今年に入ってから、特殊な画地についての評価依頼をいただくことが増えてきました。依頼をいただく背景は、相続税であったり贈与税の計算にあたっての根拠資料としてです。
今回は特殊な画地な不動産は、不動産鑑定士に評価依頼をしていただいた方がいい理由をご案内します。
特殊な画地、と言っても様々な不動産がありますが、一言で表現すると「市場性に乏しい、売れないと思えるような不動産」です。
相続税、贈与税も納税者で税額計算して申告・納付しますが、不動産の評価額も同様に納税者側で算定しています。ただ、公平を保つために「財産評価基本通達」で、不動産の評価額を算定する方法が定められています。
原則はこの通達に沿った方法で計算します。ただ、原則なので「例外」も存在します。それは「特殊な画地」です。市場性に乏しいので売れないのですが、それでも通達通りに計算すると、まぁまぁ高い金額になってしまいます。
そこで役に立つのが「不動産鑑定評価書」です。こういう事情があって特殊な画地なので、市場価値は低いですよ…と不動産鑑定士が評価をしたものです。申告時はこの評価書を根拠に計算します。
特殊な画地の事例
①広い
②形状が著しく不整形（旗竿地を含む）
③雑種地（特に市街化調整区域）
④区画整理予定地
⑤土砂災害警戒区域、がけ条例適用地 など
これらに該当するときは、市場性を著しく欠くことになる可能性が高いです。したがって不動産鑑定評価をおススメします。
「売れないから」と言って、著しく安い金額や無償で譲渡すると、「みなし譲渡」と判断され、後から税務署からお尋ね＆けっこうな金額の所得税納付がくることもありますので、十分に注意してください。