Category: ひとりごと

「想定外を想定しろ」

過去の話です。

研修を受けていた時に講師から「これからの時代は、想定外も織り込まないといけない。」とか「想定外を想定しろ」とか言われました。

ハッキリ言いますが、そんなの無茶です。コロナウイルスでほぼ鎖国状態になるなんて、何をどうやったら想定できるのでしょうか？

そもそも想定外を想定出来たら「想定外」ではなくなります。

あなたはできるんですか？と聞きたかったですが、そこは「大人の対応」です。

 

「想定外」と「見込み違い」

「想定外」と「見込み違い」は別ものでしょう。これを一緒に考えている人が意外と多いと思います。

典型的な事例では、相続の場面です。「まさか家族でこんなことになるとは想定外だった。」「いきなり倒れて、意思疎通がままならないまま相続に…」というのがあります。

想定外とも言い切れませんが、「見込み違いでは？？」と思います。特に前者は単に見込みが甘かっただけです。

逆に見込みが厳しすぎると「保守的」とか言われてしまうので、塩梅が難しいのですが…。

考え得る最悪のパターンを想定し、それを超えてきたら「想定外」と言っていいのでしょう。

でも、どうやって「想定外を想定」すればいいのでしょう？？　謎です。講師に教えてもらえるかな？？

 

不動産の「想定外」

よくあるのが不動産投資、それもワンルームマンションなどの賃貸住宅に関連することです。

「大学・工場に近い立地で、大学生・工場勤務者の需要が見込めたのに、移転してしまい需要がなくなってしまった。」などが典型でしょう。

これは自分の力ではどうすることもできません。まさに「想定外」でしょう。

逆に、自分で何とかできることは「見込み違い」になるでしょう。

「投資用マンションの購入後に、大規模修繕費で想定外の出費が…」これは、築年数等からある程度は自分で見込ををつけることができます。

「台風で建物が壊れてしまい、その修繕費が必要になった…」これはギリギリ想定外と言えなくもないですが、これこそ「織り込むべき想定外」と言えるでしょう。

 

【余談】専門家はスーパーマーケット

時代が変わりつつあります。どんどん「専門家」を上手に活用すべきでしょう。それも「いいとこどり」をするような感覚でいいと思います。

例えるなら、スーパーによって買うものを変える感覚です。「Ａスーパーは肉が安くて質がいいから肉はＡスーパー、魚はＢスーパー、雨の日は地下駐車場があって濡れないＣスーパー…」という感じです。

 

 

不動産鑑定士になるためには

国家試験である「不動産鑑定士試験（一次・二次）」に合格し、合格後は「実務修習」をし、修了考査に通らなくてはなりません。「不動関係資格の最高峰」と紹介されており、試験・実務修習ともなかなか大変です。

私の場合は、サラリーマンでしたので日中は勉強する時間はありません。でもそれを言い出すと合格なんて絶対に無理です！！

ではどうしたか？？　政府が言うよりずっと前に「セルフ働き方改革」をしました。今回は、思い出話になります。

 

勉強時間確保は地獄の苦しみ？？

時間確保をどうするか？まとまった時間なんて取れません。そこで「ある程度まとまったスキマ時間」を見つけることが第一歩です。

私の典型的な一日のスケジュールを書いてみます。

・起　床：４時００分　

・朝勉１：４時１０分～６時００分（自宅）

・朝勉２：７時０５分～８時２５分（通勤電車）　

・昼　勉：１２時～１２時５０分（昼休憩）

・夕　勉：１７時３０分～１８時３０分（通勤電車）

・就　寝：２２時００分（子供の寝かしつけと一緒に自分も寝る）

 

これで、勉強時間は５時間確保できます。ポイントは、４時に起床するためには２２時には寝ないといけないというところです。自分の場合は、睡眠時間を削ってまで勉強すると、質の高い勉強ができず逆効果になってしまいました。

２２時に寝るためには、「残業」なんてしていられません。定時に終わるために、日中の仕事をかなり効率化しました。

そうしないと「合格」できないからです（泣）。

あと、仕事で疲れて家に帰ってきてからは、勉強しませんでした。眠くなって非効率です。子供の寝かしつけを口実にさっさと寝てしまい、朝早い時間から勉強した方が、何倍も効率的でした。

でも、地獄とも大変とも思いませんでした。モチベーション（と睡眠）って大切ですね。

 

オマケ　「論文式試験の効率的な勉強法」

不動産鑑定士試験の二次試験は、なんと論文式（白紙の原稿用紙を渡され、そこに解答を書いていく。時間は２時間！）です。

本来は答案作成練習で、実際に解答を書きたいのですが、電車の中ではできません・・・。

 

では、どうしたか？？

実際に書くことができないので、頭の中でイメージトレーニングしかありませんでした…。以下、具体的な方法です。

・教材や答練問題、模試問題などの問題部分を見ます。

・次に「何を書くべきか」「どんな組み立て（民法だったら、問題提起→条文解釈→あてはめ）」にするかをまとめ、そして解答用紙に記載すべき内容を、ブツブツ言っていく（怪しい人）。

・模範解答ににある内容を網羅できたか？　途中で「？？」となることはなかったか？を振り返り、再度模範解答を読み返します。

 

その繰り返しです。時間は全部で１０～１５分くらいです。電車の中ですから、５～６問はできます。

 

苦肉の策でしたが・・・「答案を作成しない」という選択もある！

今振り返ると、これが一番力がついたと思います。答案を作成することももちろん大切ですが、答案作成には「時間も労力もかかり過ぎ（疲れる）」てしまいます。

この方法だと、一日にかなりの問題をこなせ、さらに「振り返り」に力を割くことができます。

それによく考えるとこの作業、「本試験で一番最初にやること」なんですよね。

自分の場合は、答案作成に力を掛けすぎてしまい、論証組み立て力が弱かったんですね！！

もちろん当時は自分の弱点がそこにあるなんて思ってもいませんでしたが…。

 

その結果、地獄の…

まとまった時間が取れる時にしかできないこと…そう、「鑑定理論の演習（計算問題）」を朝勉（自宅）でやることになりました。

まだ寝起きで頭が働かない中で「演習（計算問題）」です。答練も模試も、朝勉でやっていました。地獄の「朝勉タイム」です。

ＤＣＦ法を朝からやるなんて（泣）

この方法が奏功したのか、本試験ではまさかの「完答」でした。いつもは泣きそうになりながら、２時間で「７割のところまで解答行できれば良し」でしたが、本番では「１００分で完答」できました。

時間が２０分も余ったので「致命的なミスをした！」と不安になりましたが、後から本試験の振り返りを聞いたら、「今回は完答できたかもね」という内容でしたので、ホッとしました。

 

まさかの予想的中！！

この方法でやっていると、たくさんの問題を頭の中で処理します。鑑定理論の問題をやっている中で「そういえば、あまり出てこない分野があったな」というコトに気づきます。

鑑定理論では、毎年１問は「え、そこから出すの！」という問題があります。私の場合は「今年は諸原則が怪しいかも…」と思いだしました。それでそこを集中的に勉強しました。

そして本試験、「諸原則」が最初に出題されました。織田裕二もびっくりの「キターッ！」です。

苦肉の策でしたが、きっとたくさん問題をこなしたから、じわじわとそんな思いが湧いてきたのかもしれませんね。今となってはいい思い出です。

 

気分の貯金

予想が的中して、自分ではかなり満足のいく答案が書けたと、当時は思っていました（後から見たら、実は得点が一番低かった（泣））。

でもそんなことはどうでもいいのです。もう気分はアゲアゲの強気モードです。

その後、ちょっと「？？」な問題もありましたが、「気分の貯金」を使って乗り切れました。（実は、そこが得点が最も高かった…そんなもんです）。

 

本試験を左右するのは…

自分で言うのもアレですが、直前模試の結果、そんなに良くないです。たぶん「ノーマークな人」だったと思われます。

「気分の貯金」を作れたこと、これが自分が合格できたポイントだったと思います。

 

県外の会社から営業電話がくる

開業してから、様々な業者（しかも県外が多い）から電話営業がありました。またプライベートでもやたら遅い時間に電話で営業があります。

相手の話を聞いていて「？？」と思ったエピソードを書いていこうと思います。

 

定番中の定番！　ＳＥＯの営業

ＳＥＯって何のコトか分かりますか？私は全然知りませんでした。簡単に言うと「あなたのホームページを、グーグルなど検索サイトで上位に表示させますよ」というものです。

業者は「検索サイトで上位に来れば、それだけお客さんが増えますよ」と言っていました。本当なのでしょうか？

面白そうなので、「来週は、そちらの方面を回りますので、お会いできませんか？」という誘いに乗ってみることにしました。今なら電話口で断りますが…。

 

私の職業は不動産鑑定士です。不動産の価格を「有料」で出す人です。なかなか一般的な方々にはなじみがありません。それを踏まえて、以下の業者（担当と、その上司と思われる人）とのトークはなかなか面白かったです。

以下は、戸建住宅の売却が前提のお話になります。

業者「家の売却をしようと思ったら、普通は不動産の鑑定をしますよね？」（不動産業者に無料査定をお願いする人はいると思いますが、不動産鑑定士に、安くはない金額を払ってまで依頼する人は、戸建住宅ではまずいません）

私「そんなことする人いるんですか？自分は聞いたことないんだけど」

業者「え？でもしますよね？」　

私「だから、そんなことする人がいるの？　何か根拠になるデータとかあるの？」

業者「【不動産売却　〇〇市】で検索したら、上に来た方がいいですよね？」　（話が変わった？？最初の質問に答えようよ）

私「する人がいないのに、上位表示の意味って何？」

業者（上司）「上位表示された方が、お客様の獲得につながる機会もＵＰしますよね？」（違います、とは言えない質問を繰り出してきた！）

私「それはそうでしょ。でも、する人がいるの？　ＳＥＯやってるなら、検索データとか持ってきてないの？」　…この繰り返しです。

 

それ以外でも「他の不動産鑑定士にもお世話になっている」「今回は静岡県で実績が欲しいから、モニターになってほしい」などなど。

段々と時間が過ぎ、ちょっとイライラしてきたので早くを終わらせようと思います。

私「モニターって言うなら、契約獲得実績に応じて支払いをするならいいよ。検索して上位に来るのは目的ではない。どれだけ契約に結び付いたかだから。」

 

もちろん普段からお付き合いさせていただいている業者の方には、こんな失礼なことは言いません。質問に答えず、自分のペースに持ち込もうとするから、ちょっと強めにお話ししました。

 

福利厚生プログラムに登録しませんか？

これもいきなり電話が来て「大手自動車メーカーのＴ社や、Ｓ社などの福利厚生制度に、おたくを登録しませんか？」という内容です。

イヤらしいのが、最初のトークが「もし、お仕事を依頼したら受けてくれますか？」という内容です。てっきり仕事の依頼だと思いますので、話を聞かざるを得ません。そして、出てきたのが上の内容です。

Ｔ社やＳ社の名前を出すところが、よけいにイヤ嫌らしいですね。　

 

世界的な企業の福利厚生に、私みたいな地方の、一介の不動産鑑定士を登録してどうなるのでしょう？そこで質問攻めにしてみました。段々と話している内容が変わってきます…。

 

私「あれ、最初に話していた内容と違わない？」と言うと、相手は自分の得意分野に戻そうと、質問には答えず

業者「福利厚生制度へ登録することでナンチャラ…」　…もちろんすぐに話を遮ります！

私「その福利厚生制度は分かったから、で、さっきの質問の答えは？」　…この繰り返しです。

この業者、ガチャ切りしないだけまだマシでしたが、中にはいきなりガチャ切りし、気分が悪くなる業者もあります。

 

失敗事例もある…

新聞広告を出しませんか？というものです。「〇〇の特集があるから、そこに不動産鑑定士として浅野さんを掲載したい」です。

新聞広告自体はまだいいのですが、結構なお値段がしたので、お断りしようと思いました。しかしその女性担当者、しつこく食い下がってきます。そのガッツ＆粘りは大したものです。

 

さっさと断りたかったのですが、自分も元営業職だけに、「穏便に」お断りしようと思い、大幅な値下げ交渉をすることにしました。

私「そんな金額は出せません。（たぶん無理だろうと思われる大幅値引で）これくらいなら考えてもいいですけど。」　…しばらくしたら

業者「その金額でＯＫです。ただし、誰にも言わないで。」

 

こうなるともう断れません。最初からきっぱりと対応すべきだったと反省しています。

不動産と古美術の世界は似ている！？

私は「本物とニセモノが混在し、しかもニセモノが高値で取引されている」など、似ていると思っています。

そこで今回は中島誠之助氏の著書「ニセモノはなぜ、人を騙すのか？」も参考に、不動産と古美術の切り口でお話しさせていただきます。

（「本来の価値より高い金額で掴んでしまった不動産」のことを「ニセモノ不動産」と呼ばせていただきます。）

 

なぜニセモノ不動産を掴んでしまうのか？　～３つの法則～

これは「サラリーマンの不動産投資」で起きやすく、市価の2倍で投資用マンションを購入してしまった事例などがその典型です。

本家の「開運！なんでも鑑定団」では、依頼者は本物と信じ自信満々に〇百万円と掲げ、実はニセモノで鑑定額が〇千円でズッコケる…テレビでは笑ってしまうシーンですが、高額なローンまで組んで購入してしまった不動産は、笑い話では済まされないですね。

 

１．「儲かる」とちらつかされる

投資用マンションなどは、極論すれば自分が儲けるために購入するのが目的です。ただ、あなたが不動産投資を考えた時点で、販売業者もあなたも「同業者」です。

みすみす儲かる不動産を、同業者に紹介するなんてことはありません。

「これは掘り出し物件ですよ♪」も“儲けもの”という意味では同じです！！

 

２．「それなりに使えるお金」を持っている

　自己資金だけでなく、金融機関から借り入れができる額が、これに該当します。

「出して出せない金額ではないが、適度な緊迫感を伴うある程度高い金額」というのがミソです。

妙に安い金額だと怪しいと思いやめておこうとなりますし、逆に高すぎるとあきらめがつきます。この微妙なバランスが販売業者のテクニックなのかもしれませんね。

 

３．「不勉強」であること

テレビ等で「不動産投資で騙された」という人が紹介されます。私見ですが、業者の言うことを信じ、自分では不勉強だったのでしょう。

なぜ購入する前に自分で相場などを調べなかったのか？いつも不思議に思っていました。

中島氏の著書内に「骨董の知識がないという相手のコンプレックスを適度にあおることで、購買意欲に火をつけることができる。」とありました。

そういうコトだったんですね！！

 

ニセモノ不動産を掴む方程式は

【それなりにお金を出すことができ、不動産で儲けたいと考えいるが不勉強な人に、「この不動産は儲かるよ（儲けもの）」と、甘くささやく】です。

 

なぜニセモノが出回るのでしょうか？

古美術の世界では「本物だけを扱っていると薄利すぎて商売にならない」のも原因の一つだそうです。

仮に本物を1000万円で仕入れて、2割上乗せして売ったら200万円の儲けです。それよりニセモノを10万円で仕入れて、1000万円で売れば990万円の儲けになります。

そう、自分が儲けるため相手にニセモノを嵌め込むのです。自分が儲けるために、相手に「儲かるよ」と甘くささやく…もうキツネとタヌキの化かし合いですね。

《参考文献　ニセモノはなぜ、人を騙すのか？（中島誠之助）》

不動産と古美術の世界は似ている！？

私は「本物とニセモノが混在し、しかもニセモノが高値で取引されている」など、似ていると思っています。

そこで今回は中島誠之助氏の著書「ニセモノはなぜ、人を騙すのか？」も参考に、不動産と古美術の切り口でお話しさせていただきます。

（「本来の価値より高い金額で掴んでしまった不動産」のことを「ニセモノ不動産」と呼ばせていただきます。）

 

なぜニセモノ不動産を掴んでしまうのか？　～３つの法則～

これは「サラリーマンの不動産投資」で起きやすく、市価の2倍で投資用マンションを購入してしまった事例などがその典型です。

本家の「開運！なんでも鑑定団」では、依頼者は本物と信じ自信満々に〇百万円と掲げ、実はニセモノで鑑定額が〇千円でズッコケる…テレビでは笑ってしまうシーンですが、高額なローンまで組んで購入してしまった不動産は、笑い話では済まされないですね。

 

１．「儲かる」とちらつかされる

投資用マンションなどは、極論すれば自分が儲けるために購入するのが目的です。ただ、あなたが不動産投資を考えた時点で、販売業者もあなたも「同業者」です。

みすみす儲かる不動産を、同業者に紹介するなんてことはありません。

「これは掘り出し物件ですよ♪」も“儲けもの”という意味では同じです！！

 

２．「それなりに使えるお金」を持っている

　自己資金だけでなく、金融機関から借り入れができる額が、これに該当します。

「出して出せない金額ではないが、適度な緊迫感を伴うある程度高い金額」というのがミソです。

妙に安い金額だと怪しいと思いやめておこうとなりますし、逆に高すぎるとあきらめがつきます。この微妙なバランスが販売業者のテクニックなのかもしれませんね。

 

３．「不勉強」であること

テレビ等で「不動産投資で騙された」という人が紹介されます。私見ですが、業者の言うことを信じ、自分では不勉強だったのでしょう。

なぜ購入する前に自分で相場などを調べなかったのか？いつも不思議に思っていました。

中島氏の著書内に「骨董の知識がないという相手のコンプレックスを適度にあおることで、購買意欲に火をつけることができる。」とありました。

そういうコトだったんですね！！

 

ニセモノ不動産を掴む方程式は

【それなりにお金を出すことができ、不動産で儲けたいと考えいるが不勉強な人に、「この不動産は儲かるよ（儲けもの）」と、甘くささやく】です。

 

なぜニセモノが出回るのでしょうか？

古美術の世界では「本物だけを扱っていると薄利すぎて商売にならない」のも原因の一つだそうです。

仮に本物を1000万円で仕入れて、2割上乗せして売ったら200万円の儲けです。それよりニセモノを10万円で仕入れて、1000万円で売れば990万円の儲けになります。

そう、自分が儲けるため相手にニセモノを嵌め込むのです。自分が儲けるために、相手に「儲かるよ」と甘くささやく…もうキツネとタヌキの化かし合いですね。

《参考文献　ニセモノはなぜ、人を騙すのか？（中島誠之助）》

いよいよＪＲ新駅「御厨駅」が開業！！

３月１４日に、磐田市に３つ目のＪＲ新駅「御厨駅」が開業します。私の自宅はＪＲ磐田駅までは3.8㎞ですが、ＪＲ新駅「御厨駅」までは1.8㎞と、歩けない距離ではなくなります。飲んで終電で帰ってもタクシーや家族の迎え（ある意味タクシーより高くつく！！）なくても何とかなりそうです。

開業を目前に控え、よく言われるのが「便利になるけど、浅野さんのトコも固定資産税が上がっちゃうね」です。

これを言われると苦笑いしかないのですが、このように答えます。「そうですね。上がると困っちゃいますね。」です。でもホンネは違います。

 

本当に固定資産税は上がるのか？

実は私が子供の頃、約３０年前にもＪＲ新駅建設についての動きがあり、親にも自治会から意向調査があったみたいです。「固定資産税が上がるから、当時は反対で出した。」と言っていました。

本当にそうなのでしょうか？？

一般的にはそうかもしれませんが、不動産鑑定士として見ると「？」と思える部分が多くあります。

 

もし固定資産税が上がるとしたら・・・

今住んでいるエリアの人気が上がり、活発に取引がされるようになれば、固定資産税が上がるかもしれません。

簡単に言うと【「高い金額でも買いたい！」と思えるエリアになれば、上がるかもね♪】です。

都心部であれば新駅開業は、通勤や通学が便利になり大きなインパクトを与えます。

しかし田舎になると「クルマ社会」です。新駅まで徒歩圏内であれば、「高い金額でも買いたい！」と思えますが、残念ながら私の自宅は新駅から1.8㎞も離れています。

 

ポイントは「クルマ社会」か否か

個人的には「そんなに影響はない、少なくともすぐに固定資産税が上がることはない」と思っています。もちろん新駅周辺は土地の売買価格が上昇していますし、便利さが増すので上がる要因になります。

「クルマ社会に新駅を作っても、固定資産税に与えるインパクトは限定的」でしょう。それに新駅周辺に駐車場がまだ整備されていないので、今まで通り「磐田駅」を利用するかもしれません。

 

どっちを取るか？？

私の住む地域も、４０年前に開発された当時の新興住宅地域です。高齢化・空き家化も進んでいます。やはり若い方に住んでもらわないと、地域の将来が心配です。

「新駅に近いから」ということで、多くの方に注目してもらい住んでほしいです。もしそうなるとエリアの人気が上がり、固定資産税が上がる要因になります。

どっちがいいか？ですが、もちろん地域が活性化してもらう方がいいですね。それなら固定資産税が上がってもいいです。

 

ＪＲ新駅「御厨駅」と、その周辺地域にかなり期待しています

ＪＲ新駅「御厨駅」まで徒歩でいける地域は地価が上昇しています。でも、【その周辺にある、歩こうと思えば歩けない距離にある地域】は、横ばいか下落傾向です。

ある意味、「お買い得物件」と言えるかもしれませんね。

 

＃御厨駅　＃新駅　＃御厨　＃不動産　＃不動産鑑定　＃磐田　＃固定資産税

 

 

 

 

ワンルームマンション投資は、老後資金の足しになる？？

先日、不動産投資セミナーに参加した話を書きましたが、読んでいただいた方から次のような質問をいただきました。

【老後資金2000万円問題＝年金の不足問題】と絡めて、ある不動産業者から「都心のワンルームマンションの一室を購入して、家賃収入が年金の補填になりますよ！！」という勧誘があったけど、それってどんなもの？？

業者の言うことをそっくり信じるなら「都心のワンルームマンションは、一人暮らしの需要が高いため空室率も低く、安定稼働しているから安心」ということです。

本当なのでしょうか？

 

老後資金を減らします！！

業者のセールストークが正しいなら、わざわざ地方の個人相手に営業しなくても、真っ先に機関投資家や富裕層が投資するのではないでしょうか？

しかも一室なんてケチなことを言わずに、一棟まるごと”どかーん”と♪

この手の話で、①地方の個人相手に、②ワンルームマンションの一室投資で、③年金の補填になります！　と持ち掛けられる案件に、残念ながら目ぼしいものはありません。

私に相談されたら、資料があれば一応は目を通しますが、基本はやめるようお話しします。

特に金融機関から借入までしてワンルームマンションの一室だけの投資なんて、不動産投資経験がない方はなおさらです。

自己資金の範囲内で、リートなどの違う不動産系の投資商品から、まず始めた方がいいでしょう。

 

ワンルーム投資、自分ならやらない理由は・・・

ワンルームマンションの一室投資の肝は、「空室率が１００％かゼロ％」のどちらかしかないということです。

マンション一棟であれば、空室率がおよそ５～１０％程度とか、近隣にある似たマンションから推測できますが、ワンルームだとそれができないんです。

よほど人気のある物件でない限り、一旦空室になったら埋めるのは困難かもしれませんね。最も「よほど人気のある物件」であれば、業者も”地方の個人”に売るなんて面倒なことはしないでしょうけど。

 

とにかくお金がかかる！！

住んでいる人が入退去の度にオーナーには修繕義務があり、修繕費の支出が必要になります。

賃貸管理も業者任せにすると、この修繕費でぼったくられることもあるのでご注意を。

さらに、建築してからの年数もポイントです。築後１５年も経過するとそろそろ「大規模修繕」といって、外壁補修やエレベーターの交換など、とてもお金のかかる工事をしなくてはなりません。

その費用負担も「オーナー」です。

そのため、そろそろ大規模修繕が必要だと思われる時期にサッと手放すことができればいいのですが、【買い手】がいないと困ったことになります。

大規模修繕で大きな支出が必要になるのに、そんな物件を購入する【買い手】なんているのでしょうか？？

 

いるんです！！　

業者が一生懸命営業しているでしょ((+_+))

業者のセールストークで「ワンルームマンションの一室だから、低い金額で投資が可能」とも言われます。これはテンプレート通りのワンパターンフレーズです。

さらに「銀行に預金していても、利息は付きません。不動産投資なら利回りは〇〇％ですよ。しかも株式違って、なくなることもありません！」とも言います。

そんな利回りの高い商品で安全性が高いとくれば、やらない手はありません。なぜその業者はわざわざ”地方の個人”に売ろうとしてくるのでしょうか？？

 

誤解を恐れずに言い換えます。

「プロ投資家は相手にしない、自社で購入するにも値しない物件を、よくわからない”地方の個人”に売りつけて、何かあっても、最後は伝家の宝刀の　”投資は自己責任”　で逃げ切ってしまえ！」です。

もし本当にワンルームマンション投資をしようとするのであれば、せめて現地に足を運んで自分の目で確認はしましょう。

築年数の確認は当然として、周辺の似たようなワンルームマンションの空室も見てください。

間違っても、業者の話だけ聞いて、カタログや業者作成の資料だけ見て判断するようなことはしないでください。

 

ご不安であれば…

私にご相談ください。不動産の鑑定評価をして、提示された値段と比較してみてください。

不動産の鑑定評価をすると確かに出費になりますが、いざ購入してからかかる出費に比べれば、かなり安いものだと思います。

相手にされなかったらどうしよう…

少し前ですが、地元の商工会議所主催の「新春　賀詞交歓会」が開催されました。

この手のイベントは名刺交換がメインで、ある意味ビジネスの場です。地元の企業経営者が多数集まりますが、私のような不動産鑑定士がノコノコ出て行って何をしゃべればいいのか…相手にされなかったらどうしようと思いながら、あるテーマを持って参加してきました。

 

【体当たり企画】にチャレンジ！

それは、普段は絶対会えない人と名刺交換をする、つまり「体当たり名刺交換！」です。

賀詞交換会など大勢の人が集まる場に、単独で乗り込むのは緊張します。ともすると顔見知りの人を見つけて話している方が気が楽です。私も人見知りです。自分から知らない人に話しかけに行くなんてできません…。

無視されたらどうしよう？　誰だお前…と思われたらどうしよう？　そっけなくあしらわれたら恥ずかしい、いきなり話しかけてヘンなヤツと思われるかもしれない…などなど、人見知り要素のオンパレードです。

 

プライドのないバカが、一番得をする

しかし、目にした本の中で「プライドのないバカが、一番得をする」ということが書いてありました。

「いきなり、知らない人に話しかけてバカじゃないか？」と思う心、それは自分自身が作った妄想の壁である。いきなり話しかけて無視されることもあるし、そっけない態度の場合もある。それでプライドが傷つくから話しかけるのはやめようと思うのか、そんなのプライドなんかないと割り切って話しかけてみるのか…

私は「プライドのないバカ」になり、賀詞交歓会では一番話しかけるのに勇気のいる「メインテーブルにいる人たち」に、積極的に話しかけにいきました。その中には市長、市議会の正副議長、金融機関の理事長など、以前の私なら「妄想の壁」を作って、絶対に話しかけようとしない人たちばかりです。

 

結果は…

名刺交換はもちろんですが、私のような若造の話を聞いてれ、さらには丁寧にお辞儀をしてくれる、アドバイスや励ましの言葉をいただく、ご自身の考えておられる問題意識を教えていただくなど、みなさんによくしていただきました。

少しはその人の記憶に爪痕を残せれば、今後何かあった時に役に立つ日が来るかもしれません。また、そこでご挨拶させていただいた方と今後お仕事で一緒になることもありそうです。人脈も広がりました。

機を見て多くの方へ積極的に名刺交換をしに行きました。中にはそっけない態度を取られた人もいましたが…気にしてません。「そういう人もいるんだな」という程度です。

 

仲間を募集します!(^^)!

もし、「自分は人見知りでそういう場に１人で行くのがイヤだ…でも行きたい」、という方がいらっしゃいましたら私にお声かけください。一緒に行きましょう。そして私が先陣切って挨拶に行きますので、後ろからついてきてください。

「プライドのないバカ」になって、体当たり名刺交換にチャレンジしましょう！

 

 

楽天市場の送料無料に関して、優越的地位の濫用ではないかと公正取引員会が楽天に立入調査に入ったというニュースが報道されました。このニュースを聞いて、「買い叩きの末路」について、不動産の視点からお話しします。ただ、皆様のご商売にも同じことは言えると思います。

誰でも、どの業者でも同じ！？

不動産鑑定士の世界でも「買い叩き」はあります。報酬を安くしてほしいとの依頼は珍しい話ではありませんし、入札で最も低い金額を提示した業者に仕事を依頼するということもあります。

不動産鑑定士の世界は、美容師の世界に似ていると思います。例えば、同じ要望を伝えても美容師によって全く同じ仕上がりになることはありません。そこには各人のこだわりであったり、判断や裁量が入ってきます。

不動産の価格にも正解はありません。同じ不動産でも不動産鑑定士によって評価額は異なります。不動産を取り巻く諸々の事柄に対し、どのように解釈・判断するかがあるからです。弁護士も同じですよね。事実は同じだが、人によって結果が異なる…「無罪請負人」なんているくらいですから。

 

買い叩くと損をするのは誰か？

もし、美容師を選ぶ際に支払う金額だけで判断した場合どうなるでしょうか？最も安い金額を提示してきた、例えば１０００円カットのように低廉な価格を売り物にする、業者が選ばれることになります。

髪なんかどこで切っても同じ！という考えならそれでもいいでしょう。逆に「ヘアスタイルは大切」「美容師との会話の中で自分に合ったスタイルを見つけたい」と思っているならどうですか？

でも、買い叩くと値段の高い美容室は選ばれなくなります。そうなるとその美容室はお客さんが来ませんから、廃業するか他へ活路を求めるでしょう。残るのは低価格を売りに出した業者だけです。

その業者が全く同じ質のサービスを提供してくれるならそれでもいいでしょう。でも実際は「値段なり」です。要望は聞いてくれますが、基本的は決められた時間の中で切っておしまいです。

買い叩いた結果、自分に合ったいいものを提供してくれる業者がいなくなってしまうのです。さらに、改めて質のいいサービスを提供してもらおうとしても、その美容室も「また買い叩かれるのではないか？」と警戒して、取引してくれないかもしれません。

それで損害を受けるのは誰ですか？質のいいサービスを受けられなくなってしまった…そう、書い叩いた本人です。

 

金額というモノサシだけ判断しないで

楽天のケースでも同じではないかと思います。送料負担が業者負担になると、そこで利益を出せるのは限られた業者だけです。小規模だけどいいものを提供する業者は撤退せざるを得ないでしょう。

その結果、楽天市場にあるものは他（〇mazon）でも買えるものばかり…となれば、楽天市場の魅力は減少し顧客離れが起きるでしょう。買い叩く、つまり優越的な地位を濫用することで、業者が離れてしまいます。一旦離れた業者は戻ってくるか分かりません。

サービスを“金額と言うモノサシ”だけで判断すると、つまり「買い叩くと、一時的には得をするが、最終的には自分が損をするのです。」

長期に渡って信頼関係が築けているのであれば、安易に金額で判断することなく、「信頼関係があるからできるサービス（付加価値）」も、値段で換算しておくといいでしょう。そういう関係であれば「困ったときに役に立つ存在」でいてくれます。