土地の値段が決まる仕組み【戸建住宅編】

土地の値段ってどのように決まるのでしょうか?よく不動産屋の前を通りかかると、A4横の用紙に、地図・値段・条件等が記載された紙が張り出されていますよね。あそこに記載された金額は適正な価格だと思いますか?

答えは、一概には言えないがという条件付きで、NOです。明らかに高い場合、または低い場合があります。高い場合の典型事例としては、売主が高い金額で売りに出してほしい場合や、高額で査定した手前、高い金額で売り出ししなくてはならないケースなどがあります。

低い場合は、ネガティブな意味でのワケアリの場合、売主の事情ではやく売って現金化したいから、などがあります。

また、よく大きな土地を区画割して分譲販売しているよう場合もあります。このケースでは値段が決まる仕組みが違います。不動産開発業者が大きな土地を購入し、分譲して販売するのが一般的です。つまり「土地の仕入値(原材料価格) + 分譲開発費(加工費) + 利益 」の合計で決まっていきます。この場合、あまり値下げは期待できません。なぜか?

まず、新規の分譲販売案件はそれなりに販売見込みがあり、さらに新しい物件の方が好まれるという理由もあります。あまり値下げしすぎると原価割れしてしまいます。よほど売れ残っているのなら値下げしてでも売り切りたいのでしょうが、そこに期待するのは現実味が欠けていると思います。

個人的なおすすめは空き家です。空き家のオーナーと話すと多くの方が「いくらでもいいから」と言います。「売れるなら少しでも高く」という本音は隠れていますが…。この場合、建物は取り壊し前提で土地のみを購入するというスタンスがいいでしょう。空き家があるとどうしてもネガティブなイメージになりがちですが、土地だけを割安で購入しようと思えば、新規の分譲案件よりも空き家が狙いでしょう。

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