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昨日は浜松市が主催したリノベーショントークイベントに参加してきました。リノベーションをしようと考えているけど、その一歩が踏み出せないという人向けのお話かなと思いました。新規事業を立ち上げて、なんとかかんとか軌道に乗った人たちのお話でした。

共通しているのは「一人で悩まない」「誰かに話し仲間を見つける」という点です。新規事業であれば誰かに話すことで、アイデアや協力を求めることができるかもしれませんね。でも相続の場合はなかなかそうもいきません。家族の問題になりますし、それなりにシビアな問題でもありますから。
「一人で悩まなない」ということも厳しいでしょう。変に話すことでいわゆる「ヤブヘビ」になるかもしれません。ただでさえ面倒な相続が余計に面倒になります。かと言って友達に話すようなことでもありません。結局誰にも言えずに、亡くなってから「争族がスタート」になります。兄弟関係が断絶するなんて別に珍しくもありません。お金が絡むと「本性」が現れます。

ただ「一人で悩まない」と言われても困ります。私からの提案は「一人で燃え尽きない」ということです。燃え尽きてしまうという表現がぴったりです。そして「誰かに話す」…誰に話せばいいのでしょうか？？
相続税がかかるほど財産がなければ税理士は登場しません。弁護士や司法書士に頼むとどのくらい費用が掛かるか不安で・・・。そういう時に登場するのが相続診断士です。簡単に言うと「専門家に登場いただくか否か、そもそも誰かに話したいが、適当な誰かって誰？」の答えになる存在です。まあかかりつけのお医者さんみたいなものです。
私は不動産鑑定士でもありますので、不動産の価値も固めることができます。私のところである程度整理して、専門的な士業の方の力が必要であればその先生を紹介します。不動産鑑定料はそれなりにかかりますが、先行投資という意味では高いモノではないと思います。

お金をかけずにやろうとすると、相手も本気度が違いますから結局中途半端になります。それは像族のシーンでは絶対NGなことなのです。

実は私、不動産鑑定士だけでなく社会保険労務士の資格もあり、社労士会にも入っています。昨日、社労士会から会報が送付されてきたので早速見てみました。すると、社労士の倫理規定に違反するような事象が複数報告されており、クレームにもなっているということでした。一体何のことなのでしょうか？？

実は、補助金の受給勧奨や受給した補助金額に応じたパーセンテージで成功報酬をもらうビジネスが横行しているそうです。これは倫理規定に反するのでもしそういう事象があったら協会まで速やかに報告するようにとのことでした。社労士の世界にはもう十何年も関わっていませんでしたが、こんなことがあるんですね。ただ社労士だけでなく税理士にも同じような事例はあるそうです。

田舎で相続があり、地元の税理士が丁寧に対応したにもかかわらず、あとから都会の税理士法人から連絡があって「もっと相続税が低くなりますよ」と言ってくるそうです。不動産投資やら法人設立やらの方法があるのでしょう。それで安くなった相続税の何パーセントかを成功報酬でもらうそうです。別にこれが悪いというつもりはありません。せっかく地元の税理士が対応したにも関わらず、相続税が安いという理由だけで・・・と思ってしまいます。

相続税は安くできても、その後から何か起こっても都会の税理士法人は対応してくれるのでしょうか？やはり地元の税理士が丁寧に話を聞きながら進めた方が、後のことを考えても安心できると思うのは私だけではないと思うのですが。

自分が子供のころ、といってももう３０年以上も前ですが、こんなに暑くなかったと思います。夏休みは普通に外で遊んでいましたし、家にクーラーなんてものはありませんでした。また「熱中症」なんて言葉もなくせいぜい「日射病」の対策として、外に遊び行くときは帽子をかぶっていきました。夜寝るときも「扇風機の風があたったまま寝ると死ぬ」という、今思えば何の根拠があるかよくわからない理由で、窓を開けて寝ていました。

今は「日中はクーラーの効いた室内にいるように」ですから、時代は変わりました。また学校へ行くときも水筒を必ず持って行っています。自分たちの時は水道水でしたが・・・。さすがに高校生の時は冷水器がありましたので水道から直接飲むことはありませんでした。

このように時代は確実に変わっています。不動産に認められる価値も同じではないでしょうか。磐田市では空き家が増えています。日課のウォーキングをしながら観察していますが、空き家に誰か入居するような動きはありません。特定空き家になってしまうとその所有者に対して、固定資産税の軽減措置がなくなり６倍の税負担になります。一方で、相続対策のためのアパートはどんどん増加しています。人口が減少し、空き家が増え、アパートも増えていく・・・長期的にみると、どうなのでしょうか。

ちなみに、相続対策でアパート業者が主催するセミナー行くと「こういう時代には信頼できるパートナー選びが大切。当社の実績・ノウハウが云々」で、プッシュされますよ。まあ当然と言えば当然なのですが・・・。

昨日は、下の子供の保育園のお友達と一緒にBBQと川遊びに行ってきました。ここ最近は猛暑で雨も降らず川は泳ぎやすくて気持ちがよかったです。でもいったん大雨が降るとこの川の顔は変わります。
西日本豪雨もありましたが、のんびり楽しめる川ではなく恐怖の川になります。

不動産も同じだと思います。バブルの時のようないい時もあれば、リーマンショックのように最低な時もあります。川の流れも同じでずっと濁った激しい流れが続くことはなく、いい時と悪い時を繰り返して過ぎていきます。
誰とは言いませんが、中にはいい時の川だけをとらえて「気持ちよく泳げて遊べる。いいですよ。」と言ったりする業者も存在しますが、濁流の時はさらっと流すだけです。濁流の準備をしていないから流れがきつくなったらすぐに流されてしまいます。

不動産鑑定士はいい時も悪い時も含めてその価値を判断します。公正な立場がなにより大切であり、セカンドオピニオンととしての機能もあると考えています。

昨日は夕方の時間に磐田駅前の商店街を歩いてきました。その前は午前中でしたので、夕方の時間にどの程度の人が歩いているかや、年齢層について調査をしました。
やはり夕方になると地元の高校生が歩いていますね。でも、ほとんどがコンビニに吸い込まれていきました。まあ吸い込まれたくても空いているお店はほとんどないのですが・・・。

とても古くシャッターが下りている建物ばかりでした。このまま順調に進めば磐田駅前は駐車場が相続税対策で建築されたようなアパートばかりになるかもしれません。恥ずかしながら今まで磐田駅前にこれだけ多くの月ぎめ駐車場があるなんて知らなかったです。商店街の衰退は磐田市だけの問題ではありませんが、ポテンシャルはあると思いました。和菓子屋さんが頑張って営業していましたが、そこでかき氷でも売れば高校生が買ってくれるかもしれません。事実、近くにかき氷を出すお店は１件だけであり、繁盛しています。

調査をしている時の格好は、「ユニクロで購入したTシャツとハーフパンツ、スニーカー」です。こんな格好で昼間にうろついていたら完全に不審者と思われてもしかたありません。でもこんな暑い中、誰と会うわけでもないのにスーツを着ていくのも・・・。こんなラフな格好をしていてもいいのは不動産鑑定士くらいかもしれません。現場に行ってナンボの職業ですから。

もし見かけたら声かけてくださいね♪

フィールドワークの一環として磐田駅前の商店街をくまなく歩きまわってきました。昨日の午前中です。あとは夕方の時間帯と夜の時間帯にそれぞれ行ってきます。
感じたことは、活気がない、人がいない、お店がやっていないという「NAINAIづくし」でした。ついつちシブがき隊の「NAIANAI１６」を口ずさみそうになってしまいました。シャッターの商店、駅前という立地もあり青空駐車場がたくさんでした。駐車場は人を呼びません。

また、オフィスもいわゆる日本でも名の通った大手企業、例えば生命保険会社とかアパマン会社ばかりでした。駅から近いという立地条件は磐田市ではあまり関係ないのでしょうか？？
そんなことはないでしょう。魅力がないから行かないだけです。私もいつかは磐田駅前にオフィスを構えたいと思っています。駅からも近いですし。

磐田市は人口減少も始まり、働き手世代が減少し高齢者人口が増加しています。不動産鑑定士としてはやはり不動産を通じたリノベーションが必要と考えています。磐田市には高校が５校、大学も１校、駅前には美容専門学校もあります。若い力はあるのですが活用できていません。

このままでは住みづらい街になるのは時間の問題ですね。何とか自分も努力していきます。

人口減少が自治体にとっては最大の危機だと思います。当然ですが税収も下がりますし、何より街に活気がなくなります。活気がなくなると商店街も衰退し、商業地としての魅力もなくなり地価も下がります。地価も下がれば固定資産税の税収も下がることになります。人口減少による住民税、地価下落による固定資産税の減収により住民サービスは低下せざるを得ません。
さらに、人口のうち高齢者層が増加すると社旗保障費の負担も増えてしまい、ますます若い世代にとっては住みにくい街になります。そうなると次に考えるのは「都心に出ること」です。まあ田舎に住むより都心の方が色々と働くところも住むところもありますから。電車網も発達してますし。
いよいよ自治体は消滅しませんが、経営的には成り立たなくなってきます。

そうなる前に手を打たないといけません。個人的には「リノベーション」しかないと思います。駅前の古い建物をリニューアルするだけでなく「今あるものを活用し、付加価値をつけること」が何より必要です。これは自分が金融機関に勤務していた時には得意分野としていたことです。予算も人もない部署だったので、限られた予算の中で自分の知恵を出して勝負する・・・当時は「もっと予算くれたらいいのに」と思いましたが、今振り返るとその時期が一番楽しかったと思います。

これからは「今ある中で勝負する」感覚が必要です。不動産鑑定士としてはそちらの分野を通じて、磐田市の活性化に貢献していきたいと思います。

普段は自分のデスクトップパソコンを使用して仕事をしています。業務用で使用しているので反応が早く、ストレスフリーで仕事ができます。一方、ノートパソコンもあるのですが、これは約2年前に購入したものであり、自分の作業用です。そんなに反応は早くありません。むしろ電源を入れてから作業開始できるまでに５分以上は待つ必要がありました。まぁその間はコーヒーの準備をしていればよかったので、それほどの不便さはありませんでしたが・・・。

金曜日のお話です。しばらくノートPCを使用しておらず久しぶりに立ち上げて仕事をしようとしました。ただ、立ち上げてから１０分経過しても何も起こらず、やっと立ち上がったと思ったら、途中でダウンしてしまい作業途中のデータがすっ飛ぶなどしたため、イライラも頂点になりました。再起動をしても同じでした。「ぶん殴ってやりたい！」と思うことはありましたが、本当にPCをぶん殴ってしまいました・・・。そしたら案の定、動くのですが立ち上がらなくなりました。どうやらハードディスクが壊れてしまったみたいです。

どうすればいいでしょうか？？こんな遅いノートPCなんか使ってられないので新しいの購入しようかと思い、PCショップに足を運びました。現在使用しているPCより高性能のものは１０万円以上します・・・。自分のせいとは言うものの痛い出費です。そこでPCの専門家である義兄に相談し見てもらいました。
やはりハードディスクが壊れているということです。交換すればOKとのことでしたが、せっかくなのでハードディスクの交換ではなく、「SSD」という部品にしたら早くなるということでしたので、さっそくお願いしました。

結論。部品交換時間は約１時間。費用はSSDのパーツ代で５０００円！そして、電源を入れてから作業開始できるまでに今までは５分以上かかっていたのが、今では３０秒です。

専門家にちょっと見てもらうだけで、さらに仕事を依頼するだけでここまで劇的に変わるのです。費用も少なく済みました。もし自分でやっていたら１０万円を出費して、新しいPCを買っていたかもしれません。

地物の磐田市の「（仮称）新磐田市民文化会館」の設計に関するワーキングに参加し、無事に全５回のワークを終えることができました。
今回は現在の会館が老朽化していることや耐震性の問題もあり、移転することになったものです。正直なところ、今まであまり関心がありませんでした。でも不動産鑑定士の視点で考えると、地価向上のためには「リノベーション」が必要です。

リノベーションと言うと「古いものに手を加えて、新しい価値観を創出する」というイメージがありますが、私の中では「今あるものを有効活用する」になります。新文化会館とリノベーションは何の関係もないかもしれませんが、自治体としての「有効活用」という意味では大いに関係があるでしょう。今ある自治体の政策のリノベーションです。古い建物をきれいにするだけがリノベーションではないでしょう。今回は移転して新築するので、少し違うかもしれませんが・・・。

ちなみに私はそのワークで新しい会館の正面玄関前のスペースについて意見を出させていただきました。他にもたくさん出しましたが、特徴的なものを挙げるとそれですね。正面玄関前は「車寄せ」を設置する予定だったのですが、「そんなんいらないから子供たちが遊べたり市民が集えるような緑の広場にしてはどうか」と提案しました。幸いにも他の参加者からもポジティブな意見をいただきました。実現したらうれしいですね。

西日本豪雨で大変な被害が出ています。そこでもやはり「想定外」という言葉が出てきます。
確かに台風でもなく、梅雨前線による大雨であそこまでの被害になるとは考えられないと思います。私も新幹線や在来線が止まって大変だなぁと思っていたくらいであそこまでの被害になるとは考えていませんでした。

反対方向の視点で考えてみるとどうなるでしょうか？ハザードマップでは浸水区域になっていた…のであればそれは「想定内」ではなかったのではないでしょうか？では、なぜ「想定」できなかったのでしょうか？？
大雨が降れば危険…と言われても、ゲリラ豪雨的な雨の降り方もあるので、正直困ります。「川がどのような状態になったら」とか「このような兆候が見られたら」など、具体的な行動目標と言うか目安があればよかったと思います。

実は、これは災害に限ったことではありません。企業会計などでは普通に行っています。「減損会計」というものです。投資家は企業の決算などの会計情報に基づいて投資判断を行います。その企業が危なくなってから資金を引き揚げているようでは、投資家として失格でしょう。資金が回収できなくなりますから。そこで会計の世界では「これは危ない兆し」というモノサシがあります。危ない兆しに該当する事象があれば、企業はそれを公表しなくてはなりません。「危ない兆し」は個別具体的な事象です。

実は相続も同じだったりします。想定はしているんですが、ぼんやりしているものです。揉めるのは「主な財産が不動産と預貯金の場合」と言われても、「不動産は分けられないから」とか言われても困ってしまうでしょう。不動産鑑定士の私であればそれに対し、明確な答えを出すことができます！