争力が落ちてしまったということです。住民サービスのカットや人口減少も覚悟しなくてはなりません。

今、賃貸住宅に住んでいる人は固定資産税は払う必要はありません。大家さんが払っていますから。その分家賃に上乗せされているのですが・・・。自宅を所有すると固定資産税の納付義務が発生します。払う側は大変ですが、自治体としては住民税も払ってくれる人が来てくれることは大歓迎なのです。あの手この手で移住に向けた補助政策が用意されています。現金支給、住宅ローンの利息補助などなど。でも一番の政策は「住みたくなる街づくり」だと思います。子育てしやすい街、子供と安心して暮らせる街であれば、補助政策なんかなくても向こうから住んでくれます。

まだ自分の中で考えが固まったわけではないのですが、リバースモーゲージローンという商品があります。なかなか普及していないのでどのように活用するのかは各金融機関とも手探りな感じがあるのは否めませんが、長い将来を見据えると将来性があるかもしれません。

自営業者や士業は自分のスキルや信頼で、それこそ生涯現役も可能ですが不安定な面は否めません。一方サラリーマンの人は、定年制度や役職定年制度もあったりして、安定した年収は見込めますが生涯現役となると難しいと思います。また、会社勤務している内は勤務先の会社の信用で借り入れをすることができますが、退職してしまえばそれがなくなるので、信用面では一気に落ちてしまいます。なかなか退職後の借入は難しいでしょう。自分も金融機関に勤務していましたが、退職した人に融資する術としては「年金ローン」くらいしかなかったと思います。

そこで、自身の保有する不動産の信用を担保として退職後も借入することができれば、生活も豊かになりますし、家は価値はあるものの現金化することができない…という固定概念から、リバースモーゲージローンを通じて現金化するというスキームも成り立ちます。相続準備場面でも何かできないか研究する価値はあると思います。

研究して提案できることがあれば、セミナーなどでも紹介していこうと思います。

相続税対策で賃貸アパートを建築しましょう！的なセミナーの案内をよく目にします。あくまで相続税対策で行う、つまり相続税が減額されればいいので、その後の収益まで考えているのか疑問に思うことがあります。
またサブリース契約で「一括家賃保証」があるから大丈夫！と業者が提案してきますが、基本的に業者は自分たちが損になる提案してきません。

しかし一方で、特にこの地域など地方の場合には先祖からの土地であり、できるなら手放したくないと思うのが本音でしょう。収益が上がり賃貸アパート経営が安定的にいくという計画が立てられるならそれでもいいと思います。ただ、相続する時には築古アパートになっていますので、相続した側がそれなりに知識がないと大変だと思いますが・・・。

税理士の先生は、税金の計算を行ってくれますが（まあそれが業務ですから）、必ずしも不動産や不動産経営（不動産投資）に詳しいわけではありません。また、セミナーの主催者がメーカーの場合には、講師料はメーカーからもらいますので「相続税対策として有効です。」と言うことはあっても、「やった方がいいか悪いか」までは言及しません。もっとも、私もそこまで言及しませんが・・・。ただ、そのようなメーカーの方に聞くと「絶対やったほうがいい」と言います。私も実際言われたことがありますので・・・。何をもって「絶対」なのかの説明はありませんでしたが・・・。

メーカーは「積極推進派」、士業の講師は「中間派（どっちとも言わない）」ですから、メーカー主催のセミナーに行けばどうなるでしょうか？無防備でメーカー主催セミナーに行くと、その気にさせられると思います。その後の営業もガンガン来ますから。

ということで、私は中間の立場で不動産投資についてのセミナーを開催します。立ち位置としては「不動産投資をする前に知っておきたいコト」です。もっとかみ砕くと「メーカー主催のセミナーに行く前に知っておきたいコト」です。他にも「相続でモメる不動産価値」についてもお話しします。