Category: ひとりごと

不動産鑑定士になったから言うのではありませんが、「資産運用セミナー」というイベントに対して各金融機関の考え方が表れていて、おもしろいなと思う反面、結局は自分のとこで売っている商品を買わせたいんでしょ…と思ってしまいます。実際に資産運用セミナーの注意書きには「当セミナーは、投資信託の仕組み・投資環境の説明、個別商品の内容説明および勧誘などを目的として開催させていただきます。」という一文があります。

現在の金融機関は「預金を集めて、貸し出しをしてその差額で稼ぐ」というビジネスモデルは崩壊しています。特に住宅ローンは金融機関同士の競争もあり低金利だなぁと思っていましたが、最近ではオートローンや教育ローンも同じ状況になってきています。そこで少しでも高い金利になるカードローンやアパートローンの販売に傾注した結果・・・顧客保護の観点から問題であるということで、金融庁から目をつけられてしまいました。そんな中でどのように稼ぐかというと、やはり金融商品の販売です。具体的には投資信託や生命保険商品を販売し、販売手数料で稼ごうというフィービジネスです。いいとか悪いとかではなく、そうしないと成り立たないのでしょう。

話を戻します。「今まで預金ばかりだったけどこれから投資を考えよう」と思ったときに「やっぱり投資信託！」とか「生命保険だよ」と思うでしょうか？世の中には「金や原油などの現物への投資」や最近はやりの「不動産投資」もあります。不動産鑑定士の立場では、不動産投資についても考えてもらいたいところです。セミナーに参加する人のニーズは投資信託だけなのでしょうか・・・様々な投資について「まずはどんなものか知りたい」というのが本音だと思います。その上で自分に適した投資は何かを見極めたいと思うのではないかと考えます。結果として投資信託になるかもしれませんが、最初から投資信託ありきで進められたら顧客は満足しないでしょう。かと言って金融機関の職員が「不動産投資はやめた方がいいですよ。」と説明しても受け取る側は「それはあなた方の投資信託が売れなくなるからでしょ」と思われるのがオチです。

そこで、不動産鑑定士を使ってください。私の立場では「不動産投資はやめた方がいいですよ。」とは言いません。専門職業家として不動産投資のいいところもたくさん知っていますし、逆も同じです。それらを説明した上で最終的にはお客様に判断してもらう形になります。そして不動産鑑定士の最大のメリットは「公正中立」であるという点です。自らが売る投資商品はありませんので。
公正中立の立場からお話ししますので、その上で「やっぱり自分は投資信託からかな」と思っていただくようなお手伝いはできます。もちろん不動産投資をもっと詳しく知りたいという方にもご対応します。

不動産鑑定士として独立してから、日常生活が大きく変化しましたが、体にも変化が起きました。簡潔に言うと「おなか回りが大きくなった」ことです。具体的な数値では腹囲がプラス６㎝です。おかげで人間ドックでも「保健指導６か月コース♪頑張ってね！」になりました。

そんなこんなで今は毎朝ウォーキングを１時間程度しています。家の近所を歩いているのですが少し遠くまで歩いてみると…こんな近くに住んでいたのに知らないこと、初めて見る景色がたくさんありました。これが初めて行く街だったらもっと楽しいのかもしれませんね。ここで思い出したのが、不動産鑑定士の実務修習で集合研修があるですが、冒頭のあいさつで会長から「一駅手前でおりて、目的地まで歩いて景色の移ろいを見ること」を進められました。

実務修習中はすっかり忘れていましたが、今思うとやはり大切なことだと思います。不動産鑑定士だけではないのですが、顧客の未来を想定し提案していかなくてはなりません。自分の目や足を使って得たものは、成功体験であれ失敗体験であれ財産になると改めて思いました。

ちなみに、保健指導では１年間で１０キロ減量するよう指示されました（泣）。「来年会う時にどのくらいになっているか楽しみに待っているね♪」と熟年の保険指導員に言われました…。モチベーション上昇させることがとりあえずの課題です。

日大アメフト部の選手の記者会見のニュースでもちきりですが、ひっそりというか隠れてしまった印象がありますが、シェアハウス問題でスルガ銀行の行員が刑事告発されたとのニュースがありました。直接的に携わった人間が告発されてしまったということで、元金融機関の職員としては大変残念な気持ちです。

彼らもやりたくて通帳の改ざんなんかしたと思いたくないのですが、銀行員には高い倫理観（別に銀行員だけではないと思いますが）が求められているので、本来なら「これはおかしい」と言わなくてはなりませんでした。でもそんなこと言ったら「目標（ノルマ）」が達成できませんし、上司から何を言われるか分かったものではありません。もし自分が同じ状況下にあったら、同じことをしていたと思います。それが「普通」だったのでしょう。中には「おかしい」と思っていた人もいると思いますが、「おかしい」と発した時点でその人の出世の道は消え去ります。「出世」に興味がない人もいるとは思いますが、閑職→リストラ（退職勧奨）まっしぐらでしょう。銀行内部なんてそんなもんです。

日大と同じく社長が記者会見すらしない＆行員が退職しているという状況も、日大アメフト部と共通していますが…。きっと悪い見本ということでしょう。スルガ銀行に入りたいという人は減るでしょう。パブリックイメージが悪いですから。ただピンチはチャンスでもあります。ハイリスクな分野にお金を回そうという姿勢は評価されていたのですから、その分野でのノウハウを活かして、同じ静岡県を拠点とするものとして新しい風を起こしてもらうことに期待します。

地元の磐田市の人口が前年度から減少し、17万人を割ってしまいました。それはそれで衝撃的なニュースではあるのですが、さらに細かく年齢別に分析するともっと衝撃的というか、将来が心配になるような内容でした。

簡単に言うと、70歳以上の年齢人口比は増加していますが、それを上回る「現役世代層」が減少していました。特に20歳～50歳の世代は軒並み減少しており、特に最も年収水準が高く子育て世代層の人口が減少しているのは、危機感を覚えずにはいられません。また高齢者層が増えているということは、定年退職後に地元に帰ってきたと推測してよいでしょう。

大変失礼な表現ですが、年収水準が高く健康な世代が減少し、年金収入で医療費や介護が必要となる世代が増加するということは、住民税の減少もありますし、医療費増加に伴う自治体の支出増が予想されます。それだけ自治体の財政を圧迫する要因になります。インフラ整備だけでなくごみ収集や役所業務などの住民サービスの質低下も考えられます。

また、不動産活用も考え直していく必要があります。簡単に言うと「空き家問題」です。将来的に人口減少が加速する構造であり、不動産の有効活用も進まなくなるものと思われ、地価にも影響を及ぼしそうです。地価下落は固定資産税の減少にも結び付きます。

不動産鑑定士として、不動産の専門家として、不動産の有効活用を通じて地価向上に役立つようなお手伝いをしながら、魅力的な磐田市を作り、人口増加と地価向上を両立していきたいと考えています。

今日は、磐田市商工会議所主催の「小さくても強い理美容経営戦略」というセミナーに参加してきました。不動産鑑定士と理美容業界はまったく別物と思われるかもしれません。実際、別物でした。ではなぜそのようなセミナーに参加したのか？それは・・・講師をされる税理士の杉山先生に「絶対に来るように♪」言われたから、というのもありますが、全然違う業界の話を聞いてみたかったということがあります。

理美容協会は、田舎でも小さな範囲に多くの店舗がひしめいていて、ただでさえ激戦状況にあります。それに加え高齢化や人口減少もあり、抱いている危機感が不動産鑑定士業界の比ではないと思いました。そのような中で新たに店舗開業を目指す人もおり、状況が私と似ていると感じました。このようなお話は、他業種の方から聞く方が身になるものです。私も今回の話を聞いて反省することがたくさんありました。

事業計画をふんわりとしか考えておらず、もっと詳細な営業戦略が必要であると感じました。また、商品を売るのではなく技術（知識）を売るという意味でも似ている面もあるなど、発見もありました。

まずは経営計画の見直しから手を付けてみようと思います。

地元の市民会館が老朽化したことに伴い、移転再建築を行いますが、どのような建物にするか意見募集のためのワークショップがありましたので、一般枠で応募したところ採用されました。

先週の土曜日に初めての会合がありました。利用者団体から福祉関係の仕事の方、アートディレクターなど様々な職業の方が一般市民代表として参加していました。私も不動産鑑定士として参加してきたつもりです。僕の考えは、建物単体ではなく地域全体の価値向上につながるような建築物が必要というものです。せっかく税金で建築するのですから、ホールだけ建築して終わりではもったいないです。また、現状の市民会館は用事がないと行きません。私も実はかれこれ何年も足を踏み入れていません…。「用事がないと行かない場所」は活性化しません。「用事がないから行く場所」にすることで活性化されます。人の流れができれば自然と活性化されます。

また、地域では様々な団体が独自にイベントを開催していますが、それらも市民会館を中心としたエリアに集約してしまえば、一層の相乗効果がみられるはずです。あそこでA団体がイベントをし、違う場所でB団体が感謝祭を開催・・・これでは分散してしまいます。小さいですがこのような積み重ねで地価が向上することも考えられます。

余談ですが、市民会館のホールやホワイエの活用化策で「婚活などの結婚イベントができるデザイン」を提案してきました。採用されますでしょうか・・・少し楽しみです。

ここ最近のニュースで日大アメフト部の悪質タックルが大問題になっています。監督の指示があったかないかや、当該部員が退部の意思を固めたとか。

またスルガ銀行のニュースも同じように報道されています。審査部門よりも営業部門が強くコンプライアンスが弱かったことや、通帳改ざんを複数の行員が知っていたとか…。

問題の根源にあるのは同じです。監督や上司が強い権限を持っており逆らえなかった。もし逆らってしまったら試合に出られなくなることや、役職から外され出世の道が途絶えてしまうことなど、完全にパワハラです。にもかかわらず去っていくのは当該部員であったり、現場の職員であったりします。スルガ銀行の場合は金融庁の検査が入っているにもかかわらず、現場の支店長が退職しているそうですね。死人に口なしではありませんが、こんなことをすると金融庁も黙っていないでしょう。

スルガ銀行は確かに地域内の金融機関でも一線を画していました。一時期住宅ローンの借り換えが盛んになり、金融機関同士でかなりの金利競争になりましたが、スルガ銀行はそんな利益の薄い競争には見向きもしていなかった思います。方向性自体はユニークでした。ノルマ（目標と言ったりします）自体はどこもありますが、詐欺の片棒を担いでまで達成させる必要はありませんでした。ただし、正義感のある職員は出世から外され閑職に追いやられます。発言力はありません。

結局、正義感よりも自分だけ良ければそれでいいというのが根本にあったのでしょう。

先日、人間ドックに行ってきました。今までは会社の指定もあり浜松市内の病院に行っていましたが、今回は家から近い地元の病院で受けてみました。

今までの人間ドックの常識は「とにかく待ち時間が長い」という印象がありました。人間ドックだと午後から医師による結果報告がありますが、従前は受付時間が遅いと最初の人が受診開始してから２時間近く待たされることもありました。今回地元の病院はとにかく早かったです。それだけ人間ドックを受信する人も少なく、帰りの時間も早かったです。午後から仕事をしようと思えばできましたが、バリウム検査をし下剤を服用していたため安全確保？の面からも自宅にいました。

今まで「それが当たり前」と思っていたことでも、環境が変わると「実はそうでもない」ということがたくさんあります。私も金融機関を退職し、客観的に金融機関を見ることができるようになりました。ここ最近はスルガ銀行が目立ってしまっていますが、そこも似たり寄ったりなのかなとも思ってしまいます。「そうじゃない！」と思われるかもしれませんが…。不動産鑑定士としても違いを出さなくてはならないと強く感じます。

人口減少時代になりました。またそれ以外にもメガバンクの人員削減や、ＡＩに奪われる仕事はこれだ！的なニュースも目にします。人口減少は企業にとっても問題ですが自治体にとっても問題です。単純に税金を納めてくれる人が減る…だけではありません。そこで不動産鑑定士の立場で考えていることをお話しします。

「自治体は最大の不動産オーナー企業である」…自治体は市内全部の「不動産オーナー」であり「企業」です。ここではオーナーとは「市有地」の所有者という意味ではありません。民間企業や個人が所有している土地を含めすべての不動産のことを指します。「あれ、それだと不動産のオーナーは市ではなく、企業や個人じゃないの？」と思われるでしょう。単純に登記簿上の所有者（＝オーナー）はそうですが、実際はそれぞれ市からレンタルしているのと同じです。なぜなら所有すれば固定資産税（市税）を払わなくてはならないからです。それなので市は、多くの土地を企業や個人に保有してもらいたいですし、有効に活用してもらいたいと考えています。

では、企業の価値を図るモノサシとして「株価」がありますが、自治体の価値を図るモノサシは何でしょうか？以前も書きましたが、それは「地価」です。毎年1月と7月に地価公示・地価調査を行いその結果が新聞の一面になることもあります。「銀座の土地が〇〇％上昇した」や「県内は下落傾向にある」などです。「地価」の下落は株価の下落と同じ意味でもありますが、地価が下落すると固定資産税収入の減少にもつながりますので、自治体にとっては深刻です。

「有効活用して地価を上げてもらいたい」のが自治体の本音でしょう。地価が下がる要因は様々ありますが、人口減少すると需要者も減少し、供給（絶対量）は同じですので、過剰になります。過剰供給になれば価格は下がりますので、固定資産税収入もさらに減少します。さらに、自治体間で市民獲得競争（生存競争）が起こる可能性も否定できません。

不動産の有効活用の度合いで自治体の魅力は変わります。つまり自治体にとって不動産は単なる土地や建物以上の存在であり、資源です。特に地方の場合は人口減少と真正面から向き合った上で、資源の有効活用を考えなくてはなりません。

私は不動産鑑定士として「この土地の鑑定評価額はいくらです」と評価するだけでなく、また自治体から仕事をいただくだけでなく、自治体と一緒に問題解決のお手伝いができ、地域に貢献していきたいと考えています。

今日も「かぼちゃの馬車」問題に関する記事がネットニュース等で目にします。静岡県に本店を置く「スルガ銀行」も不正に関与したのではないかとの内容も目にします。個人的な見解ですが、担当者は「正面切っていいとは言えませんが…（あとは察してね）」というのが現場の認識でしょう。これが「黙認と誘導」と判断されそうです。個人目標（ノルマとも言います）がどれだけあったかは分かりませんが、きっと大変だったんだろうなとは思います。

ところでシェアビジネス、シェアリングエコノミーは政府が閣議決定した「未来投資戦略２０１７」にも記載されており、今後積極的に推進していくビジネスの一つに位置付けられています。一連のシェアハウス問題もありシェアビジネス自体が悪い印象を持ってしまいそうです。しかし、私もよくシェアオフィス（コワーキングスペース）を利用していますが、利用料も安く色々な人と知り合いになることができますので、利用料以上の価値はあると思います。ただ、利用料自体は安いので収益という面ではどうなのかなと思います。

シェアビジネスは「つなぎ合わせ、新しい何かを生み出す」ことであると考えています。私は不動産鑑定士ですがシャアオフィスで仕事をすることで税理士の先生と知り合うことができ、そこから次の何かを生み出すことが期待されているのだと思います。

ところでシェアハウスの入居者向けのメリット（業者の言うセールスポイント）を調べてみました。色々な人とつながることができる、これはいいです。「賃料がお得」というキーワードも出てきました。きっと賃料が安いという意味でしょう。賃料が安い→賃料収入も低い→収益性は？→投資していいのかな？　と僕なら考えてしまいます。不動産鑑定士ですので収益還元法で物件価値を試算してみようかとも思います。その上で投資可否の判断をします。報道では平均投資額が1億円ともありました・・・。

やはり冷静に分析できる第三者に相談することの重要性を認識させれる出来事だと思います。