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人口減少時代になりました。またそれ以外にもメガバンクの人員削減や、ＡＩに奪われる仕事はこれだ！的なニュースも目にします。人口減少は企業にとっても問題ですが自治体にとっても問題です。単純に税金を納めてくれる人が減る…だけではありません。そこで不動産鑑定士の立場で考えていることをお話しします。

「自治体は最大の不動産オーナー企業である」…自治体は市内全部の「不動産オーナー」であり「企業」です。ここではオーナーとは「市有地」の所有者という意味ではありません。民間企業や個人が所有している土地を含めすべての不動産のことを指します。「あれ、それだと不動産のオーナーは市ではなく、企業や個人じゃないの？」と思われるでしょう。単純に登記簿上の所有者（＝オーナー）はそうですが、実際はそれぞれ市からレンタルしているのと同じです。なぜなら所有すれば固定資産税（市税）を払わなくてはならないからです。それなので市は、多くの土地を企業や個人に保有してもらいたいですし、有効に活用してもらいたいと考えています。

では、企業の価値を図るモノサシとして「株価」がありますが、自治体の価値を図るモノサシは何でしょうか？以前も書きましたが、それは「地価」です。毎年1月と7月に地価公示・地価調査を行いその結果が新聞の一面になることもあります。「銀座の土地が〇〇％上昇した」や「県内は下落傾向にある」などです。「地価」の下落は株価の下落と同じ意味でもありますが、地価が下落すると固定資産税収入の減少にもつながりますので、自治体にとっては深刻です。

「有効活用して地価を上げてもらいたい」のが自治体の本音でしょう。地価が下がる要因は様々ありますが、人口減少すると需要者も減少し、供給（絶対量）は同じですので、過剰になります。過剰供給になれば価格は下がりますので、固定資産税収入もさらに減少します。さらに、自治体間で市民獲得競争（生存競争）が起こる可能性も否定できません。

不動産の有効活用の度合いで自治体の魅力は変わります。つまり自治体にとって不動産は単なる土地や建物以上の存在であり、資源です。特に地方の場合は人口減少と真正面から向き合った上で、資源の有効活用を考えなくてはなりません。

私は不動産鑑定士として「この土地の鑑定評価額はいくらです」と評価するだけでなく、また自治体から仕事をいただくだけでなく、自治体と一緒に問題解決のお手伝いができ、地域に貢献していきたいと考えています。

今日も「かぼちゃの馬車」問題に関する記事がネットニュース等で目にします。静岡県に本店を置く「スルガ銀行」も不正に関与したのではないかとの内容も目にします。個人的な見解ですが、担当者は「正面切っていいとは言えませんが…（あとは察してね）」というのが現場の認識でしょう。これが「黙認と誘導」と判断されそうです。個人目標（ノルマとも言います）がどれだけあったかは分かりませんが、きっと大変だったんだろうなとは思います。

ところでシェアビジネス、シェアリングエコノミーは政府が閣議決定した「未来投資戦略２０１７」にも記載されており、今後積極的に推進していくビジネスの一つに位置付けられています。一連のシェアハウス問題もありシェアビジネス自体が悪い印象を持ってしまいそうです。しかし、私もよくシェアオフィス（コワーキングスペース）を利用していますが、利用料も安く色々な人と知り合いになることができますので、利用料以上の価値はあると思います。ただ、利用料自体は安いので収益という面ではどうなのかなと思います。

シェアビジネスは「つなぎ合わせ、新しい何かを生み出す」ことであると考えています。私は不動産鑑定士ですがシャアオフィスで仕事をすることで税理士の先生と知り合うことができ、そこから次の何かを生み出すことが期待されているのだと思います。

ところでシェアハウスの入居者向けのメリット（業者の言うセールスポイント）を調べてみました。色々な人とつながることができる、これはいいです。「賃料がお得」というキーワードも出てきました。きっと賃料が安いという意味でしょう。賃料が安い→賃料収入も低い→収益性は？→投資していいのかな？　と僕なら考えてしまいます。不動産鑑定士ですので収益還元法で物件価値を試算してみようかとも思います。その上で投資可否の判断をします。報道では平均投資額が1億円ともありました・・・。

やはり冷静に分析できる第三者に相談することの重要性を認識させれる出来事だと思います。

「自治体の評価は何を見ればよいか？」という質問にどのように回答しますか？例えば、待機児童数、人口増減、子育てのしやすさなど挙げられると思います。私は「住みたい街ランキング」かなと思いましたが、実は「地価」ということです。他の自治体と比較する時の統一指標は「地価」であり、「〇〇しやすさ」というのは数値で表現できないため使えません。

また、自治体の歳入の多くを固定資産税が占めています。私の住む磐田市では歳入全体の約２０％が固定資産税でした。この固定資産税は「自治体に払うレンタル料」だと思っていただければいいでしょう。

自治体は地域最大の不動産オーナーと言い換えることもできます。多くの市民に不動産を利用してもらい、レンタル料を払ってもらうことで経営が成り立ちます。このレンタル料の目安になるのが「地価」です。地価が下落すればレンタル料も下方に見直しとなり、収入が減少してしまいます。そうすると自治体の経営にもマイナスの影響が出てしまうのです。

また、人口減少も問題になってきています。これはどこの自治体も同じですが「住民税の減少」につながります。住民税も歳入全体の約２０％を占めていますので、合計すると約４０％の収入源にマイナスの影響が出てきてしまいます。自治体の悩みはそこにあります。つまり自治体も限られたパイ（人口）を巡って競争が起きることを意味します。

人口減少すれば不動産利用者も減る→地価が下がりレンタル料も下がる→大幅な税収減　ということになります。これで市民サービスの維持をしなくてはなりませんので、どれだけ大変なことかわかっていただけるのではないでしょうか。

不動産鑑定士は「地価公示」を通じて「地価」を導き出しています。しかし、ここからは個人的な考えですが、これだけでは不十分だと思っています。自治体の悩みは「地価の下落（レンタル料の減少≒税収減）」です。不動産鑑定士は不動産の専門家であると同時に地価にも精通しています。これを活かして、自治体から仕事をもらうだけでなく、自治体の悩みを一緒に解決できる能力や姿勢が必要であると考えています。自治体も考え抜いて様々な政策を行いますが、不動産鑑定士（地価）の視点を活かしたアドバイスや協力姿勢により、地価の向上に寄与していかなくてはならないと考えます。

不動産投資ではよく「レバレッジ効果」という言葉を耳にします。日常生活ではあまり耳にすることはないですし、また投資信託やイデコなどでも聞くことはありません。ここでレバレッジ効果とは、少ない資金で大きなリターンが期待できる効果のことを言い、「レバレッジ」とは「てこ」のことです。・・・たぶんよく分からないのではないかと思います。

例えば、自己資金が1000万円あったとします。自己資金のみ拠出して投資し、そのリターンが100万円であれば利回りは10％になります。しかし自己資金1000万円に借入金2000万円を加え3000万円を拠出して投資した場合、同じ利回り10％であればリターンは300万円になります。そこから借入金の利息を差し引いて280万円のリターンを得たとします。1000万円の自己資金拠出は同じでも、リターンは「100万円と280万円」とで大きな差になって現れます。自己資金1000万円に対する割合としては「１０％と２８％」という具合です。これがレバレッジ効果です。

ちなみに「これだけのレバレッジ効果で大きな利回りが見込めますから、少々高い金利で融資を受けてもそれ以上のリターンを確保できますよ。これが不動産投資の魅力です。」と私ならセールスしますね。

問題は目論見が外れた時です。自己資金のみで株式に投資し、それで目論見が外れ投資した会社が倒産してしまった場合、投資した自己資金額が０になるだけです。マイナスにはなりません。一方、不動産投資でレバレッジ効果を見込んで（＝借入をして大きな金額で）投資した場合に目論見が外れたらどうなるでしょうか？

自己資金が０になるだけではありません。借入金を返済しなくてはなりません。目論見が外れるということは、見込んだ収益が確保できない状態です。投資物件から収益がない状態でどのように借入金を返済すればよいのでしょうか？物件を処分するなりして返済できればいいのですが、収益が見込めない物件にどれだけの価値があるのでしょうか。返済が困難になるのは目に見えています。

ちなみに「かぼちゃの馬車」のシェアハウス問題は今はココの状態です。スルガ銀行が貸倒引当金を大量に積み増すとの報道もありましたが、最終的には返済困難になると見込んだのでしょう。

これだけ見ても不動産投資はかなりリスク（不確実性）が高いと考えられます。誰か客観的に判断できる人に相談すればいいのですが、なかなか不動産投資に詳しい人も周囲にいないのも事実です。不動産鑑定士として気軽に相談できる存在でありたいと考えるのも、不動産投資に反対という立場ではなく、あくまで「正しい判断」をしてもらいたいと考えるからです。

ここ最近不動産投資に関して相談を受けます。またそのような記事を目にすることもあります。質問の多くが「不動産投資は本当に儲かるのか？（業者の言っていることは本当なのか？）」です。結論から言うと、相談を受けている時点で最終的に儲かったかどうかを判断することはできません。かと言って数年後に儲かればいいと思うのもＮＧです。不動産投資は長いスパンで考えなくてはなりません。以上です。

これだけだと「ふざけるな！」になるので、細かくしていきます。

対比軸として株式投資を持ってきて、不動産投資と比較していきます。株式投資は目に見える形がありません。今では株券も発行されませんので、ＰＣ上で確認したり株主総会の案内が来たりという程度でしょうか。しかし、その価値は毎日把握することができます。日経新聞等の株式欄を見れば一目瞭然です。また、損益の把握も難しくはありませんし、株式市場もありますので売買（現金化）も簡単です。

一方、不動産投資は不動産という目に見える形があります。しかしその価値を毎日把握することはできません。つまり現在の損益状況が分かりにくいという面があります。また株式市場のような売買する場所もなく、簡単に売買（現金化）できません。

株式は会社が倒産すれば無価値（ゼロ）になりますが、不動産は土地建物が存在する限り価値があります。・・・というのが今までのセオリーでした。本当にそうなのでしょうか？「負動産」という言葉もある通り、不動産は簡単に売買できない上に所有しているだけで固定資産税がかかります。また株式価値維持向上は当該株式会社の経営陣の仕事ですが、不動産の価値の維持向上は自らが行わなくてはなりません。また、維持管理の状況次第で「競争力」に差が出てきます。価値を維持するだけでも大変です。

そして本題です。株式投資では「30年経過」はプラス材料と考えてよいでしょう。それだけ長い期間会社を維持できたのですから。一方不動産ではむしろマイナス材料です。躯体や設備の老朽化や陳腐化、維持管理費の増加等による競争力の低下（≒収益力の低下）が懸念されます。そもそも普通の感覚として、築30年の物件と築3年の物件があったらどちらを選びますか？後者ですよね。30年後の物件の収益を今の時点で予測はできませんが、賃料収入の低下や空室率を高めに見なくてはならないと、何となくでも思っていただければＯＫです。

賃料収入が低下し、空室率が高めになるからさらに賃料の値下げをし、老朽化による維持管理費用もかかる・・・不動産投資をするときにはこのリスクも織り込む必要があります。ここまで織り込まれている計画であればいいのですが、「年金の変わりなる」とか「預金しておいても金利がつかないから」という理由で不動産投資を決断されるのは尚早だと思います。

また、不動産投資をする際には借り入れを行い「レバレッジ効果」を見込む手をよく使います。この辺は次回にします。

ここ最近ＴＯＫＩＯの山口氏のニュースがワイドショーを賑わしています。そしてコメンテーターが「辞表を出すということに違和感がある」とか「ＴＯＫＩＯに戻りたいというのは甘いのではないか？」など話しています。客観的に見ればその通りですが、そんなことコメンテーターに聞かなくてもある程度わかります。今回は「山口氏の立場になって」考えてみます。

山口氏は「憔悴しきっている」と記者会見でも他のメンバーが話されていましたが、本当にその通りだと思います。それなので一連のことは「憔悴しきった立場」で考えなくてはなりません。つまり冷静な判断力はないということです。被害者のこと以外にも仕事で大きな穴を空けてしまったことや、今まで積み上げてきたものが一瞬でなくなってしまったこと、すべてがゼロではなくマイナスになってしまったこと、将来の展望が全く描けない…この状況で考えられることはほぼありません。考えることは「この世に自分は必要だろうか？」です。そして「もう必要とされる存在ではないのかな…」と思っているはずです。でも心のどこかで「自分が必要」と言って欲しいという気持ちもあります。彼は離婚されていて家族がいないので、それをメンバーに求めたのではないでしょうか？それが辞表提出という行動になって表れたのだと思います。そんなのおかしい！とか違和感がある…というのはあくまで正常な判断力を持っている人の思考です。彼は正常な判断を下せる状況ではありません。憔悴しきっているのですから。

山口氏にとっては人生最大のピンチですが、人生最大のチャンスでもあります。今までの彼の存在価値は「ＴＯＫＩＯの…」だったのですが、それを脱ぎ捨て新しい価値観、存在価値をつけるチャンスです。つまり新しいチャレンジができる状況です。被害者への謝罪の気持ちや、起こしてしまったことへの悔しい気持ちなどを忘れずにいれば、どこかでくじけそうになっても力が出てくるはずです。今からでも遅くないので社会にとって必要とされる人間になることが、被害者や迷惑をかけた人、彼自身のためにも最善のことだと思います。

以上、大きなお世話なことを書きました。けしからん！と思われる方もいらっしゃると思いますが、あくまでも「相手の立場になって考える」ことの一環ということで、ご容赦ください。一つの事象も見る方向が違えば見え方も違ってきます。

「かぼちゃの馬車」問題を考える中で改めて「専門家」ってどのような存在であるべきか考えました。

「かぼちゃの馬車」以外でもアパートローン問題（いわゆるサブリース問題）でも同じことが言えるのですが、最終的に損をする（保護すべき）のは顧客であり、販売業者でも金融機関でもありません。なぜか？それは情報量が違うからです。不動産鑑定士試験で勉強した「情報の非対称性」を思い出しました。

ここで「情報の非対称性」とは、経済主体の間（販売業者・顧客・金融機関）に情報格差が生じている状況のことです。株式市場では情報公開（ディスクロージャー）が徹底されており、企業は正しい会計情報（事業の結果情報）を開示することが求められています。その会計情報が「正しい」という前提で、私たちは正しい投資判断を期待されます。「正しい会計情報」に基づいて行った投資判断については投資家の自己責任です。一方、正しくない会計情報を開示したらどうなるでしょうか？それは東芝の不正会計問題でもわかる通り、刑事罰もそうですが、市場での投資家からの信頼をなくします。誰も自社に投資してくれないという状況になりますので、企業存続の危機を迎えてしまいます。

今回はこの「情報の非対称性」が大きな問題を引き起こしました。悪いのは顧客ではありません。販売業者側に「正しい情報」を開示する責任があります。販売業者の方がより多くの情報を持っているのですから。では「正しい情報」って何になるのでしょうか？顧客には「事業見込」、もっと言うなら「賃料が下がらない前提の事業見込」を掲示していたとのこと。あくまで「見込」なので外れることもあります。いわゆるデタラメであっても「見込」なので、販売業者の楽観的な主観が入っていても「見込」ですから。

こう考えてみると本当に欲しいのは「業者の主観が入っているかもしれない事業見込の数値」ではなく、シェアハウスやアパートを一つの事業と捉え「先行事例の実績数値」、それもできたら複数案件の実績数値を見るべきですね。そこから将来性（回収可能性の可否）を考え、最終的な投資判断を行うべきでしょう。もし見せてくれなかったら…「見せられない事情」があると判断して、その業者とのお付き合いはやめればいいのです。まぁ「個人情報だから…」でゴマかしてくると思いますが、それを含めて業者の誠実性を判断する材料になりますね。

顧客は不動産に詳しくない場合もあるので「販売業者は専門家だから」や、「銀行が問題ないというなら」ということを判断材料にしてしまうのは理解できます。最終的に「専門家」に求められるのは「客観性・中立性」であると考えます。加えて「気軽さ」も必要です。「気軽に相談できる」ことで社会インフラとしての不動産鑑定士の役割発揮ができると考えます。

「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズ社の責任については今更言うまでもないと思います。今回は違う切り口で話してみます。

そもそもですが、世の中には一般顧客向けの市場と、プロを相手にした市場があります。証券市場（株式市場）を例にとると、私たち一般市民も気軽に買うことができる投資信託商品もあれば、機関投資家を対象にした素人が見てもよく分からない商品もあります。これは、一般市民とプロ向けとで分離しているのでいいのですが、その線引きがよく分からない市場もあります。それは「不動産の競売」です。ここからは私の金融機関で融資担当をしていた時のエピソードを踏まえて話をしていきます。

たまに新聞で「競売情報」が載っています。住宅ローンが払えなくなり、担保としていた住宅を手放した後のお話です。競売市場での最低入札金額は、一般的に時価よりも低い金額となっていますので、最低入札金額だけ見れば「安い」となります。そして自分も入札に参加しようとして金融機関に住宅ローン相談に来ます。はっきり言いますが、競売案件は何かと面倒なので相談に来た時点でお断りしたいというのが本音です。

では何がどう面倒なのか？

まず「時間の制約がある」ことです。入札期限までに審査を通さないといけませんが、とにかく時間がありません。その案件だけに集中できればいいのですが、お客様は一人ではないのでそうもいきません。また、仮に応札できた場合にはすぐにお金を入金しないといけませんが、応札決定から入金期限までも時間がありません。もし入金できないと応札自体が流れてしまうので、そのプレッシャーは普通の住宅ローンの比ではありません。

次に「そもそも応札できない」ことです。自分が「安い」ということは他の人もそう思います。業者の方から教えてもらったことですが「いわゆるきれいな物件には業者が何社も絡んでいる。一般素人が入札しても絶対無理だよ（笑）。」ということです。業者はリフォームして高く販売するのでその分高い金額を入札するけど、一般素人はそんなことできないでしょ？…だそうです。素人とプロが混在している典型的な事例です。

これらから「審査も面倒なのに応札できない」という結果が相談時点で見えています。実際は相談時点で「たぶん無理ですよ。」とやんわりと教えてあげるのですが、「それでもいいから」とお願いされたら受付せざるを得ません。で、結果はやっぱり「無理でした」なんですが…。審査をしても融資実行できなければかけた労力と時間が無駄になります。中には最初から個人の競売案件は受付しない金融機関もあるという噂を聞いたことがあります。ある意味それが合理的だと思います。

結論から言います。「利益が出る！」と判断した市場にはプロが入ってきます。個人が出る幕はありません！逆に「利益が出ますよ！」と言って個人を勧誘することは…そこは「利益第一のプロ」が入ってこない市場と言うこともできます。特に不動産市場はプロ向き市場と言っても過言ではないかと思います。まず「？」と思ったら不動産鑑定士に相談してみたらどうでしょうか？

前回に引き続き「かぼちゃの馬車（シェアハウス投資）問題」について、考察していきます。今回は投資した本人はどこに問題があったのでしょうか？

結論から言います。投資の結果は自己責任です。「最終的に投資すると決めたのは自分自身ですよね。投資によって利益を得ようとしていたのであれば、損失も受け入れてください。」ということです。ただしこれは大前提、タテマエとも言います。問題として、投資判断をしようと思ったら十分な情報が必要です。それも正しい情報が必要です。今回の問題点は「十分かつ正しい情報を得た上での投資判断だったのか？」について考察していきます。

①投資勧誘時に正しい情報が十分に提供されたのか？

②その情報を投資者が正しく判断することができたのか？

この二つがポイントです。特に不動産に詳しくない場合に②は困難です。勧誘時に提供された情報（収益見込や事業予想）が、そもそも適正であったのかどうか？について、勧誘者から「その時はそのように収益を見込んでいたが、見込みが下方に外れてしまった。でも当時の見込みとしては適切であった。」と言われてしまえば、それを覆すのはなかなか困難になってきます。意図的に甘い収益見込を提示する業者もあるらしいですが、そもそも提示された収益見込が甘いか否かを投資者自身が判断できなければ、結果として投資した側が思わぬ損失を被ることになります。まあそれも「自己責任」となりますが・・・。

業者の言うことを鵜呑みにせず、自分自身で必要な情報を集め勉強し、その上で最終的に判断する。特に今回は高額（高金利）な融資も絡んでいます。返済原資をシェアハウスから得られる賃料収入でまかなうという計画であれば、なおさら自分自身の目利きが大切になります。

やはりこのような場合に気軽に相談できる不動産の専門家がいればいいのになと思いませんか？最終的な投資判断はご自身に委ねられますが、誰かに話すことで冷静に考えるきっかけにもなると思います。本来は金融機関の融資担当職員がアドバイスをすべきと思うのですが、今回はそれも機能していなかったように思われます。

不動産の専門家である不動産鑑定士として、不動産投資絡みでこのような報道がなされるのは残念でなりません。それとともにもっと不動産鑑定士の専門的知識が活用されてもよいのにとも思います。

最近メディアを騒がしている「かぼちゃの馬車」問題ですが、一体何が問題なのでしょうか？何となく分かったような気がしますが・・・。投資した人、金融機関、かぼちゃの馬車の運営者（スマートデイズ社）の三者の立場から掘り下げてみます。今日は、自身の前職が金融機関職員であったこともあり、金融機関の問題点について考えていきます。

金融機関は社会的に高い公共性が求められています。私も前職でそのことは叩き込まれました。高い公共性があるからこそ「金融会社」ではなく「金融機関」なんだとも。今回は私の地元である静岡県のスルガ銀行もやり玉に挙げられていますが、スルガ銀行も株式会社ですから、株主向けに利益をあげて還元しなくてはなりません。また、金融機関には積極的な貸出しやリスクテイクも求められています。「新規事業に積極投資しても別にいいんじゃないの？」とも思ってしまいますが・・・。

今回の一連の騒動でのスルガ銀行の問題点は「職業倫理より利益を優先した」ことに尽きます。もっと言うと「顧客利益より自社利益を優先した」ことです。金融機関の職員であれば、シェアハウスの計画書（事業見込や実績予測等）を見れば、それが将来どのようになるから分かるはずです。その目利きが商売であり仕事ですから。一方融資先の顧客はそこまで知識はありません。顧客の立場で考えれば、融資ＯＫであれば事業計画に問題ないのであると思っても不思議ではありません。ましてや融資審査に関する書類を改ざんしてまで審査を通すなど言語道断です。審査段階で職業倫理を優先させていれば、融資をお断りしていたでしょう。結果としてそれが顧客保護につながるのです。前職では「貸さない親切」という言葉もあったくらいです。

金融庁も検査に入り今後厳しい処分が予想されます。現在の金融庁は「顧客保護」の視点で金融機関を指導しています。今回はそれとは全く逆のことをスルガ銀行がしています。先も書きましたが「金融機関には高い公共性」が求められています。顧客のために仕事ができないのであれば、存在理由はないでしょう。不動産鑑定士も同様です。一人一人の顧客のために仕事をしたいと改めて思います。