Category: ひとりごと

よく「お気軽にご相談ください」とか「当社にお任せください」というフレーズを目にします。お気軽に…と言われてもなかなか普段付き合いのない業者に、相談することはちょっと気が引けます。また「あなたの会社に任せると、何がどう変わるのでしょうか？」

いつも自分に投げかけているテーマです。不動産は分からないことが多いのが特徴です。「安い！」と思って買ったら、実は後から「失敗した！」と思うこともあります。一応、買う時に説明はされているのですが、きちんと理解しているかは別問題です。なんとなく「分かりました」と言っているかもしれませんね。

また、不動産に関してわからないことがあった場合に、どこへ相談しますか？普段から不動産業者とお付き合いがあれば聞きやすいかもしれませんが、なかなか日ごろから付き合いがある人は少数でしょう。自分も金融機関に勤務していましたが、仕事上ではお付き合いはありますが、それも勤務していた営業エリア内のお話です。自宅近辺ではありませんでした。

私に相談すると何が変わるのか？それは、動き出すことです。不動産鑑定士は不動産の売買をしません。仲介もしません。あくまで経済価値を貨幣額で評価することです。そのため、実はできることに限りがあるのです。だからこそネットワークを大切にします。他の士業や業者と連携していきます。

自分でそれぞれの士業や業者に連絡するのは大変ですが、私に相談いただければそれらのネットワークを使いながら、解決策を提案します。

「自分でどうしようか？」と考えるよりも、出された提案について「どうしようか？」と考える方が、気分的にも楽ですよね。動き出しているからこそ気分も楽でいられるのかもしれません。

いつも思うのですが、困った時に「お気軽に」相談できるのでしょうか？困った程度にもよるとは思いますが、「気軽」に相談できるほどの心の余裕がないかもしれませんよね。

もっと言うなら、「困らないようにしてほしい」です。「困るまでは相談できない、してもらえない」とも感じてしまいます。特に日ごろからお付き合いのない業者や士業では、なかなか「気軽に」相談はできないでしょう。

私も不動産鑑定士ではありますが、お付き合いのない他の士業の方へ連絡するときは緊張します。裏を返すと、普段からお付き合いのある士業の方には、気軽に聞いてしまいます。心に余裕があるとなおさら気軽に聞けます。

では「心に余裕がある状態」というのはいつでしょうか？それは困った時点ではなく、「心配」な時点です。問題が顕在化する状態の前段階ですね。はっきり病気と分かった時点ではなく、そろそろ心配しなくては・・・そんな状況であればかなり気軽に聞くことができます。

空き家、相続に関しては残念ながら、そういう状況になってはいません。問題が複数あり、されにそれぞれが複雑絡み合っています。にも拘わらず相談する窓口は細分化されています。「遺言」「相続税対策」「生命保険」などなど、一体誰に相談すればいいのでしょうか？さらにここに「空き家」まで絡んできます。

何が何だか分からなくなりますよね。だから問題が顕在化、つまり「困る」状態になるまで手つかずになってしまうのではないでしょうか？そんな状況を変えるべく「総合相談窓口」を作れるよう、何かアクションを起こしていきます。

自分で言うのもなんですが、空き家の問題を取り上げるセミナーはあります。相続対策や介護関連のセミナーもあります。でも全部バラバラです。各企業や士業の人たちが自分の分野に絞って、開催しているのがです。

でも、家族の立場から考えると「それぞれは別の問題かもしれないが、密接に絡み合っている」のではないでしょうか？

将来不安なこと、これから対策を打っていかなければならないこととして「介護」「相続」「空き家」があります。介護福祉施設に入所したら、自宅は「空き家」になります。相続対策も現実になってきます。線でつながるのです。でも実状は「点」になっています。

なぜこうなるのでしょうか？簡単です。自分に置き換えれば、自分は空き家や相続の話はすることができますが、介護の話はできません。逆に介護に従事している方は相続や空き家の話はできないでしょう。家族の視点に立てば「まとめて面倒見てくれないのか？」です。少なくとも私ならそう思います。

それならと、私は「介護・相続・空き家」を「家族の問題」と捉え、それぞれの専門家が一堂に会して説明や相談をできる機会を設けようと企画しています。まだ企画段階ですが、浜松市内で協力いただける士業の方、介護事業者と一緒にお役に立てるような企画をしていきます。

先日、たまたま家でテレビを見ていたところクルーズトレインの「ななつ星IN九州」の特集をやっていました。あんなに料金が高いのに予約が取りづらいとか、どんな客層の人が乗っているかなど色々思うところはありました。その中でもリノベーションの視点で見ると、とても面白いというか考え方として好事例だと思います。

今でこそクルーズトレインはJR東日本、JR西日本などでも販売しています。その前には「北斗星」や「トワイライトエクスプレス」などの寝台列車、それも豪華寝台列車を運行していました。それにも関わらず・・・です。

ななつ星IN九州のテレビを見ていたら、観光するポイントは個人で行こうと思えば簡単に行けるところばかりです。それでも大人気です。豪華な食事や内装…つまり走る列車は新たに作りましたが、観光資産としては特に変化はなく今まであった観光地ばかりです。

でも、利用客、地元の考えの変化が大きいですね。地元の「〇〇太鼓」による歓迎とかもありましたが、それも元からあったものと言えばそうです。クルーズトレインから見る車窓と、普通列車や普通の特急列車から見る車窓は「違う」ということですね。それにJR九州は気づいたのでしょう。

リノベーションは周囲に波及する力を有しているか否かがポイントです。単に既存の特急列車をきれいにしただけではここまでの影響力はなかったでしょうし、JR九州の営業範囲では寝台列車を運行するだけの路線もありません。それを「周遊」にし、走る列車も超豪華にするという発想の転換、そして他社もクルーズトレインを走らせるという波及効果、まさにリノベーションです。

リノベーション済案件、リフォーム済案件…その違いが分かりますか？？

理論と現実が異なることはよくあります。またちょっと考えれば「確かにそうだよね」と思うことであっても、実際にそのような場面に立つと間違った回答をしてしまうこともあります。子供からこんなクイズを出されました。一緒に考えてみてください。

「池に鳥が１０羽います。猟師が鉄砲で撃ったら1羽に命中しました。池に鳥は何羽いるでしょうか？」というものです。私は「9羽だよね。そんな引き算の問題でもあるの？」とあっさり回答し間違えました。

答えは「０羽」です。なぜか？それは鉄砲で撃ったらその音に驚いて他の鳥は逃げ出していなくなってしまうから…ということです。確かにそうだよね…。

理論的に考えれば「10-1＝9」です。でもそれは現場を見ていないからそうなってしまうのです。現場にいれば簡単に０という解答を導き出せたでしょう。これはどんな場面にでも言えるです。

相続なんかまさにその典型です。「家族みんなの合意形成ができているから遺言なんか必要ないよ」と言われる方もいます。それは理論的にはそうです。でも実際にその場面になったら、もっと言うと大金がちらつき出したらどうなるでしょうか？「あの時はそう言ったけど、今は違う考えですよ。」と言われたらそれでおしまいです。

特に相続放棄は、事前に口にすることはできますが、事前に手続きをすることはできません。相続人の一人から「あの時は相続放棄すると言ったけど、今は法定分はもらいたい」と言われたら…確実に揉めますよね。「話が違う！」となるでしょう。

だからこそ事前に不動産評価も含めた対策が必要になります。

ネット広告でこんな広告を見たことありませんか？似たようなフレーズで「静岡県の不動産価格が上昇中！？」というものもあります。気になってその先に進んでみました。なんてことはない、「不動産の無料査定」の広告でした。

わが社で無料査定をすれば高い金額で査定しますよ…というものです。ハッキリ言いますが、高い査定を出すこと自体は簡単です。問題はその先です。不動産鑑定士であれば「なぜその金額になったのか」を、合理的に説明をしなくてはなりません。でも無料査定では…どうなのでしょうか？

また、高い金額で査定してその金額で買い取ってくれるかは別問題です。高い金額で出しておいて、そこから徐々に下げていくという手法です。なぜそんなことをするのか？簡単です。自社で仲介をしたいからです。仲介に入れれば売れた時に手数料が入りますよね。

同じ不動産でもA社とB社で査定を出して、結果が大きく違っても珍しくはありません。もしA社が良心的で「妥当な金額」を出してきたとします。そしてB社は自社で受注したいために「割高な金額」を出してきたとします。あなたはどちらに依頼をしようと思いますか？

簡単です。B社に依頼するのが普通の行動でしょう。でもなんだかんだで最終的には「妥当な金額」で折り合うのです。最初から妥当な金額を提示したA社へ依頼した方が良かったようにも思えますが・・・。やはり不動産の価値判断は難しいのです。不動産会社から「この金額」と提示されたらそれに反論するのは素人にはなかなか困難です。できるくらいなら最初から無料査定を利用することはないのかもしれません。

相続の場面でこんなことをされたらどう思いますか？不動産をもらわず現金でもらう人は、不動産の価値が1円でも高い方が自分の取り分が多くなります。逆の場合は、不動産の価値が1円でも低い方が自分の利益に直結します。数万円であれば別にいいのでしょうが、不動産の場合は何百万円と言う単位で異なってきたりします。

無料査定同士をぶつけて不動産の価格を云々するのは、不毛な争い以外の何物でもないです。不動産の鑑定評価書があれば双方とも納得すると思います。鑑定評価書に無料査定をぶつけられても…無料査定をした業者により詳しく説明してもらえるのであればまだいいですが、相続のような面倒な場面で、無料査定でそこまでお付き合いしてくれるかは分かりません。特に不動産を相続しない側が無料査定を出し、業者に説明を求めてもなかなか難しいと思います。

はっきり言いますが、日本人は貯金が大好きです。でも資産運用セミナーなどでは「お金に働いてもらう」というキーワードを使います。個人的には意味が分かりません。お金は働きません。働くのは人間であったり機械、システムです。そんな言い方をするから「訳が分からない」のです。

「お金に働いてもらう」とはどういうことか？これは不動産に置き換えれば分かりやすいです。あなたは駅前に土地を持っています。現在は更地です。さてあなたはどうしますか？

選択肢としては①そのまま更地として持っている　②自分でマンションを建築する　③マンション会社に貸す　　さあどれにしましょうか。

①そのまま更地として持っている…そこからは何も産み出しません。むしろ高い固定資産税を払う分だけ財産が目減りしていきます。　　②自分でマンションを建築する…建築費、入居者募集、賃貸管理、修繕なども自分の責任でやらないといけません。　　③マンション会社に貸す…地主になります。マンション関係業務はマンション会社が行い、地主として地代をもらいます。

さあ、どれがいいでしょうか？個人的は③です。

これを言い換えてみましょう。①預貯金としてそのまま置いておく　　②自分でえ会社を起こす　　③やる気のある企業へ投資する　　です。このまま預貯金にしておくと消費税率UPにより、最低でも２％の価値下落になります。自分で会社を起こすのはかなりのリスクを背負うことになります。やる気やアイデアのある人や企業にお金を貸す、投資して出た収益から一部を還元してもらう方が、いろいろな意味でおいしいですよね。

これが「お金に働いてもらう」という意味です。もっと言うと「お金を有効に活用してもらえる人や企業に貸し、その資金を元手に働いてもらう」ということです。

昨日は家族でイオン市野という、この地域では最大のショッピングモールに出かけてきました。10時前から行ったのですが、11時頃になるとお腹も減ってくるので、早めにフードコートに行きました。

フードコートはまだ席に余裕がありましたので、とりあえず適当な席に座りつつ、もっといい席が空かないものかと様子をうかがっていました。ラッキーなことに、イスではなくロングのソファー席が空いたのでそこへ移ることができました。

なんだかんだで食事をした後のお話です。周囲はかなりの人です。席もいっぱいになっています。私たちの席も周囲の「早くどけよ」という視線が痛いので、さっさと出ていくことにしました。でも、1時間もすればかなり余裕が出てくるのになぁ・・・とも思いました。

空き家の問題もこれと似ていると思います。これから人口減少です。フードコートで言うと、来客数は減っていきます。でもフードコートの座席数は一定であって減りません。一方で空き家は違います。どんどんその数が増えていきます。

人が来なくなるフードコート、座席数がどんどん増えていくのです。端っこにあってお店から遠い場所にある座席なんか見向きもされないでしょう。午後2時、3時になれば間違いなくそうなります。夕方になれば増えてきますが、人口問題は減る一方です。

では、どうしたらいいでしょうか？簡単です。人がいるうちにさっさと手を打つことです。時間が経つことでいいことは何もありません。少なくとも端っこの席であれば、人がいるうちでないと何もできません。

フードコートであれば、あなたの席の位置関係は分かります。でも不動産はどうですか？位置関係分かりますか？適正価値は分かりますか？

それが分からない状態では対策のしようがないと思います。

不動産鑑定士とはまったく関係ないように思います。私もそう思っていました。でも過去形です。実はこの問題についても不動産鑑定士、リノベーションの考え方が活用できるのではないかと思います。

地元の美容室のオーナーと勉強会をご一緒させていただいています。そこで「美容室のスタッフ求人を出しても、人が全然来ない。新卒向けの説明会にお金を払ってブースを出しても、東京の大手サロンに持っていかれてしまう。」ということでした。女性が多い職場ですので、育児休業から復帰せずそのまま家庭に入ってしまう人もいるということもあるでしょう。

インスタ映えするサロン、労働条件が好待遇なサロン、雇う側も色々な差別化をしています。でも私から見ると「あんまり変わんないよね。」です。給料が数千円しか違わない、教育体制がどうのこうの…あなたと他のサロンは何が違うのでしょうか？

インスタ映えに至っては、そんな流行りすたりがあるもの、もっと言うと5年後もインスタ映えで差別化するつもりですか？と言いたくなります。

結論から言います。「需要と供給のミスマッチ」でしょう。空き家問題と構造はそっくりです。そして不動産鑑定士は「市場参加者」としての立場で見る習性がついています。ここで言う市場参加者とは「サロンのオーナと、これからどこのサロンに就職しようかというスタッフ（学生も含む）」です。

そしてリノベーションの視点です。「リ・イノベーション」です。見る方向を変えるとこの問題は、サロンを差別化する千載一遇の大チャンスです。サロンの財産ってなんですか？

技術…あって当たり前です。インスタ映え…他でもやってますよね？差別化できますか？　もっと大切な財産があるのです。それに気づいて実行に移した人が先行者利益を持っていくと思います。ネットでは「やれ給与条件がとか、研修体制がとか」ありますが、そこで差を付けられますか？

不動産鑑定士（市場参加者の視点による分析）とリノベーション、この視点で考えると、もしかしてこうすればいいなじゃい？？というアイデアがあります。気になる方はご連絡ください♪サロンにイノベーションが起きるかもしれません。

移住を促進する自治体はあります。本気度の違いはありますが・・・。移住促進の情報発信は自治体発です。当然と言えば当然ですが、自治体PRが「それって、他の自治体でも同じだよね？」と思うことが多々あります。

一番思うことが「豊かな自然に…」とか「特産品は〇〇、全国屈指の…」などです。観光客の誘致でもしているのでしょうか？ハッキリ言って「訳が分からないことを言っている」と思っています。

それならもっと優れたところはないんですか？そこと競争して勝てるのですか？そもそも「移住したいと思っている人は、豊かな自然目当てで移住先を選ぶのですか？」です。一つの要因であるとは思いますが、ないよりあった方がいいレベルではないでしょうか？

特産品は毎日食べるのでしょうか？食べませんよね…。移住する人は「その自治体にある不動産」を購入するのです。もっと言うと住宅を購入するのです。利便性や快適性に加え、将来安心して暮らせるか否かについての提案が必要です。人口減少が進んでいる自治体であればなおさらです。

移住促進支援金〇〇万円とか、住宅ローンで優遇します…それで本当に住みたい、つまり住宅ローンを組んでまでそこの自治体に住もうと思うでしょうか？それこそ「ないよりあった方がいい」というレベルです。

「〇〇市は将来、安心してくらせるまちです。なぜなら…（客観的なデータを示して説明）。さらに、このような補助もします！」と、提案すべきではないかと思います。