接道要件について

今回は、金融機関の友人から教えてもらった理不尽とも思えるエピソードを紹介します。

友人は住宅ローンの審査担当をしています。住宅ローンにも様々な種類があり、必ずしも住宅ローンだからと言って担保を取らなくてはならないワケではありません。融資金額や融資期間によっては本人の信用のみで貸し出し土地建物は担保に取らない、いわゆる「無担保」タイプの住宅ローンも販売されています。無担保タイプの住宅ローンは抵当権設定が不要なので、利用する側からしても抵当権設定に係る諸手続きや費用が省けるメリットがあります。金融機関側も物件調査を行う手間や費用が省けます。それでも金融機関では融資にあたって売買契約書や重要事項説明書等の書類が必要になることもあるのですが、今回は最終的に住宅ローンを利用しなかったため事なきを得たトラブル未遂（？）のお話です。

結論から言うと「接道要件」を満たしていなかったため、住宅建築ができなかったということです。間に不動産業者なりが入り宅建士が重要事項説明をしていれば、または不動産鑑定士などの専門家に調査を依頼すれば簡単に防げたことでしたが、個人間売買ということもあり、そこまでやらなかったそうです。本来であれば買主が売主に対し錯誤無効（民法95条）なりの裁判を起こして契約そのものをなかったことにすればいいのですが、なぜか矛先が友人に向いてきたそうです。その理由が「相談時に、この土地は接道要件を満たしておらず、建物建築できないから融資不可と言ってくれれば、この物件の購入はしなかった。」からだそうです…。

気になって調べてみたのですが、最高裁の判例【平成14(受)458】が出ていましたので紹介します。

「金融機関の従業員が，顧客に対し，融資を受けて宅地を購入するように積極的に勧誘し，その結果として，顧客が接道要件を具備していない宅地を購入するに至ったとしても，当該従業員において当該宅地が接道要件を具備していないことを認識していながらこれを当該顧客に殊更に知らせなかったことなど，信義則上，当該従業員の当該顧客に対する説明義務を肯認する根拠となり得るような特段の事情をうかがうことができないなど判示の事情の下においては，当該従業員が上記接道要件を具備していないことを説明しなかったことが当該宅地を購入した顧客に対する不法行為を構成するということはできない。」ということです。

要約すると「基本的に、金融機関の職員に接道要件を満たしていないことを説明する義務はない。」になるでしょう。ただ、担保価値という意味では接道要件を満たすことが必須になるので、もし物件調査の時点で接道要件を満たさなかったら顧客に話はするでしょう。ただ、今回友人は相談を受けただけで物件調査をしたワケでも融資をしたワケでもないので、なぜ友人に言ってきたのかは不明です。きっと「言いやすいところに言って、補償してくれたら儲けもの」程度だったのかもしれません。言われた方はたまったものではないですが…。

やはり、不動産購入前や投資前にはその物件について十分な調査が大切です。必要であれば専門家である不動産鑑定士の私もお手伝いしますよ。お金を出してから取り返すのは大変です。