Category: ひとりごと

世の中には何の根拠もないけど「大丈夫」と言っていることがたくさんあります。

①飲み会で、「飲みすぎだよ、そろそろやめた方がいいよ」と言われた時の「大丈夫！」。翌日、二日酔いで後悔します。　

②同じく飲み会で、「そろそろ終電じゃない？」と言われた時の「まだ大丈夫」。終電を逃し高いタクシー代を払う羽目になります。

③体調不良で「医者に行った方がいいんじゃない？」と言われた時の「大丈夫だよ」。後から悪化して、悪い状態で医者に行く羽目に・・・

④時間ギリギリまで寝ていて「そろそろ起きないと遅刻するよ」と言われた時の「まだ大丈夫」。出発間際にあわてて準備して忘れ物する羽目に…

⑤学生の試験間際に「テレビ見てて勉強しなくて試験は大丈夫」と言われた時の「うるさいな。大丈夫だよ！」。試験は悲惨な結果になります。

⑥フラれて落ち込んでいる時に友達から言われる「大丈夫、他にいい人はいるから」。そう言うなら「いい人」を紹介してください！

⑦仕事が一杯一杯の時に上司から「仕事の具合はどうなんだ？」と聞かれた時に答える「大丈夫です」。期限までに終わりそう？…とか聞いてくれれば、SOS出せたのに。

ここからはもっとネガティブな話です。⑧高齢の親に運転免許返納を進める時に、親から言われる「自分はまだ大丈夫だ！」

⑨相続、生前準備の話をしている時に言われる「ウチは兄弟仲がいいから大丈夫」とか「モメるほど財産ないから大丈夫」の大丈夫。

他にもたくさんあると思いますがキリがないので…。こう見ると根拠のない大丈夫から得られる結果は、自分が望んだ結末にはなりません。しかしそれも「大丈夫」と言って選択した結果ですから仕方ないですね。問題は自分だけで済むか家族や他人を巻き込むかです。終電を逃しても、二日酔いになっても、困るのは自分だけです。でも、交通事故を起こす、争族で家族絶縁で困るのは、自分自身ではなく、後始末をしなくてはならない「家族」です。

ZARDの「君に逢いたくなったら」という曲中に「大丈夫だよという君の言葉が、一番大丈夫じゃない」という歌詞がありますが、本当にその通りです。

空き家のオーナーと話す機会がありました。また、空き家で悩む方とも話す機会がありました。その中には相続でうまく進んでいない方もいらっしゃいます。ものの本には「不動産は分けられないから、相続でモメる」などと書いてあり、読むたびになんとも言えない違和感がありました。

「不動産は分けられないから」と言いますが、話を聞く人は誰もが「不動産を分けようとも、分けてほしいとも思っていません」。ではなぜモメるのでしょうか？

私も最初のころは「資産価値があいまいだから」と思っていました。でもそれだけではなさそうです。一体それが何かモヤモヤしていましたが、最近依頼されていたセミナー資料を作成しながら考えに至りました。

相続で最もモメるのは、「主な資産が不動産＋わずかな預貯金」の場合です。これは統計的にも明らかになっています。ではなぜこの層はモメるのでしょうか？　クドイようですが、モノの本には「不動産は分けられないから」とあります・・・。

私の考えは「不動産しか、ツッコミポイントがないから」です。夫婦喧嘩も同じですが、モメる時は相手の些細な点を突いて大げさに主張するものです。「不動産の価値」は、最も大きな財産でありながら、その価値は曖昧です。突くなら不動産しかありません！！

もし預貯金の額を提示するときに、通帳や証書を出してきて「親の預貯金はこの金額です！」なんて言おうものなら、「金融機関発行の残高証明書を出せよ！」と突っ込まれるでしょう。逆に最初から手数料を払ってでも金融機関の残高証明書を出してもらい、「親の預貯金はこの金額です。」と言えば、突っ込まれるポイントはありません。

不動産も同じです。通帳や証書など出しても突っ込まれるだけです。最初から残高証明書を出すべきでしょう。この場合の通帳や証書は「不動産業者の無料査定や、固定資産税評価額」等が該当します。残高証明書は「不動産の鑑定評価書」になります。

手数料を払ってでも「不動産鑑定評価書」を準備することで、その後の協議や精神衛生上も良い効果が出ると断言できます。

高齢者による操作ミスによる交通事故のニュースをここ最近は毎日のように目にします。東京では母子が犠牲になり、福岡ではとんでもないスピードで歩道に突っ込んでいました。もし人がいたら大変なことになっていたでしょう。

いつも疑問に思うのですが、なぜ高齢ドライバーは運転するのでしょう。「自分は大丈夫」と思っているが、家族は「お父さん、もう運転やめなよ」と説得する。もし父親に「じゃあ運転を辞めた後はどうするのか？」と聞かれたらなんて答えますか？「そんなのは、お父さんが考えることだろ」とか「事故を起こしてからでは遅い！」と回答したら、それは質問に答えていません。

もし父親が「免許は返納する。事故を起こしてからでは遅いから。移動はタクシーにする。だからタクシー代は子供たちで払ってくれ」と言われたら、どのように回答しますか？？

高齢者の免許返納の問題、親のためを想って説得しているつもりですが、実は自分自身のためです。「事故を起こしてからでは、被害者に迷惑がかかるだけでなく、加害者の家族として自分たちも解決に向けた後始末をしなくてはならないし、世間体や経済的負担もあるから、運転はやめてくれ。返納後の移動はどうすればいいか？そんなのは自分で考えてくれよ。」が本音でしょう。

本当に説得するなら免許返納後の移動について、具体的な提案がないとダメでしょう。「移動はタクシーを使えばいい。費用はこっちで持つから」や、近隣に住んでいるなら「移動はこっちで送迎するよ、気軽に言って」くらいの提案がないとなかなか首を縦には振らないでしょう。

免許返納は、親にとって経済的にも精神的にも何のメリットもありません。あるのは「将来、起こすとも起こさないとも分からない、交通事故」です。でも、免許返納すると「確実にマイナス」が発生します。将来発生するかもしれない不利益と、今確実に発生する不利益…どちらを選びますか？？

実は、空き家も相続も構造は同じです。「将来、発生するかもしれない不利益」を最小限にするために、「今確実に発生する不利益」で対抗しなくてはなりません。こう考えると「不利益ではなく投資」に近いですね。後始末がイヤなら、小さな投資をしていくしかないのではないかと思います。

すごいヘンな感じがしたフレーズを目にしました。「終活、最初の一歩」です。終わりへの活動に向けて、最初の一歩を踏み出そうというものです。ネガティブなイメージしか浮かびません。まあその通りなのでしょうけど、高校生の部活で「最後の夏に向けて、最初の一歩」であれば、最後の夏にかける高校生の青春…などポジティブな気持ちになれますが・・・。

相続は「自らの死」が前提にありますので、ただでさえ暗い気持ちになります。余命宣告をされたわけでもないのに…。そこで提案しているのが「リノベーション相続」です。ネガティブな終活ではなく、ポジティブに考えようというものです。

最大のテーマは「家族の〇〇を、最大にしてつなごう！」です。この〇〇に入る部分は人によって違います。財産でもいいですし、仲（きずな）でもいいです。自分の利益でもいいですが、その場合には何がつながるか…不仲がつながるかもしれません。

財産をすっからかんにしてしまえば、相続でモメることはないでしょう。ただ、「財産をすっからかんにする＝預貯金を使い果たす」という意味ではありません。自宅の土地建物含めてすべてを使い果たさなくてはなりません。そして使い果たすためには、最大の難関があります。

それは「自分がいつ死ぬか分かっている」ということです。分かる時というのは「余命宣告された時」ですから、医療費で使い果たしてしまう…なんてことも考えられますよね。

事前に手を打っていれば実は家族の「財産」も「仲（きずな）」も最大にしてつなぐことができます。何もしなければ「財産」はもとより、「不仲（絶縁）」をつないでしまうことになりかねません。

「うちは大丈夫」という方もいらっしゃいますが、きちんと対策をした上での「大丈夫」なのか、「ウチは仲が良いから」とか「揉めるほど財産ないから」というだけで「大丈夫」と判断するのは、高齢ドライバーの「自分の運転は大丈夫」と、同じです。後から家族が迷惑するでしょう。

相続の生前対策の必要性が声高に叫ばれていますが、財産が少なくなるほどその必要性を感じず、そして何も生前対策をせず、結果として最も相続トラブルの多い層になっています。なぜでしょうか？

①「死」が前提にある…目をそむけたくなりますよね　②面倒…財産も大してないのに　　そしてコレです。

③経済的にも精神的にも「メリット」がない！　からです。経済的にはむしろマイナスでしょう。

相続の生前対策は、子供のための行為です。子供からすればありがたいのですが…、しかし親からすれば子供もとっくに一人前です。自分に何のメリットもなく、経済的なマイナスはあり、面倒です。さらに自らの「死」と向き合わなければならない…親からすればやりたがらなくて当然です。

これと似ている構造として「高齢者の免許返納」があります。共通しているポイントがあり、「自分は大丈夫」と思っていることです。家族がいくら説得しても「自分は大丈夫」とか「自身がある」とか言い、そして周囲を巻き込んで大きな事故を起こしてしまう…。その後始末は、子供の仕事です。

なぜ免許返納しないのか？これも上と同じです。特に「③経済的にも精神的にもメリットがない」ことです。免許がなくなれば移動や買い物が不便です。タクシーを使えば経済的にもマイナスです。

何のメリットもないのになぜ免許返納するのか？それは「家族や周囲に迷惑をかけたくない」ということもありますが、「もし迷惑をかける事態になったら、その損害が甚大になってしまうから」ことが分かっているからです。

相続も同じです。家族に迷惑がかかります。特に子供の関係が修復不能です。せっかく育てた子供たちが、自分の死をきっかけにバラバラになる…それが望む結末ですか？？

 

 

最近は「相続」「争族」に関係するセミナーやビジネスが盛んです（自分もそうですが・・・）。そして、相続の切り口としては「遺言・税金」がメインです。言い換えると「モメない・節税」ですね。さらに言うと「司法書士や弁護士・税理士」が登場してきます。我が不動産鑑定士としての出番は「節税パートの一部」です。税理士のおまけに近い感覚でしょうか。

かたや金融機関ですが、相続に関するアプローチ、取り組みはかなりの違いがあると感じます。積極的に「コンサル商品の販売」を仕掛ける銀行、とりあえず「相続預金、生命保険」などの商品をそろえているけども、積極的に何かを仕掛けているようには見えない金融機関・・・。

これから少子高齢化で相続分野のニーズはどんどん高まっていきます。金融機関も収益環境が厳しいと言われているのであれば、成長が見込める分野に積極的に打って出るべきだと思いますが、なぜこのような違いがあるのでしょう？？

私の推測です。金融機関もアプローチ方法を模索、手探りの状態ではないかと思います。遺言であれば司法書士、節税であれば税理士のビジネス分野です。顧客サービスでこれらのセミナーを開催しても、そこから自金融機関の利益に結び付けるのは難しいのでしょう。

富裕層を対象顧客にしているのであれば、それこそ相続関係のコンサル商品の販売でいいのです。ですが、中間層にコンサル商品はなかなか販売は厳しいでしょう。なぜなら、それらのコンサル商品、手数料がとても高いのです！！もちろん販売した金融機関に入る手数料も大きいですよ！！！融資で利益が出せないなら、利益を出すためにはコンサル商品の販売ですよ。

メイン顧客が中間層の金融機関にとっては、あまり相続分野に仕掛けをしていないのも分かります。でも、不動産、特に戸建住宅を切り口にすることで、一気に顧客の関心をひくことができると思います。なぜなら、相続で最も揉めるのは中間層、「主な財産が不動産（自宅）＋預貯金」の場合だからです。

相続税はかからないけど、不動産を所有している層…ここへアプローチするのは「税金」ではありません。「不動産」です。でも不動産を切り口に相続へアプローチするセミナー等はありませんでした。なぜか？

それは司法書士も税理士も「不動産の専門家」ではないから、できなかったのです。不動産分野からアプローチすることで、金融機関の商品販売にも役立てることができます。特に生命保険ですね。戸建住宅と生命保険、実はとっても相性がよいのです。そんな提案をすることで、お客様のお役に立ちつつ、自金融機関の利益にもつながる、ウィンウィンの関係が構築できるものと思います。

最近は、相続に関するお話をいただきます。特に「空き家」ですね。空き家に関して言うと、当事者間の主張が180度異なっている…だけならまだしも、主張すらない！ということもあり、真剣に考えている人が損をするような構図になっています。

具体的に説明します。空き家を真剣に考えている人は、私の経験では奥様が多いです。もっと言うと「夫の実家」です。平均寿命の関係から、一般的には妻の方が長生きしますので、いつかは自分の問題となります。夫はどう考えているかと言うと「どうせ売れない（から放置）」とか「物置場として必要だから（という理由で先送り）」になっています。真剣に考えてはいません。その根源は何か？簡単です。「自分が死んだ後のことは妻に任せる」です。一方で妻はどう考えているか？「夫の実家なのだから、自分が生きている間に決着をつけてよ！なんで私が？？」です。

さらに子供も登場します。実は子供も無関係ではありません。夫（父親）が亡くなったら、相続しなくてはなりません。仮に相続放棄したとしても「実家の管理責任（空き家でもです）」だけはしっかり残ります。もし父の実家が原因で近隣に被害が発生したら、損害賠償請求される立場です。で、子供はどのように考えているか？「親の代で解決しといてよ！！」です。

このケースだと誰が一番損な役回りでしょうか？やはり妻ですよね。この場合に夫の実家、さらに空き家であれば「不動産」ではなく「負動産」「腐動産」などと揶揄されてしまう状況になります。人口減少が始まっています。不動産が売れる時代ではないのです。もちろん駅に近く、利便性に優れたマンションであれが売りやすいでしょう。しかし市街化調整区域の場合は、はっきり言いますが「売れるか分かりません」。

売れなければ「相続財産」になります。こうなる可能性も踏まえて「相続対策」をしていかなくてはなりません。もし兄弟仲があまりよろしくないようであれば「代償分割」で、その空き家の資産価値を利用されかねません。空き家は不動産です。あなたにとって使用価値はなくとも、一般的な資産価値はあります。それが証拠に固定資産税は課税されてますよね？

事前に準備をしておくことが重要です。ここでもはっきり言いますが、何の事前準備もせず親が亡くなった後に行う相続対策は「敗戦処理」です。

12日（日）に「住んでいいまち　悪いまち　～THE　リアル住宅セミナー～」を無事に開催することができました。今回は、一般的なセミナーと違い、ライフプランがどうこうとか、土地を探す時にチェックポイントなどはすべてカットしてあります。裏話や自分の体験談をもとに、土地の価格形成の仕組みや、掘り出し物件の探し方、見分け方について説明させていただきました。

ご参加いただいた方から、不動産屋に半ば騙されるような形で欠陥のある土地を購入してしまった方がいる…というお話をいただきました。私の知人にもそういう方がいらっしゃいました。残念ながら、不動産業者にもいい人もいれば悪い人もいます。それは不動産業界に限った話ではありませんが…。不動産は金額が大きいので、いざ購入してもササっと売却できるわけでもなく、ましてや「ワケアリ物件」だとなおさらです。

不動産業者を見る目も、実は物件以上に大切かもしれません。しっかりとした業者であれば安心してお付き合いができます。大手だから安心、というものでもなく、全国的に名の通った会社でも問題が発生しています。地元の業者（個人経営）でも、親身になって相談してくれる業者もあります。では、どう見極めればいいのでしょうか？？

それは「紹介」してもらうことです。出来たら友人や知人ではなく「士業」の方からがいいですね。不動産鑑定士、司法書士あたりがいいでしょう。日ごろからお付き合いがありますから。ただ、なかなか「士業」の方に「不動産屋さん紹介してよ」とは聞きづらいでしょう。私もそう思います。

そこはご安心ください。私であれば「ホームページ」のお問合せの欄からでもご連絡いただければ、信頼のおける不動産業者を何社かご紹介できます。もちろん無料（サービス）です！不動産鑑定士は正直なところ、身近な士業ではありません。知名度向上も含め、このようなサービスを通じて身近な存在として認識いただければ幸いです。

ぜひ、不動産に関することであればご相談ください。

10連休が終わりました。この期間中に気になる不動産を見に行かれた方もいると思います。モデルハウスや住宅展示場のイベントなど「見に行って楽しい」行事でしょう。住宅設備も毎年のように新しくなっており、10年前の住宅ももはや一昔前という感じです。実際そうなんでしょうけど…。モデルハウスの見学なんかウキウキしますね。

話は変わります。10連休中に「空き家率が上昇」というニュースが報道されました。別に驚くこともないニュースですが、報道されると考えざるを得ません。空き家が増えているにも関わらず新築住宅の購入促進は行われています。一体、どういうことなのでしょう？空き家と新築住宅であれば、一般的には「新築」を選ぶでしょう。私もそうです。新規に分譲開発された土地に、住宅を新築する…これが新生活のイメージに最も合致します。

ただ、このパターンだとあまり値引きは期待できません。新規に分譲開発された土地であれば、仮に市街化調整区域内にあったとしても、「ハズレ」を掴まされる心配はありません。中古物件ではそうはいきません。市街化調整区域内にあって、現に家が建っていたとしても「ハズレ」の物件は存在します。そして見ただけでは分かりません。

そこで私がオススメするのは「過去に開発分譲されたエリアにある空き家」です。まずココであれば「ハズレ」をつかまされることはないでしょう。さらに空き家のオーナーはそれぞれ事情を抱えています。早く手放したいのです。値引き交渉にも応じやすい環境は整っています。空き家になっている建物が気に入らないのであれば取壊せばいいのです。取り壊し費用見合い分を土地代金から減額するという交渉もできます。

空き家を購入する場合には「コミュニティ（祭りとか役員など）が心配」ということはあるでしょう。でも過去に開発分譲されたエリアであれば、元々が同じ境遇であったこと、代替わりが起きているので同世代もそこそこいる…ということもあります。マンションを購入したとしても管理組合に入らなければならないので、同じでしょう。

過去に分譲開発されたエリアも空き家が増えてきています。ねらい目ですね。

私は金融機関で19年間勤務していました。住宅ローンの審査も長く経験しました。私が金融機関に入ったころは、ネット銀行なんてありませんでした。セブン銀行（当時はアイ・ワイバンク銀行）が、コンビニにATMを設置するというだけで、かなりのセンセーションだったことを記憶しています。今はコンビニATMなんて当たり前ですし、コンビニで現金を使うこと自体が少なくなりました。たった20年ですが、隔世の感があります。

住宅ローンも同じです。当時は「固定金利選択型」が登場したての頃です。また生命保険も「三大疾病付き」なんてものもありませんでした。ライバルとなる金融機関も、周辺に店舗を構えている金融機関ばかりです。ネット銀行なんてありませんでしたから。

それと比べて今はとてもライバルが多いです。自社の住宅ローン、周辺の金融機関、ネット銀行、住宅メーカーで提携しているフラット３５などなど…どれがいいか迷ってしまいますね。でも、本当に住宅ローンを選ぶときに大切な事柄はなにかご存知ですか？？金融機関に勤務した経験の長い私だからこそはっきり言います！「金利や制度の違いは、氷山の一角」です。つまり、見える部分にほとんど差なんてない！ということです。

本当の差は、見えない部分です。そこで判断しなくてはなりません！でも普通は見えません。私は金融機関に勤務していたので見えます。 選ぶポイントは「①審査力　②誰を見て仕事をしているか」の2点です。なぜそれが重要なのか？

まず「①審査力」ですが、これがないと仮に自分が「変な物件」を購入しようとしている時に、教えてくれる人がいません。私も「市街化調整区域で建物建築ができない土地」を買わされそうになった顧客の住宅ローン審査を担当したことがあります。私と当時の上司でおかしいということに気づき、お客様・業者へ確認して事なきを得たことがあります。勤務先や年収面では何の問題もない方でしたので、融資しようと思えばできました。

「②誰を見て仕事をしているか」についてです。これはシェアハウスの問題や、レオパレスなどの賃貸アパートに対する融資（オーナー向け融資）を取り上げるのが分かりやすいです。顧客の預金残高を改ざんしてまで融資する必要なんてありますか？ありえないアパート収益の見通し資料を信じて、融資する必要がありますか？　お客様は素人です。本来ならプロである金融機関職員が「この収益見通しはおかしい。だから融資はできません。」とお断りするのが道理です。でも融資実績を伸ばしたいがために融資をする…一体誰の方を見て仕事をしているのでしょうか？

金利が安い、とか保険が無料で付いてくる・・・目に見える部分だけで判断すると、何かあった時に困ってしまうことになります。