自治体によって異なりますが、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれていることがあります。
このうち一般的には「市街化区域」は建物建築OK、「市街化調整区域」が建物建築は原則NG、などと言われています。しかし、市街化調整区域でも建物新築していますし、売買もされています。
市街化調整区域は、建物新築は原則NGですが、例外があります。その例外規定がややこしく、私でさえ今でも頭を悩ますことがありますので、一般の方にとってはなおさら分かりづらいと思います。
一般的な住宅に絞ってお話しします。市街化調整区域で住宅新築が許可される場合には、概ね次の二つに区分されます。
①この土地だったらOK
これは誰でも建築可能です。したがって市場価値は高くなります。典型例は「線引き前宅地」「開発許可済地」「既存宅地の確認を受けている土地」になります。
②あなたならOK
これは属人的な許可になります。「農家分家」が典型例です。
ではなぜこのような土地が売買されるのか？それは「やむを得ない事情がある場合」は売却OKになっているからです。離婚、老人ホーム等への入居、転勤などです。
売却は出来ますが、新たな所有者は再建築できません。今の建物に住みつづけるか、リフォーム程度です。自由な使用収益ができませんし、それはまた次の所有者にも引き継がれます。したがって、その市場価値は低くなります。
こんな感じで、市街化調整区域で建物建築されているから、自分も建築OKだと思って購入すると思わぬ事態になるかもしれません。なぜ建物建築できたのか？それは自分が再建築可能なのか？を調べないといけないのです。
