以前のブログで「市街化調整区域の物件購入はご用心！？」で書きましたが、市街化調整区域内では「建物を建築できる土地と、できない土地」があります。そして「今現在、建物が存在しているから、次も建築ができる」というワケではありません。どういうことか？

市街化調整区域は基本的に、建物の建築はNGです。これが大前提です。でも行政から許可を得れば「合法的」に建物の建築ができます。「今現在、建物が建っているということは、過去に行政から許可を得ていたのだろう」と思うのはとても危険です。必ずしもそうとは限りません。行政の許可なしに建築されている建物が存在します。つまり「違法建築物」です。購入しようとしている物件が「違法建築物」か否かは、外見では分かりません。登記簿を見ても分かりません。さらに、固定資産税がかかっているから合法だろう…というのも大きな間違いです。「固定資産税がかかる」ことと「それが合法的な建物である」かはまったく別です。

さらに「住宅ローン審査が通ったから合法的な建物だろう（違法建築ではない）」というのも、まったく違います。金融機関は「担保となる建物の合法性を審査する機関」ではありません。もちろん審査では建物が合法的に建築されているかは見ますが・・・。金融機関の立場は、とても乱暴な表現ですが、住宅ローンをきっちり返済してくれればいいのです。審査は人物重視です。担保となる物件に難があっても、人物的に問題なく、きちんと返済してくれるのであれば、融資OKとなるでしょう。

私の聞いた話です。問題のある物件を購入してしまい、住宅ローンまで組んだお客様が店舗にやってきて、「〇〇（←金融機関名）は、違法建築物にでも融資するんですね！それでいいんですか？？」と怒りながらクレームを言ってきたそうですが、私に言わせていただくと、それはお門違いです。クレームを言うなら販売業者でしょう。悪い業者も存在します。私の推測ですが、その業者に文句を言ったけどのらりくらりと交わされ、それで金融機関に矛先を向けたのかもしれません。

本来は、販売業者には「重要事項説明」の義務があります。普通の業者はきちんと説明しますので心配しすぎることはないのですが…。その義務を怠ったのが原因です。住宅ローン審査担当者が違法建築物に気づいていたかは分かりませんが、違法建築物だからあなたに融資はしない！…ということではありません。違法建築物であっても返済をしっかりしてくれる人ならいいのです。建物の合法性の立証責任は金融機関にはありません。

ただ、住宅ローン審査をするなら審査担当者は、お客様の幸せのためにも、購入を検討している物件が違法建築物であるならその旨をアドバイスしてあげてもいいのかなと思います。住宅ローンの金融機関選びも、金利だけで選ぶと後から痛い目にあうかもしれません。金融機関選び、とても重要です！！