Tag: 不動産鑑定士　無料査定　不動産　住宅　相続　争族　不動産価格　空き家　地価　地価公示

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なんでも”不動産“鑑定団！！　　～ニセモノを掴むのはこんな人？？～

　私は以前から、不動産と古美術の世界は「本物とニセモノが混在し、しかもニセモノが高値で取引されている」など、似ていると思っています。

　そこで今回は中島誠之助氏の著書「ニセモノはなぜ、人を騙すのか？」も参考に、不動産と古美術の切り口でお話しさせていただきます。なお「本来の価値より高い金額で掴んでしまった不動産」のことを「ニセモノ不動産」と呼ばせていただきます。

【なぜニセモノ不動産を掴んでしまうのか？　～３つの法則～】

 

　これは「サラリーマンの不動産投資」や「相続対策で建築したアパート」なでで起きやすく、市価の2倍で投資用マンションを購入してしまった事例や、田舎になぜかあるアパートなどがその典型です。

　本家の「開運！なんでも鑑定団」では、依頼者は本物と信じ自信満々に〇百万円と掲げ、実はニセモノで鑑定額が〇千円でズッコケる…テレビでは笑ってしまうシーンですが、高額なローンまで組んで購入してしまった不動産は、笑い話では済まされないですね。

１．「儲かる」とちらつかされる

　投資用マンションなどは、極論すれば自分が儲けるために購入するのが目的です。ただ、あなたが不動産投資を考えた時点で、販売業者もあなたも「同業者」です。みすみす儲かる不動産を、同業者に紹介するなんてことはありません。

　本当に儲かる不動産は「瞬間蒸発」です！！

２．「それなりに使えるお金」を持っている


　自己資金だけでなく、金融機関から借り入れができる額が、これに該当します。「出して出せない金額ではないが、適度な緊迫感を伴うある程度高い金額」というのがミソです。

　妙に安い金額だと怪しいと思いやめておこうとなりますし、逆に高すぎるとあきらめがつきます。この微妙なバランスが販売業者のテクニックなのかもしれませんね。

３．「不勉強」であること

　テレビ等で「不動産投資で騙された」という人が紹介されます。私見ですが、業者の言うことを信じ、自分では不勉強だったのでしょう。

　なぜ購入する前に自分で相場などを調べなかったのか？いつも不思議に思っていたのですが、中島氏の著書内に「骨董の知識がないという相手のコンプレックスを適度にあおることで、購買意欲に火をつけることができる。」とありました。そういうコトだったんですね！！

　以上を総合すると、【それなりにお金を出すことができ、不動産で儲けたいと考えているが不勉強な人に、「この不動産は儲かるよ」と甘くささやく】、これがニセモノ不動産を掴む方程式になります。

　では、なぜニセモノが出回るのでしょうか？古美術の世界では「本物だけを扱っていると薄利すぎて商売にならない」のも原因の一つだそうです。仮に本物を1000万円で仕入れて、2割上乗せして売ったら200万円の儲けです。それよりニセモノを10万円で仕入れて、1000万円で売れば990万円の儲けになります。


　そう、自分が儲けるため相手にニセモノを嵌め込むのです。自分が儲けるために、相手に「儲かるよ」と甘くささやく…もうキツネとタヌキの化かし合いですね。

《参考文献　ニセモノはなぜ、人を騙すのか？（中島誠之助）》

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不動産鑑定士という仕事との出会い

今回は、私の母校である静岡県立磐田南高校の同窓会ホームページの「同窓生は今」に寄稿した文章をご紹介します。

掲載サイトのURL　https://bannan-dousoukai.com/now/3286/

その存在すら知らなかった仕事


私が入学したのは1992年4月ですので、それからもう30年が経過しようとしています。

今振り返ると「将来は〇〇になるんだ。一生懸命勉強するぞ！」という明確な目標はなく、それが原因か成績は大変残念（？）なレベルでした…。今は地元磐田市で不動産鑑定士をしていますが、当時はその存在すら知りませんでした。

不動産鑑定士は難関国家資格に分類されている（らしい）ですが、他資格と比べて知名度も低く、職務内容もなかなかイメージできないと思います。

簡単に言うと「不動産の持つポテンシャルを分析し、金額で表す」ことです。半年に1回ニュース等で「静岡県の地価が発表され…、最高額は〇〇駅前のどこどこで…」と耳にすることがありますが、それは不動産鑑定士が担っています。

地味な　でも希少性に富む仕事

そして日常業務はかな～り地味です！なにせ人ではなく“話さない不動産”が相手ですから。ある日は資料片手に電卓叩きながらＰＣと向き合い、またある日はメジャーとデジカメを持って現地調査へ…コツコツとマイペースで仕事がしたい人には、不動産鑑定士という職業が向いているかもしれませんね。

 

不動産鑑定士は静岡県内に人数が少ないので、稀少性があります（いわゆるレアキャラです）。私も大手住宅ローン会社主催のイベントに有識者（審査員）として声をかけていただきました。女性タレントやお笑い芸人の方のすぐ隣で仕事ができたのは、ミーハーな私にはとてもすばらしい思い出です。

様々な仕事に触れておきたい高校時代


振り返ると30年前、自分が不動産鑑定士を職業にしているとは想像すらしませんでした。それも人生の面白みと言えばそうですが、やはり高校時代に色々な職業に触れておきたかったという思いもあります。

 

「麻雀ばっかりしてないで、人生のキャリアブランディング、それに向けてどんな勉強すべきか考えようぜ」…、30年前の自分に一番言いたいことです。

自分の反省もありますが、今の高校生には色々な職業を見て聞いて、そして触れて欲しいと思います。

写真は講演を依頼された時のものです。

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不動産鑑定士と不動産業者の違い

よく不動産業者と間違われます。今までの例では、自己紹介をした時に「いい物件があれば紹介してください」とか「宅建協会（不動産業者が加入する協会）の〇〇さん（←誰？）には、いつもお世話になっています。」などなど。

不動産鑑定士と不動産業者はまったくの別物ですが、名前が似ていることと、同じ不動産業界で一括りにされてしまう部分もあるので、その違いについて簡単に説明します。

 

まず不動産業者についてです。

これは皆さんもお馴染みの「不動産を買いたい、売りたい」「部屋を借りたい」「土地を貸したい」という時に登場します。少しマニアな話ではありますが、地代（賃料）を改訂したいときや、貸し借りしている土地の売買交渉を地主と行ったりします。

よくテレビCMやネット広告で目にすることがある「不動産の無料査定」「AI査定」など、不動産を無料で査定してくれます。実は無料にも理由があって、手間暇かけて＆それ用のシステムを構築しても、不動産業者は査定で代金を取ることができません。

なぜなら「不動産の鑑定評価に関する法律」で決められているからです。

では、なぜ不動産業者は無料で、かつ手間ひまも費用もかけて査定をしてくれるのか？　それは「仲介契約を取りたいから（仲介手数料を取りたい）」です。あくまでも仲介契約に結び付けるためのサービスの一つです。

また、不動産査定を行うにあたり特別な資格も必要ありません。そして査定金額に対する責任もありません。したがって、複数の不動産業者の査定を取った場合に、見る側がびっくりするくらいの査定金額になっていたりします。

でもこれはこれで「その業者の意見」ですので、おかしいと思ってもどうこう言うことはできませんし、ましてや責任を追及することもできません。

不動産鑑定士はと言うと、そもそもこの地域では不動産鑑定士の人数自体が少ないので、不動産鑑定士を活用する、味方にするという発想自体がありません。これは私の力不足もあります。

不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」でその地位を認められた国家資格者です。またその不動産の経済価値を有料で出すことが独占的に認められています。そのため、不動産鑑定士の作成する不動産鑑定評価書は社会的信用性が高いこと、説明責任など責任が求められること、報酬を得ることが認められています。

「不動産鑑定士の不動産鑑定評価書」と「不動産業者の査定書」との違いは、作成するのに「国家資格が必要か否か」です。不動産業者の査定書は誰でも作ることができるので、中には明らかに間違っている内容の査定書を見てきました。ただそのような内容の査定書であっても、見る側、使う側に不動産の知識がないと誤りに気づきませんし、調停や交渉の場でそのような査定書が使われることもよくあります。

私自身、今までそのような査定書は複数目にしてきました。そのような査定書を相手が出してきた場合、どのように対処するのがいいでしょうか？

やはり「不動産鑑定士を味方につける」ことになります。

ただ、「不動産鑑定士がそう言っていた」では、なんの反論材料にもなりません。その人を連れてこいと言われるのがオチでしょう。実は私もそういう経験があります。

無料で相談に応じましたが、あくまでも無料であることから「いわゆる一般論」をお話ししたのですが、それが「不動産鑑定士の浅野がそう言っていた。」になり、私の話した通りに伝わっていればいいのですが、都合のいいように内容が変わってました…。相手方はとてもご立腹でしたが、私も無料相談の範囲内の一般論しか話していないので、わざわざ揉め事の場に出て説明する義務もありません。事実を伝えてお引き取りいただきました。

こんな交渉（下手に不動産鑑定士の名前を出して、都合のいいように改変する）をするとかえって逆効果になるのになぁと思いました。

不動産鑑定士も国家資格者です。その知見や名前（国家資格自体）が商品です。本当に味方につけたいのであれば、費用を払ってでも「不動産鑑定評価書」「意見書」なりを作成してください。書面としてきちんとしたカタチで出さないと意味がありませんし、かえって逆効果になることもあります。

初回相談は無料ですし、毎月第２水曜日の午前中に磐田商工会議所で無料相談会を開催しています。まずは相談してください。お問い合わせフォームからでもOKです。

不動産鑑定士を味方につけ、不動産の交渉を優位に進めましょう。

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不動産鑑定士の「意見書」の活用方法を紹介します

頻度は多くないのですが、不動産鑑定士としての意見を「意見書」という形でお示しすることがあります。

相談の中で、口頭でお伝えすることはよくあるのですが、内容によっては先方に書面で提示したいという希望もあります。口頭でお伝えする内容はどうしても「不動産鑑定士がそう言っていた。」となること、さらには尾ひれがつくことも想定しておかないといけないため、あまり踏み込めません。

経験談ですが、「不動産鑑定士がそう言っていたと言われたが、それはあなたか？」と尋ねが来たことがありました。あくまでも一般論を話しただけだったのですが、都合のいい内容に改変されていましたね💦

また賃貸借の契約更改にあたって意見を求められたことがありました。先方の出してきた賃料根拠に納得がいかないとのことでした。

詳しく見せていただくと、税理士が作成していました。税金計算で使用する算定方法を用いて不動産価値を求めていたため、その不動産の個別性が反映されておらず、また時価からも乖離していました。

ここで「意見書」の活用シーンですが、「不動産鑑定士としてどう思いますか？」という問いにきちんと書面で残す、相手方に提示する場面で使ってください。

 

当然ですが費用が発生します。ただそれ以上の価値はあります。

 

その理由として、まず相談場面で私が口頭でお話しした内容を、相手方に伝えるのは構いませんが、どのように伝わったか私には分かりません。そのため、先方から問合せがあっても基本的には答えないですし、その義務もありません。

ちょっと厳しい話になりますが、きちんと費用をお支払いしていただいた方と、無料相談レベルでお話しする内容とでは、差があります。無料相談を低く見ているのではなく、費用をお支払いされた方に提供するサービスとでは、そのクォリティに差があるのは当然、という考えからです。

「意見書」を出した場合には、問い合わせがあればきちんとお答えします。

 

まとめ　～こんな場面で活用してください～

①不動産業者の査定書内容についての見解

②先方の出してきた資料についての見解

③交渉にあたっての、個別の不動産についての見解

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相続の場面で役立つ「不動産鑑定評価」

私の住む静岡県磐田市を始め、近隣市町には「不動産鑑定士」は少ないです。私を含めて、事務所を構えている方は3名です。一方で税理士は３ケタです…。

人数が少なく一般的ではないため、どうしても不動産の価値判断をする際には、不動産業者の無料査定を依頼されたり、相続税計算の過程で算出された税理士事務所の評価額を、そのまま活用される方が多いのではないでしょうか。

私としては下記のメリットから、ぜひ不動産鑑定評価を活用してほしいと考えてます。

①税務署への提出資料として

　税務署へ申告する際の不動産評価額は、「財産評価基本通達」というルールに沿って計算します。それは納税する側もですが、税務署側でも同じです。いわゆる「見解の相違」が発生します。これにより税務調査の後、不動産の評価額が高くなってしまい、相続税を後から追加で納付する…という事態も考えられます。

　ぜひ最初から「不動産鑑定評価」を活用して、見解の相違を防いでほしいと思います。

②遺産分割の根拠として

　実は「財産評価基本通達」の通り計算すると、不動産の価値は低く計算されてきます。これは相続税額を低く抑えて、納税者の負担を少なくするためです。したがって、正確には「時価での評価」にはなりません。

　一方で、遺産分割の時の不動産は「時価での評価」となります。この「時価での評価」で、相続人の意見がぶつかることがあります。具体的には「不動産業者の査定書」「不動産屋がそう言っていた」「自分は不動産に詳しい」などなど、挙げればキリがありませんが、私はそのような場面に何回も出くわしました。それで取りまとめ役の方がどうしようか悩まれていました。

　中にはちょっと目を疑うような評価を出した不動産業者もいましたが…。

　悩まれるくらいなら、費用は掛かりますが「不動産鑑定評価書」を活用いただきたいです。国家資格者である不動産鑑定士が作成しますので、その信用力は公的機関でも認めてくれています。

　変な言い方ですが、取りまとめ役の方も「不動産鑑定士に不動産鑑定評価書を作成してもらったから。この評価額で行きます。」と突っぱねることができます。不動産業者の査定書はもちろんですが、不動産に詳しいという方の意見も、不動産鑑定評価書で防げます！

　金額も大きいので悩みも大きくなりますが、こういう場面こそ専門家である不動産鑑定士にお任せください。

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財産分与・遺産分割での不動産評価

もうずいぶんと前の話なのですが、ある弁護士さんから「（財産分与や遺産分割の時に）不動産鑑定士さんを使うと高くなりますよね。不動産業者の査定なら無料ですから。」と言われました。

 

これもまたかなり前の話です。電話で一般の方から「財産分与の話し合いをしている。昨日の話し合いの時に、相手が不動産鑑定士の不動産鑑定評価書を出してきたが、自分の出した不動産業者の査定書と比べて価格がずいぶんと低い。でもこのままでは相手の言い分が通ってしまう流れなので、不動産業者の査定金額と同じ金額で不動産鑑定評価書を作ってほしい。来週、再度の話し合いがあるので期限は1週間で。」と言われました。

 

まだまだ不動産鑑定がこの地域では市民権を得ていないと言いますか、まだまだ私の努力不足を感じます。

後半の事例は、本来であれば最初から不動産鑑定評価を活用いただければ避けられたと思います。

不動産業者の査定が間違っていると言うつもりはありませんが、やはり話し合いの場、それも第三者が入る場合には、不動産鑑定評価書を出すべきではないでしょうか？

第三者の立場になるとよく分かります。不動産に詳しいとは限りませんし、不動産業者の査定書を見ても、よく分からないのではないでしょうか。だからこそ複数の査定書を出して、その中間を…という決め方になってしまう💦💦

例えば、一方が不動産業者の査定書を出し、もう一方が国家資格者である不動産鑑定士の作成した不動産鑑定評価書が出てきました。

第三者の立場では、どのように決めるのが説明しやすいでしょうか？当然ですが、後者を採用するのが説明しやすいです。もし逆にするなら説明が本当に大変になりますから…。

 

もし財産分与や遺産分割の場面で、不動産評価を出す場面がありましたら、積極的に不動産鑑定士を使ってください。もちろんお金はかかりますが、それ以上の効用はありますし、相手方が不動産業者の査定書を出してくる可能性があることも踏まえれば、決して高いものではないと思います。

ぜひ浅野不動産鑑定までお問合せください。初回の相談は無料で承ります。

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雑種地の評価は難しい　～ぜひご相談ください～

ここ最近は「雑種地」の評価についてご相談を受けることが多いです。税務上の評価と市場価値が乖離していることから、税理士の先生からご相談をいただきます。

そもそも「雑種地」とは何か？から始まるのですが、雑種地は言い換えると「その他の土地」になります。これでもまだ分かりづらいと思うのですが、土地は「宅地（住宅・商業・工業など、建物建築が前提の土地）、農地、林地等」に区分されるのですが、どうにもそれには当てはまらない場合があります。その場合に「雑種地（その他の分類）」となります。

市街化調整区域内にある「駐車場・資材置場」や「太陽光発電用地」が代表例です。

これらの土地の評価方法ですが、税務上は「倍率方式（固定資産税評価に倍率を乗ずる）」と「近傍地比準価額方式（近くの似たような土地と比べる）」があります。そして「近傍地比準価額方式」で評価した場合に、評価額が高くなる傾向があるように感じます。

市街化区域内であれば建物建築はできますが、市街化調整区域の場合は基本的には建物建築はNGですので、どうしてもその評価は低くなります。それを踏まえて近傍地比準の場合、近くの宅地（建物建築OKの土地）と比べます。概ね半額程度が多いです。

一方で、駐車場や資材置場用地は、基本的に建物建築できないためその経済価値はかなり低くなります。そのため、税務評価の方が高くなってしまうことがあります。

その場合はぜひ不動産鑑定評価を活用ください。浅野不動産鑑定は雑種地評価を多く扱っております。取引事例から比準を中心にその経済価値を適切に把握し、不動産鑑定評価書をお作りします。

まずはご相談ください。概算値をお示ししますのでそれを踏まえて正式にご依頼いただくか否かの判断をお願いしています。

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「借地の買取交渉」での不動産鑑定活用について

今回は経験談になります。似たような場面に出会うこともあると思いますので、ぜひ参考にしてください。

【長年住んでいる自宅がありますが、その一部が祖父の代から借地になっている。今般、地主が代替わりしたこともあり、売却してもらうよう交渉している。ただ、地主側から出された売却価格がどうにも納得がいかない。】というものです。

お話を伺ったところ、不動産業者が間に入って交渉しているそうです。それ自体は別によくあることなのですが、その不動産業者の査定書がトンデモないシロモノでした…。

市街化調整区域内であり、売買交渉をしている借地部分と家が建っている部分は「宅地」ですが、その周辺は「畑」になっていました。ではその査定書がどうなっていたかと言うと「借地部分（売買交渉をしている部分）＋家が建っている部分（宅地）＋周辺の農地」を含めて大きな土地とし、マンション適地として高い価格で査定書を作っていました。

市街化調整区域、すなわち駅から遠く離れた田舎であり、建築許可が取れるのか不明、仮に建築できたとしても採算は合わないですし、そもそも「農地」を転用許可が取れるかも怪しいのに、その辺は一切説明がありませんでした。

不動産業者が言うには「どこに出しても恥ずかしくない査定書」だそうです。こちらが知らないと思って…と依頼者は怒っていましたが、その気持ちも分かります。地主もこの査定書（高い金額）をすっかり信じてしまって、強気の価格交渉をしてきていたそうです。

そこで私から「地主・買主の折半で不動産鑑定評価を行う」ことを提案しました。そもそもマンション建築を想定すること自体が非現実的（ファンタジー）ですから。

その後、地主（と不動産業者）を通じて、「この査定書は不動産鑑定士のお墨付きを得ており、不動産鑑定評価書もあるから、この金額で正しい。」と言ってきたそうです。気になったので、「誰が評価したのか？」「不動産鑑定評価書を見せてほしい」と、依頼者を通じて聞いてもらうようにお願いしました。

そうしたところその日のうちに、依頼者（不動産業者）から私のところに不動産鑑定評価依頼の相談がきました…。さすがにこれにはちょっと呆れましたが、まあそんなもんなんだろうな、と妙に納得した面もあります。

さすがに、マンション適地としての価格（そんな高い金額）は出せないのでお断りしましたが…。

このような場面で不動産業者の査定書が出てきたら、まず私にご相談ください。その内容を吟味した上で「不動産鑑定評価」をご提案いたします。

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市街化調整区域の評価は難しいです・・・

最近、市街化調整区域の鑑定評価を依頼されていましたが、無事に納品ができました。

タイトルにも記載しましたが、市街化調整区域の評価は本当に難しいです。市街化調整区域はよく「建物建築ができない」と言いますが、私の解釈では「建築できなくもないが、限定された用途のみ建築できる土地」となります。

ここで厄介なのは「建築できなくもない」という部分です。何がどのような条件で建築可能かは、しっかりと調査しなくてはなりませんし、仮に建築可能な用途であってもそこに建築することに経済合理性があるかもはんだんしなくてはなりません。

相続や事業承継等で市街化調整区域の土地をお持ちの方、これから持たれる方にとって、市街化調整区域内の評価をすることは、自分自身で行うことはもちろん、不動産業者でも難しい場合もあります。

ぜひ不動産鑑定士に相談してください。説得力のある不動産鑑定評価書をお作りします。

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”中古車”と”不動産”の無料査定　何が違うの？？

「無料査定」で検索すると

出てくるのは「中古車」と「不動産」の二つです。より身近なのは中古車ですよね。中古車の査定は買取専門業者だけでなく自動車ディーラーでも「下取り価格」として査定してくれます。

また、中古車も不動産もウェブサイト上で査定を依頼することもできます。

自分も車を買い替える時に複数の買取業者に査定してもらいました。

いずれも「高価買取」とあったので期待しましたが、査定結果はまさかの「同じ金額」でした・・・。（実はディーラーの方が、「値引きはできないけど、下取り価格で」頑張ってくれました）

 

違いは「自社で買取するか否か」

中古車の場合は査定金額で業者が買い取ってくれます。不動産の場合は…査定金額で買い取ってくれますか？？

そう、不動産の場合は「査定金額」で買い取ってくれません。

ネット広告に「えっ、あのボロ家の実家が、こんなに高い査定に！？」などと謳われています。

まあ「査定」するだけで自社で買い取らなくてもいいなら、極端な話、「いくらでも高い金額」にすることができます。

もちろん、買取前提で査定金額を出す業者もありますが、査定金額は低くなります。まあ安く買わないと利益が出ませんので…。

 

なぜ高い査定金額を出せるの？

一言で表すと、「物件仲介を受注したい」からです。

複数の業者に査定を依頼して、高い金額を出した業者と低い金額で出した業者、その後の売却はどちらの業者に依頼しますか？

やっぱり高い金額を出してきた業者ですよね。

くどいようですが「その金額でその業者が買い取るワケではない」ので、高い査定金額にしようと思えばできます。

それが奏功し物件仲介を受注したら、まずは査定金額で売りに出し、買主が見つからなかったら徐々に金額を下げていく…よくある話です。

当初に査定した金額は一体何だったのでしょうか？と思います。

 

「その金額でおたくで買い取ってもらえませんか？」とか「おたくで買い取る金額を教えて」と言ってみるのもいいでしょう。

言うだけなら「無料」ですから(*´з`)

 

実際にやってみた！

実際にネット査定を依頼してみました。「最大〇社の無料一括見積！」「最短６０秒！」「簡単入力」などいいことづくめです♪

結果…「査定依頼内容をすぐにお受け出来る不動産企業様の登録がなかったため、（中略）ご紹介出来る不動産企業が見つかりませんでした。」というお詫びメールが届きました((+_+))

田舎の市街化調整区域だったからでしょうか？？

 

無料査定で困った思い出

相続での財産分与です。

複数業者の査定結果を持ってきて、「どの査定金額が正しいか、見てください（しかもタダで）」と頼まれたことです…。その場で見て答えてよ、的な感じです。

一般的な戸建住宅でしたが、査定金額の開きが800万円もありました。これだけ違うと財産分与に大きなインパクトがあり、当事者間で収まりがつかないということでした。

「どの査定金額が正しいか？」ですが、不動産鑑定士という職業は、「どの査定金額が正しいか」を教えるのは業務ではありませんので、丁重にお断りしつつ、有料になる「不動産鑑定評価書」の作成をご提案しました。

無料査定で不動産価格に対するスタンスが一般的になったのは歓迎なのですが、この時は

「なんで業者によって、（査定金額に）こんな差が出るんだ！」

「不動産鑑定士に頼んで、結果が査定金額のどれかと同じだったらどうするんだ！」

とか色々言われ、正直困りました…という思い出です。

 

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