Category: ひとりごと

タイトルだけ見ると、あまり不動産鑑定士の本業とは関係ないのでは？と思われるのではないでしょうか。しかし、不動産もインターネット（ウェブサイト）も私たちの生活とは切っても切れない関係にある以上、意外と共通する部分があるのかなと思いました。

世界のウェブサイトの内、約３０％が「ワードプレス」なるものを使用して作成されているそうです。ワードプレスとは「オープンソースのCMS（コンテンツマネジメントシステム）」です。この時点で「？？」となると思います。私もそうでした。この段階では「ふーん、そうなのね。」で十分です。

ポイントは「約３０％」という高い占有率のことです。これだけ占有率が高いと「不特定多数のウェブサイトが攻撃され、リンクが書替えされてしまうリスクにさらされる。」ということです。それも狙い撃ちではなく「引っかかればラッキーなアタック」だそうです。なんだかオレオレ詐欺や怪しげな不動産投資の電話勧誘と似ていると思いませんか？

自分で対策するのは知識が必要であり、前回も書きましたが「中途半端な対策」はＮＧだそうです。わからないから放置もＮＧですが…。研修では色々な対策を教えてもらいましたが、正直よくわからないこともあります。では、自分で対応できない場合はどうすればよいのか？

答えは専門家に依頼することです。不動産も同様です。セキュリティ対策という面でも一度不動産の専門家である不動産鑑定士に相談することをおススメします。ウェブサイトがよくわからない用語の雨あられで…、不動産は金額も大きく関連する法令等も様々ありよく分からない・・・。とにかく放置＆中途半端な対策がＮＧであることは、共通ですから。

今日は、リフォームか再建築かで揺れている親戚のために、とりあえず住宅展示場に行ってきました。最新の戸建て住宅に関する技術的なことを教えてもらいました。私が住宅を再建築したのが９年前ですが、わずか１０年足らずでかなり進歩しています。その中でも「長期優良住宅」に関し、メーカーがどのような考えでいるのかも聞いてきました。

結論から言うと、私が見に行ったハウスメーカーでは長期優良住宅がそもそもの標準仕様になっていました。営業マンいわく「長期優良住宅は最低限」とのことです。国も空き家問題の関係もあり既存住宅の流通には前向きな姿勢を見せてくれています。一律に「戸建て２０年経過で価値０」とするのではなく、実状にあった評価をするよう求められてもいます。長期優良住宅はその名の通り長期間の耐用年数となっていますので、一律に減額させるのは向いていません。

個人的な感想ですが、リフォームでも長期優良住宅化リフォームもありますので一概に言えませんが、再建築可能であれば再建築で長期優良住宅にしたいと思いました。また相続の場面でも、長期優良住宅であれば残存価値が高いと予想されるため、子供のために残す財産という意味でも「あると思います」。個人の考え方次第ですが、普通にリフォームして耐用年数を少し伸ばすこともいいのですが、少しお金を上積みさせることができるのであれば、いっそのこと再建築してもいいのかなと思いました。

ネット広告でよく見かける「あなたの自宅、無料査定！」的なサイトで、価格査定を依頼するとどのように評価されるのでしょうか？不動産鑑定士の鑑定評価と比較してどう違うのでしょうか？そんな疑問を解決すべく、実家が空き家となっているＹ氏に協力をいただき、Ｙ氏に無料価格査定をやってもらい、査定結果含め情報提供いただきました。

結論から言うと、土地は「物件周辺は坪単価〇〇万円なので、それに面積をかけて〇〇〇万円です。建物は築▲▲年経過しているので、▲▲▲万円です。なお、築25年で残価０円です。以上より合計ｘｘｘｘ万円です。」という内容でした。また「正式な査定金額は物件を詳細に確認した上で査定します。増額・減額となる可能性があります。」とも記載されていました。

ここからはＹ氏の感想です。「査定結果だけ見ると、自分の個人情報を提供し業者から営業されるリスクを負ってまで欲しい内容でもないかな。」ということでした。相続目的で価格を知りたいのに「営業されるのは嫌」とも言っていました。当然業者もそれなりのコスト（システムや人件費等）をかけて査定をするので、「単に相続目的で知りたかったから」で無料査定（いわゆる正式な査定金額）をしていただけるのでしょうか？

やはり、きっちりした価格を査定するのであれば、専門家である不動産鑑定士に依頼するのが、それなりの費用はかかりますが、不動産の経済価値（家庭におけるもっとも大きな財産である）から考えると、長い目で見ればよい結果になると思います。

昨日は磐田市内の若手経営者の勉強会である「４８会（よんぱちかい）」に参加させていただきました。まだ浅野不動産鑑定は「経営」というレベルには至っていないのですが…。普段お世話になっている美容サロンのオーナーから声をかけていただきました。

昨日参加されたのは「社労士・税理士・新聞販売店のオーナー・獣医師・市議会議員・美容サロンのオーナーと不動産鑑定士（私ですが）」でした。よく異なる士業間での連携や集まりは耳にしますが、これだけ業種が違う人たちが集まる勉強会も珍しいと思います。そして3月末まではサラリーマンであったこともあり、今まで狭い世界の中で生き、狭い考えであったことを痛感しました。

同じ問題でも異業種なのでアプローチはバラバラですが、最終的な方向は同じになるのが面白いと考えます。「健康」をテーマにしても『「美」を加えて「美と健康」にすべき』という考えが披歴されると、市議会議員の先生が福井市での商店街活性化の取り組みに「美」を取り入れていること、商店街の空きテナントが埋まり回転もよくなったことが報告されました。そして不動産鑑定士が磐田市の地価が下がっていることを踏まえ地価の観点でのアプローチを披瀝し、市議会議員の先生から福井市では地価が下がらなくなったことが報告される・・・などなど。多様な考え方を自分の中に取り入れることができる貴重な場であり、今後も大切にしていきたいと思います。

※勉強会後は、楽しく懇親させていただきました♪

故郷を離れて暮らす人には「実家」は懐かしくもあり、帰る場所でもあるかもしれません。いつまでたっても実家は実家であり、いざ取り壊すということになれば、いろいろな思い出がよみがえりセンチメンタルな気持ちになるかもしれないですね。私は実家暮らしなのでその感覚がよくわからないのですが…。

片や実家に暮らしている人はどう感じるのでしょうか？両親のみが居住している場合、子供部屋は使わないですし、リビングもダイニングも二人暮らしであれば、そんなに広くても持て余してしまうでしょう。でも、掃除は必要だし、固定資産税はかかるしで、負担に感じているかもしれません。特に高齢の両親が住んでいる場合には、掃除するのも2階への移動も億劫になってくるでしょう。

離れて暮らす子供は「子供時代を過ごした思い出の子供部屋」でも、現在住んでいる両親からすれば「かつての子供部屋はもう使わないし、掃除も億劫だし、固定資産税はかかるし」の三重苦かもしれませんね。まずここを帰省した時にでも話してみてはどうでしょうか？例えばダウンサイズ（平屋建で、部屋数も少なくする）や、売却して都会への引っ越しなど、両親の本音が聞けるかもしれませんね。

相続にあたって「実家をどうするか？」は大きなポイントですが、まずは両親と自分たちとの間に「実家に対する思い入れのミスマッチ」がないかどうかを確認するのもよいと思います。

地元を離れ東京や大阪、はたまた海外で仕事をされ拠点もそこで構えている方が多いです。私の高校時代の同級生も半分近くは地元にいません。でも、親は地元に住んでいます。兄弟が地元にいて親と同居していればいいのですが、やはりそうとは限りません。冗談交じりに「いつか実家を売って、老人ホームにでも入ればいいや。」と言っている方もいますが・・・。

「実家は中古物件」です。当たり前といえば当たり前ですが・・・、単に中古物件でひとまとめにはできません。築年数の違いは分かりやすいですが、リフォームの有無、品質（大手ハウスメーカー、地元大工のこだわりの家、ローコスト住宅などなど）、性能（太陽光発電、床暖房、免震や制震装置等）はそれぞれ違います。また一昔前なら「建物は20年で価値がなくなる。」と言われていましたが、今は違います。長期優良保証住宅、住宅性能表示など「20年」では片づけられません。

つまり、中古住宅（および中古住宅市場）には様々なランクのものが混在しているということです。それらの価値をどのように把握すればよいでしょうか？サイトなどのバナー広告されている「無料査定」で把握できるでしょうか？？

不動産は金額が大きいので、ちょっとのブレで評価額が大きく変わります。実家の価格が相続に影響を及ぼすこともあります。高い安いで「争族」になることも考えられます。「兄貴の取り分が多い！」とか「実家を売って現金化しよう。価格は〇〇〇円だから自分はこれだけが相続分ね。」なども・・・。その時に正しい経済価値を把握しておかないと、本来なら揉めなくていいものが、変な方向に話が進むかもしれません。

不動産鑑定士だから言うのではありませんが、私なら「なぜ実家がその価格なのか？どういう根拠でその価格になったのか？」の説明は求めます。そんな時に「専門家である不動産鑑定士に依頼して評価してもらった。」と言えば、ひとまず実家の価格についての争いはなくなると思います。後は、「どう遺産分割するか」に論点が移りますね。

浅野不動産鑑定のロゴマークを作成しました。ロゴマークはトップページの左上にあります。このロゴマークには下記のような思いを込めました。

『浅野の「Ａ」をモチーフに、お客様と手を取り合って、一つの目的に向かって進んでいきたい。』

短く表現するとこんな感じですが、やはり不動産鑑定士は「不動産オタク」であってはならず、また世間一般には「先生」と呼ばれる存在です。不思議なもので「先生」と呼ばれた瞬間に、一線を画されると言いますか、遠い存在になってしまっている気がします。

自分に対し初心を忘れない意味で、その初心をロゴマークに表したいと考えました。このロゴマークを見ていつでもお客様に近い存在であり続けたいと改めて思う次第です。

浅野不動産鑑定には、まだロゴマークはありません。実は現在作成中です。ロゴマークには単にきれいとか先進的とかいうだけでなく、自分がどのような考えで事業を行っているかを表さなくてはならないと思います。

特に不動産鑑定士は、不動産そのものだけを相手にしているワケではありません。ロゴマーク作成にあたり「コンペ」を行ったのですが、やはり不動産鑑定士の世間的なイメージとして「不動産そのもの、特に建物中心」にスポットライトをあてて考えられているということを、コンペで様々な作品を見させていただく中で感じました。

不動産鑑定士に限ったことではないと思うのですが、やはり人と人とのつながりが大切だと思います。お客様にとって大切な不動産の鑑定評価をさせていただくということを、レストランで例えるならば、不動産鑑定士は「ソムリエ」に近いのではないかと考えます。ソムリエはお客様にワインの知識をひけらかす「ワインオタク」ではなく、食事メニューやお客様の好み・予算に合わせ、最適なワインを提案し、食事の時間そのものを楽しくさせるお手伝いをする、専門能力を持ったサービススタッフだと思います。

不動産鑑定士も同様で、ただの「不動産オタク」ではあってはいけません。依頼いただいた方に不動産の鑑定評価を通して最適な提案ができなければならないし、それがこれからの不動産鑑定士に求められていること、社会生活においても専門能力を持ったサービススタッフであるという意識が必要と強く思います。それをロゴマークに表すべく、現在作成中です。もうすぐお知らせできます。

私の小学校3年生になる息子から「社会の授業で、googlemapを使って、自分やクラスの生徒の家の近所を見ているんだ。」と教えてもらいました。先生がタブレットを使ってスクリーンに投影しているそうです。自分が小学校の時にそのような授業はなかったので、楽しそうな授業だなと思いました。

そこまでなら普通の親の感覚ですが、私は不動産鑑定士です。せっかくならこんな授業内容を先生に提案してみようと思います。

それは「昔の航空写真と見比べる授業」です。国土地理院のサイトで航空写真は見ることができますし、私は中央開発株式会社が提供している「地盤情報ナビ」のサイトも面白いと思います。少し宣伝のようになってしまいますが、選択したエリアの現在の航空写真上に、地盤情報を重ね合わせることができ、危険予測にも役立ちます。さらに過去の航空写真も見ることができます。「自分が住んでいる地域や通っている小学校は、今はこうだけど〇〇年前はこうなっていたんだよ。」という新鮮な発見につながり、楽しい授業になると思うのですが。

実は、自分がそのようにして楽しんでいたので、結構おすすめです。ぜひお試しください。

ＡＩ技術の進歩により、「不動産鑑定士の業務もＡＩに奪われるのではないか？」という話を聞きます。本当にそうなのでしょうか？

仮に現在不動産鑑定士が行っている業務すべてをＡＩが代行したとします。「ＡＩが鑑定評価額を導き出してくれました、ありがとう！」とすんなりいくのかどうか・・・。私の疑問として、「ＡＩが導き出した評価額が適正か否かを誰がどう判断するのか？」「もしＡＩの導き出した評価額が間違っていたとしたら、誰が責任をとるのか？」などなど。責任の所在はＡＩの製作者？その評価額を採用した会社や自治体等の担当者？はたまた「ＡＩだって間違えるから仕方ないよね」で許してくれるのか…。

これは自動運転の議論も参考になります。まだ議論中ですがメーカーの責任なのか所有者の責任なのか、運転席に座っていた人の責任なのかはっきり決まっていません。もしメーカーなら莫大なリスクを背負うことになりますね。

ＡＩの進展とともにこのような議論が出てきますが、最終的には「人」が責任を取ることになりそうです。もし鑑定評価の世界でＡＩの結果に責任を取るとしたら・・・やっぱり不動産鑑定士になるのかなと思います。そう思うとＡＩに不動産鑑定士の業務が奪われるのではなく、不動産鑑定士がＡＩを使いこなし、ＡＩが代行してくれて空いた時間をどう使うのか？がポイントになると思います。

ＡＩの進歩は不動産鑑定士に「鑑定評価額を導き出す」というだけでなく、プラスアルファの何かを求めてくる時代の入り口だと思います。その「プラスアルファの何か」を求めるべく、日々格闘していきます。