Category: ひとりごと

最近、分譲地が増えてきたんじゃない？？

私の住む静岡県磐田市の事例です。自宅の近所や小学校区の狭いエリアを見渡してみると、ここ１年くらいで古い建物を取り壊して、宅地として分譲している物件が複数あります。さらにエリアを広げると、新築分譲マンションや宅地分譲している物件が複数あります。

つまり、どんどん新築物件（売土地）が市場に供給されています。

 

一方で…

磐田市の人口ですが、2年前と比較して総人口はほとんど変わっていません。住宅を購入するであろう年齢層（25歳～55歳）だけに絞ってみると、わずかに減少していました。

もちろん市外からの転入もありますので、これだけのデータで断定できませんが、供給過多ではないかと率直に思います。

 

実際に…

販売に苦労されている分譲地もあるように見受けられます。私の散歩コースには、1年以上「売土地」の看板が立ちっぱなしの分譲地もあります。

コロナの影響もあって、これから需要者がどのように考えるのかもポイントです。大手企業でも操業停止や残業減少により、収入減が懸念されています。需要者が増える要因もないように思えます。

 

テレワークで、「どこでも仕事ができる」

地方に移住が増えればいいのですが、「どこでも」ということは、「○○市でなくてはならない理由」もないと思うのです。

人口奪い合いの時代がくるかもしれないと、少し本気で心配しています。

想い出の地を巡るバーチャルツアー

新型コロナウイルスで非常事態宣言が出されました。在宅で仕事をされている方も多いと思います。

不要不急の外出を自粛…と言われると、逆に出たくなってしまうものですが、それもできません(+_+)。

そこでグーグルマップ上で、大学時代に住んでいたエリア、マンションを巡ってみました。

 

住んでいた地域、物件のスペック

【地域】京都市伏見区。京阪電車、近鉄電車（京都市営地下鉄）、ＪＲの各駅に徒歩数分の圏内。大きな商店街にも近く買い物も便利で、バイト先も近い。

居住環境は良好！！田舎から出てきた私には、夢のような場所でした。

 

【物件】築4年（当時）、ワンルーム（１Ｋ、　７．５畳）、洗濯機・エアコン・冷蔵庫付き、3点ユニットバス、オートロック、管理人付き。家賃は6万円/月。

学生にはとても嬉しい仕様です。洗濯機も冷蔵庫もエアコンも買わなくていいのですから！また当時は、3点ユニットバスが標準的な設備だったと記憶しています。

 

25年後の現在スペック

【地域】商店街に、当時はなかった大手のドラッグストア、飲食チェーン等が進出！　さらにマンションの近所にコンビニも出来ていた！！

居住環境は、当時と比べて確実に良くなっていると思いました。

 

【物件】築30年（現在）、仕様は同じ、家賃は4万円/月

家賃が約3割も下がっていました…。

 

仕様の陳腐化（時代遅れ）は避けられない

今は「風呂トイレ別（セパレート）」が好まれており、正直「3点ユニットバス」の物件は、自分も避けたいと思います。

でも当時はそれが標準的でした。

また当時は空室がなく、前の人が卒業で空いたタイミングで入居できました。不動産屋さんからもラッキーだったと言われるくらいです（営業トークかもしれませんが）。

今は、不動産仲介サイトで見たところ、両手で数えきれない空室情報がありました…。

 

よく聞くこのワード…本当なの？

「都心は家賃や不動産価格の下落リスクが少ない」「都心は人口が集中するから、入居率も高い」という謳い文句がありますが、本当なのかなと思ってしまいます。

東京と京都を比較するのも違うのかもしれませんが、少なくとも私の住んでいたワンルームマンションは「30年後に家賃が3割減、空室率も30％程度」になっていました。

売却価格は…「新車のワンボックスカー」が買えるか買えないか程度です。

 

ぜひ試してください

自分が過去に住んでいた地域のバーチャルツアー、そして住んでいたマンションの家賃を検索してみてください。

ワンルーム投資をするしないの参考になることもありますが、意外な驚き、発見があります。

 

見るとやるとでは大違い！

新型コロナウイルスの感染防止のため、在宅勤務・テレワークが推奨されています。私も、自宅の一室を改造してオフィスにしていますので、まあ在宅勤務みたいなものです。

ちなみに妻は、テレワークのできない職種（窓口勤務）ですので、毎朝、通勤電車に揺られています。

今回は、在宅勤務・テレワークに対する誤解を、実体験をもとに書いていきます。ＰＣ1台あれば…という世界ではないです！！

 

①ちょいちょいジャマされる問題

オフィスは「最適化された仕事空間」ですが、自宅は違います。

今は春休みですから、子供たちも家にいます。何かあればすぐに遠慮なく呼びつけられます。オフィスなら、自分が呼ばれることもなく、逆に自分が呼べば部下の方が来てくれるのですが…。

もちろん兄弟ケンカなんかいつものことですし、大体下の子が泣き出すまで続きます。仲介もしなくてはなりません。

ちょいちょい仕事のジャマをされます。慣れないとイライラして、精神衛生上よろしくありません。

 

②用事を頼まれる問題

よくあるのが「子供を医者に連れていく」や「子供の習い事への送り迎え」です。その時間帯は空けておかなくてはならず、仕事はそこまでに終わらせるか、キリのいいとこまでとなります。

もちろん面談の約束も「その時間までに帰ってこれる時間帯」にセッティングしなくてはなりません。

習い事が週１回ならいいのですが、週に何日かあり、しかも子供も一人ではありません。

日程変更など、習い事の事務局との折衝…までやらされます((+_+))

 

③役員を頼まれる問題

学校のＰＴＡ委員、やりました…。ＰＴＡの会議って、平日の午後か夕方なんですよね…。その時間帯に都合を付けられるのは…在宅勤務の宿命です。

私の場合は、ＰＴＡ学級委員でしたので、私以外は全員「ママ」でした。“完全アウェイ”とはまさにこのこと。

 

④話を聞いてくれる人がいない問題

最近はそれでもＳＮＳがあるからまだいいですが、キャッチボールができないのはさみしいです。結構「たまります！」。

それが次の「太る問題」になります。

 

⑤太る問題

運動不足だけではありません。お菓子をつまみながら仕事しても誰も何も言いません。

オフィスなら周囲の目があるので、お菓子を食べながら仕事するなんてありませんが…。

ついついスーパーでおいしそうなお菓子を目にすると、買ってしまうんですよね。ストレス解消です。

 

⑥何かと誤解される問題

　妻：「家にいるんだから、疲れないしストレスなんかないよね？　私は毎日通勤して、決まった時間働いているの！」

　他のご家庭：「○○さんって、いつも家にいるけど、仕事って何してるの？　もしかして失業？？」

 

これに反論するのは…無理です！！　北島康介さんではないですが「何も言えねぇ」です。

 

たまにコワーキングスペースに行くのもいいですね（最近は行けていませんが…）。人見知りなので、結局そこでも一人仕事になってしまうんですが…。

そう思うと「話し相手がいる　≒　話せるパートナーがいる」って、大切ですね。ＡＩにはできないことです。

 

掘り出し物件はありませんか？

「掘り出しモノの土地はないの？」や「どこがおススメ？」と聞かれることがあります。

掘り出しモノかどうかは将来にならないと分からないですし、条件がいい土地はみんながそう思っているので、値段が高くなるというジレンマがあります。

 

見方を変えてみよう！

私からの提案です。土地を選ぶということは「将来にわたって住み続ける自治体を選ぶ」ということです。では自治体を選ぶという時に、何を目安にすればいいでしょうか？

私の地元の静岡県内では「長泉町」が人気があります。東京にも近く、子育てが充実しているというイメージがあります。

一方、私が過去に勤務していたことがある牧之原市は、沿岸部を中心に全くと言っていいほど人気がありません。津波が怖い、原発エリアだ…などネガティブなイメージがあります。

 

地価公示（最も高い地点）で比べてみましょう。

長泉町　137,000円/㎡（452,100円/坪）

牧之原市　29,800円/㎡（98,340円/坪）　　と４．６倍の差があります。

こんな価格差が出るほど、両自治体に差があるのでしょうか？

 

住む自治体の経済状況（おサイフの状況）を見てみよう

住む自治体の経済状況（おサイフ）は重要です。今は良い状態でも将来も維持できるかは、おサイフの状況によります。そこでＲＥＳＡＳ（地域経済分析システム）で調べてみました。

牧之原市を例にとると、地価は下がりっぱなしです。津波・原発といいイメージがありません。電車も通っていません…。

経済状況はどうでしょうか？

これが結構いい数値なのです。経済循環とも言いますが、スズキや小糸製作所の工場、矢崎の研究施設もあるので、外から入ってくるお金が大きいのです。

「観光客が落としていくお金」なんて言いますが、牧之原市は「企業が落としていくお金」が大きいのです。

国に例えると「輸出でガンガン稼いでいる国」です。

経済がどれだけ回っているかでは長泉町より上です。もっと言うと、静岡県トップクラスです！

それを反映してか、将来負担率（将来財政を圧迫する可能性）も全国平均と比べても圧倒的に低いのです。

 

でも、土地価格は・・・

安いのです。こう考えると「牧之原市自体が掘り出しモノ」と言うことができるかもしれませんね。

この目線で自治体を見てみると、また違った景色が見えてくると思いますよ。

「無料査定」で検索すると

出てくるのは「中古車」と「不動産」の二つです。より身近なのは中古車ですよね。中古車の査定は買取専門業者だけでなく自動車ディーラーでも「下取り価格」として査定してくれます。

また、中古車も不動産もウェブサイト上で査定を依頼することもできます。

自分も車を買い替える時に複数の買取業者に査定してもらいました。

いずれも「高価買取」とあったので期待しましたが、査定結果はまさかの「同じ金額」でした・・・。（実はディーラーの方が、「値引きはできないけど、下取り価格で」頑張ってくれました）

 

違いは「自社で買取するか否か」

中古車の場合は査定金額で業者が買い取ってくれます。不動産の場合は…査定金額で買い取ってくれますか？？

そう、不動産の場合は「査定金額」で買い取ってくれません。

ネット広告に「えっ、あのボロ家の実家が、こんなに高い査定に！？」などと謳われています。

まあ「査定」するだけで自社で買い取らなくてもいいなら、極端な話、「いくらでも高い金額」にすることができます。

もちろん、買取前提で査定金額を出す業者もありますが、査定金額は低くなります。まあ安く買わないと利益が出ませんので…。

 

なぜ高い査定金額を出せるの？

一言で表すと、「物件仲介を受注したい」からです。

複数の業者に査定を依頼して、高い金額を出した業者と低い金額で出した業者、その後の売却はどちらの業者に依頼しますか？

やっぱり高い金額を出してきた業者ですよね。

くどいようですが「その金額でその業者が買い取るワケではない」ので、高い査定金額にしようと思えばできます。

それが奏功し物件仲介を受注したら、まずは査定金額で売りに出し、買主が見つからなかったら徐々に金額を下げていく…よくある話です。

当初に査定した金額は一体何だったのでしょうか？と思います。

 

「その金額でおたくで買い取ってもらえませんか？」とか「おたくで買い取る金額を教えて」と言ってみるのもいいでしょう。

言うだけなら「無料」ですから(*´з`)

 

実際にやってみた！

実際にネット査定を依頼してみました。「最大〇社の無料一括見積！」「最短６０秒！」「簡単入力」などいいことづくめです♪

結果…「査定依頼内容をすぐにお受け出来る不動産企業様の登録がなかったため、（中略）ご紹介出来る不動産企業が見つかりませんでした。」というお詫びメールが届きました((+_+))

田舎の市街化調整区域だったからでしょうか？？

 

無料査定で困った思い出

相続での財産分与です。

複数業者の査定結果を持ってきて、「どの査定金額が正しいか、見てください（しかもタダで）」と頼まれたことです…。その場で見て答えてよ、的な感じです。

一般的な戸建住宅でしたが、査定金額の開きが800万円もありました。これだけ違うと財産分与に大きなインパクトがあり、当事者間で収まりがつかないということでした。

「どの査定金額が正しいか？」ですが、不動産鑑定士という職業は、「どの査定金額が正しいか」を教えるのは業務ではありませんので、丁重にお断りしつつ、有料になる「不動産鑑定評価書」の作成をご提案しました。

無料査定で不動産価格に対するスタンスが一般的になったのは歓迎なのですが、この時は

「なんで業者によって、（査定金額に）こんな差が出るんだ！」

「不動産鑑定士に頼んで、結果が査定金額のどれかと同じだったらどうするんだ！」

とか色々言われ、正直困りました…という思い出です。

 

2020年の地価公示が発表されました。

特に磐田市ではＪＲ御厨駅の開業もあり、御厨駅の周辺地域では区画整理などが行われています。そこで、御厨駅に近い2つの住宅地を比較してみました。二つとも、ＪＲ御厨駅から徒歩圏内にあります。

・Ａ地：77,400円/㎡（255,000円/坪）　　

・Ｂ地：39,000円/㎡（128,700円/坪）

 

価格差が約2倍です！もう少し情報を見ていきましょう。

・Ａ地：ＪＲ御厨駅まで約800ｍ、市街化区域（第一種低層住居専用地域）、小学校まで約２㎞、中学校まで約700ｍ

・Ｂ地：ＪＲ御厨駅まで約600ｍ、市街化調整区域（再建築は可能※）、小学校まで約600ｍ、中学校まで約700ｍ　※周辺の状況からの推察です。断言するには役所調査等が必要になります。

これだけ見ると、Ｂ地の方がいいような気がします。

 

Ａ地：一般住宅が並ぶ区画整然とした台地上の住宅地域（区画整理によって誕生した、新興住宅地）

Ｂ地：一般住宅と農家住宅が混在する既存の住宅地域（昔からある住宅地域）

やはり、整然とした新興住宅地は人気が高いんですね。購入するのは若い世代ですから、昔からの住宅地域は人間関係が大変など、避けられてしまうのかもしれません。

 

ちなみに昭和41年の航空写真・古地図を見てみると…

・Ａ地：台地の縁部分（傾斜している）、樹木に覆われている

・Ｂ地：100年以上前から住宅地

Ａ地が高いのか、Ｂ地が安いのか…これは人によって考え方は違いますが、価格差が2倍になるほどの「ポテンシャルの違い」はないのではないかと思います（これから地価が高くなる可能性はありますが）。

 

地盤という面で考えると…

磐田市内で一番地価が高い「国府台地区」ですが、ここも戦後の開発によって誕生した住宅地域です。開発前は、「台地上の茶畑」でした。

不動産鑑定士の調査では、必ず古地図調査を行い、過去の利用状況を調べます。昔からの住宅地、「なぜ昔からそこを選んだのか？」に想いをめぐらせると、また違うものが見えてきますね。