不動産鑑定士としてかねてから考えていたのですが、「相続税対策には不動産活用が有効なんですよね？」という質問に対する回答です。確かに相続対策の雑誌や書籍などみると「不動産活用は有効です。なぜなら更地として持っているより建物を建てて賃貸する方が評価が下がるからです。さらに借り入れもすれば負債も相続対象になるので、評価減になります。」と、大体こんなことが書いてあります。

相続税対策だけで考えるのであれば効果的だと思います。前も書きましたが、相続する側としては「賃貸アパートなんていらないし…それより現金でください、相続税は払うから。」ではないでしょうか？不動産投資と言えば聞こえはいいです。他の投資商品、例えば投資信託などと同列に扱ってしまいがちです。でも投資信託は基本「丸投げ」で管理は必要ありません。「不動産投資は会社設立と同じ」ではないでしょうか？しかも借り入れまで起こして会社を設立してそれを引き継ぐようなものです。

相続する側としては相続発生と同時に「借金付きの会社」を引き継がされることになります。リタイアしていればともかく、現役で働いていればとても賃貸不動産の面倒なんか見ていられません。それで管理会社に丸投げになり、賃料の減額、退去時の修繕費用、必要のない大規模修繕を高い金額で契約させられたり…なんてことも考えられます。全然収益が上がらず、お荷物となり、最終的には安い金額で売却せざるを得なくなる・・・。

結局、「相続する側がハッピーになる」ことが相続対策であると思います。不動産投資は会社設立だと思いますが、ご自身も相続する人も「社長としての覚悟があるか」がポイントです。その覚悟がないなら安易に不動産投資をしない方が長い目でみれば正解でしょう。相続対策で不動産投資をするのであれば、自分自身に加え誰に相続をさせるかまでを明確にし、さらに「二代目社長」にもその覚悟を持ってもらうことが大切でしょう。

どこかで、「賃貸不動産のポイント」なんかも紹介できたらいいなと思います。