先週の金曜日に、不動産鑑定士の修了考査の最終結果発表がありました。この修了考査というのは、国家試験である不動産鑑定士試験を合格した後に待ち構える最後の関門です。この修了考査をクリアしないと「不動産鑑定士」にはなれません。
修了考査では何をするかというと、①指導鑑定士のもとで13件の不動産鑑定評価書を作成する、②ペーパー試験 ③口頭試問（面接） と3つがあります。それらに加えEラーニング、集合研修もありますので、結構モリモリとこなさないといけません。
上記①～③は、水準に達していないと落とされます。ただ、基本的に「落とす試験」ではないので、ちゃんとやってさえいれば何とかなります。忙しさにかまけて手を抜くと…見抜かれますので落第してしまいます。
この修了考査を一発でクリアする人の割合は、およそ3人中2人です。年によって差異はありますが、概ね65％です。国家試験である「不動産鑑定士試験」は、一次試験が約30％、二次試験が約13％で、最後の修了考査が約65％です。
単純計算はできませんが、同じ年に100人受験したら、最後まで到達するのは2名～3名程度です。そう思うとやはり難関な資格ですね。
今年に入ってから、特殊な画地についての評価依頼をいただくことが増えてきました。依頼をいただく背景は、相続税であったり贈与税の計算にあたっての根拠資料としてです。
今回は特殊な画地な不動産は、不動産鑑定士に評価依頼をしていただいた方がいい理由をご案内します。
特殊な画地、と言っても様々な不動産がありますが、一言で表現すると「市場性に乏しい、売れないと思えるような不動産」です。
相続税、贈与税も納税者で税額計算して申告・納付しますが、不動産の評価額も同様に納税者側で算定しています。ただ、公平を保つために「財産評価基本通達」で、不動産の評価額を算定する方法が定められています。
原則はこの通達に沿った方法で計算します。ただ、原則なので「例外」も存在します。それは「特殊な画地」です。市場性に乏しいので売れないのですが、それでも通達通りに計算すると、まぁまぁ高い金額になってしまいます。
そこで役に立つのが「不動産鑑定評価書」です。こういう事情があって特殊な画地なので、市場価値は低いですよ…と不動産鑑定士が評価をしたものです。申告時はこの評価書を根拠に計算します。
特殊な画地の事例
①広い
②形状が著しく不整形（旗竿地を含む）
③雑種地（特に市街化調整区域）
④区画整理予定地
⑤土砂災害警戒区域、がけ条例適用地 など
これらに該当するときは、市場性を著しく欠くことになる可能性が高いです。したがって不動産鑑定評価をおススメします。
「売れないから」と言って、著しく安い金額や無償で譲渡すると、「みなし譲渡」と判断され、後から税務署からお尋ね＆けっこうな金額の所得税納付がくることもありますので、十分に注意してください。
今回は、過去に教えてもらった金融機関の友人から教えてもらった理不尽とも思えるエピソードを、リライトして紹介します。
友人は金融機関で働いています。その金融機関では住宅ローンも取り扱っています。ただ住宅ローンにも様々な種類があり、住宅ローンでも土地建物は担保に取らない、いわゆる「無担保」タイプの住宅ローンも販売されています。
無担保タイプの住宅ローンは抵当権設定が不要なので、利用する側からしても抵当権設定に係る諸手続きや費用が省けるメリットがあります。金融機関側も物件調査を行う手間や費用が省けます。それでも金融機関では融資にあたって売買契約書や重要事項説明書等の書類が必要になることもあるのですが、今回は最終的に住宅ローンを利用しなかったため起きてしまったトラブル未遂（？）のお話です。
このお話は、金融機関で働く友人が、物件資料も持ってこなかった顧客から「個人間売買で住宅ローン利用ができるか」の相談を受けただけなのに、理不尽なクレームを受けたものです。
結論から言うとその顧客が買おうとしていた不動産は、「接道要件」を満たしていなかったため、住宅建築ができなかったということです。間に不動産業者なりが入り宅建士が重要事項説明をしていれば、または不動産鑑定士などの専門家に調査を依頼すれば簡単に防げたことでしたが、個人間売買ということもあり、そこまでやらなかったそうです。
本来であれば買主が売主に対し錯誤無効（民法95条）なりの裁判を起こして契約そのものをなかったことにすればいいのですが、なぜか矛先がその友人に向いてきたそうです。理由が「相談時に、この土地は接道要件を満たしておらず、建物建築できないから融資不可と言ってくれれば、この物件の購入はしなかった。」からだそうです…。
実際のところどうなのだろうかと思って調べてみたら、最高裁の判例【平成14(受)458】が出ていました。長いので要約すると
「基本的に、金融機関の職員に接道要件を満たしていないことを説明する義務はない。」になるでしょう。ただ、担保価値という意味では接道要件を満たすことが必須になるので、もし物件調査の時点で接道要件を満たさなかったら顧客に話はするでしょう。
ただ、友人は相談を受けただけで物件調査をしたワケでも融資をしたワケでもないので、なぜ言ってきたのかは不明です。きっと「言いやすいところに言って、補償してくれたら儲けもの」程度だったのかもしれません。言われた方はたまったものではないですが…。
少し前に新聞やテレビを賑わした老後資金2000万円問題について、今回は不動産の切り口でお話します。
「年金不足を“不動産投資”で補うことは、本当にできますか？」という質問を受けました。その方には「これから年金だけでは生活資金が不足する。だからこそ今、都心のマンションを買って、その家賃収入で年金不足を補いませんか？」というセールスがあったそうです。
私の回答は「できると言えばできますが、できないこともあります。ただし、電話営業で都心のワンルームマンションを買いませんか？という話があっても、私ならきっぱりお断りします。」です。
地方の個人に電話営業している時点で、不動産投資のことをよく分からない個人にしか売り先がないのかなと思ってしまいます。本当に稼いでくれる優良物件は、プロの不動産投資家がとっくに抑えているはずですからね。ただそれを言うと身も蓋もないので、チェックポイントを少しだけお教えします。そして不動産投資をしようとするのであれば、購入前に最低でも１回は現地に行きましょう。
この手の投資話は都心にあるワンルームマンションの一部屋を購入し、その部屋を貸し出すことで家賃収入を得るという仕組みです。一部屋だけですので、空室率は「１００かゼロ」になります。当たり前ですが、空室になったら家賃収入はゼロです。
最低でも近隣の似たようなマンションの空室率は調べましょう。
一般に年数が経過すると建物は老朽化し、設備や仕様が時代遅れになります。そうなると家賃を低くしないと借りる人がいません。さらに修繕積立金の値上げや、修繕費の不足分の一括支払いがあるでしょう。家賃収入が減少し、支出が増加するため収益が悪化します。
近隣マンションの築年数と家賃相場の相関関係を調べておきましょう。
収益性が悪化したため売却しようとします。そんな収益性の悪いワンルームマンションの、しかも一室だけ…誰が欲しがるのでしょうか？売却金額をかなり下げないと売れないでしょう。それでも売れたらまだいい方です。相続まで売れ残り、配偶者や子供に迷惑がかかるかもしれません。
細かいことを言うとまだあるのですが、年金不足を家賃で補うどころか、年金で赤字の補填が必要になる可能性もあります。またローンを組んで購入した場合には、教育ローンなど他のローン審査に通らず、必要な資金が借りられなく可能性もあります。
私の前職時代の経験ですが、大手企業勤務の方から焦った感じで電話を受けました。内容は「ワンルームマンションを契約した。明日までに手付金を払わないと話が流れる。すぐに住宅ローンを組みたい。」というものです。
そもそも投資用のワンルームマンションなので、住宅ローンの対象外です。住宅ローンは「自分が住むため」が最大の前提条件です。「自分が住むことにして、借りられないか？」とも聞かれましたが、それは金融機関相手の詐欺になることをお伝えしました。
不動産投資は利回りがいいのですが、その分なにかと管理が面倒ですし費用もかかります。その分を回収しないといけないので、当然ですが利回りを高くしないとペイできません。
「不動産投資は利回りがいいから」というセールストークだけで判断しないでください。今は日経平均も過去最高値になっていますので、さらなる利益を目指して不動産投資の勧誘も増えてくるだろうなと思っています。
トケマッチの代表者が指名手配されたニュースが大きく報道されています。他人から預かった時計を勝手に販売していますが、そもそも他人のモノを売れるのでしょうか？
そして「他人の不動産、例えば借りている土地を勝手に売買することはできるのでしょうか？」 そんな質問がありましたので、簡単ですがお答えします。今回は、トケマッチと同じ状況下として、腕時計と不動産の違いについてお話しします。
基本的に日本の民法では「善意の人」を保護する仕組みになっています。ここでいう「善意の人」とは、「他人のものであることを知らなかった、かつ知らなかったことについて落ち度がない人」のことを指します。
この反対にあるのは「悪意の人」になります。これは「他人のものであることを知っていた、または知らなかったが、知らなかったことについて大きな落ち度がある人」です。
以下、腕時計と不動産について、「他人の物を買った人」からの視点でお話しします。
トケマッチを例に取ると、腕時計は「本当のオーナー」が仲介業者を介して借り手に渡りました。借り手から返却された腕時計を「本当のオーナー」に返却せずに、仲介業者がオークション等で売却したと仮定します。
この場合は、購入者がその時計の「本当のオーナー」を知っていたなら、民法では「善意の人」に該当しません。したがって保護されませんので、本当のオーナーに対抗するのは厳しいです。
逆に「知らなかった、かつ知らなかったことについてい落ち度がない」場合は、「善意の人」になりますので、民法で保護されます。したがって、本当のオーナーから訴えられても、もう自分のモノであると主張できます。
なぜなら、購入者はその時計のオーナーが誰かを事前に調べる術がないからです。シリアルナンバーがあるとは言うものの、それだけではどうしようもないのも事実です。
この場合も、購入者が「本当のオーナー」を知っていた場合は、腕時計の場合と同様です。
問題は「知らなかった場合」です。不動産の場合は、法務局に行けば「登記情報」を誰でも取得することができます。したがって、事前に登記情報を調べようと思えばできたのに、それをしなかったら「大きな落ち度がある」となる可能性が高いです。
この場合は「善意の人」にはなりません。したがって民法で保護されない可能性が高いです。つまり購入した不動産を手に入れることができなくなる、ということです。
ではこの場合は泣き寝入りしないといけないのでしょうか？
こうなった場合には「契約不履行」になりますので、買主は売主に対して「債務不履行による損害賠償」を請求することができます。
ただ、いずれにしてもこのようなトラブルには巻き込まれたくないものです。不動産の場合には、自分で調べられることもあるので、事前に十分に調べるようにしてください。
3月2日（土）に、ヤマハスタジアムで静岡ブルーレヴズのホストゲームが開催されました。相手は埼玉ワイルドナイツということで、日本代表選手も多く在籍するので、とても楽しみにしていた試合です。
試合結果は、さすがにワイルドナイツ！という内容で、応援する静岡ブルーレヴズは残念ながら負けてしまいましたが、やはり強いチームは試合の進め方が秀でていました。
その前座で、ヤマハ発動機OBとサンヨー電機OBとのOB戦が行われました。そちらも往年の名選手や応援していた選手が出場することになっていましたので、楽しみでした。
五郎丸選手はもちろんですが、早稲田大学ラグビー部の大田尾監督や、ジュビロ磐田の浜浦社長も出場されました。現役選手ではないものの結構激しいプレーも多く、私が心配することではないと知りつつも、「大丈夫かなぁ」と思いながら見ていました。
OB戦は、五郎丸さんのサヨナラコンバージョンキックが決まり、ヤマハ発動機OBが勝ちました👍 とても見ごたえのある試合でした。トップチームはもちろんですが、スクールの子供たちの試合も見ごたえがあります。
プレーするレベル云々ではなく、その試合でどれだけ熱いプレーをしているかが、試合の見ごたえにつながっているんだなぁと、再確認できた試合でした。
前回に引き続き、「〇〇がこう言っていた」の事例紹介です。
「現在、事業用として借りている、市街化調整区域内の駐車場・資材置き場用地を購入したい。」と地主に申し出た事例です。
雑種地の扱いになり、元々は農地で周囲には田が広がっています。詳しく調査はしていませんが、まず建物建築、特に住宅の建築はできなさそうな土地です。それを事業用の駐車場・資材置き場として長年借りていましたが、地主の代替わりもあり購入したいと申し出ました。
普通に考えると、建物建築ができる土地ではないのでその価値は低くなります。少なくとも住宅地と同じ金額ということはまず考えられません。
では、地主がどのように言ってきたのか？？ 気になりますよね。 私も驚きました！
「この辺りは、坪〇〇万円が相場と不動産鑑定士が言っていた。だからその金額なら売ってもいいですよ。」とのことでした…。
不動産鑑定士がそんなこと言うとはとても思えません。気になって調べてみたところ、借りている駐車場・資材置き場用地の近くにある住宅地の相場でした。
私もそうですが、不動産鑑定士は個別の不動産について「〇〇万円くらいでしょうかね」などと、価格を出すのは控えるものです。発言が独り歩きするのを知っているからです。
総合すると、地主は「近隣の住宅地の相場を、不動産鑑定士が言ったことにして、高く売ろうとした。」となります。これはお互いの信頼関係を壊すのでやめた方がいいですね。
不動産は一般の方にはなかなか難しい世界ですが、だからこそ「〇〇がこう言っていた」がまかり通っているなと感じる事が多いです。
この〇〇には、様々な人物が登場します。最もポピュラーなのが「近所の不動産屋」です。他にも私のような不動産鑑定士であったり、過去には「金融機関の融資担当で不動産に詳しい」というのもありました。
どういう場面で登場するかと言うと、やはり不動産の価値が問題になる場面です。相続や財産分与などが多いのですが、当人間のトラブルの場面でも出てきます。
過去に受けたり聞いた話の中では「貸している土地を売却する」「調整区域内の駐車場を購入したい」です。誰にどんなことを言われ、何が問題かを簡単にお話しします。
住宅用地として貸している土地があり、それを建物所有者から売ってほしい…と言われた場面です。
建物所有者からは「不動産業者に聞いたら、貸している土地は市価の半額程度と言われたから、その金額で購入したい。」と言ってきたそうです。
確かに一般的に貸している土地の評価は低くなります。その土地を買っても自分では自由に使えず、契約に縛られるからです。ただし、建物所有者に売却する場合は話が変わります。
建物所有者に売却すると、借地契約は消滅します。建物所有者は自由に使えますし、売ることもでき、さらに次に買った人も自由に使えます。つまり、「貸している土地」から「普通の土地」になります。
「普通の土地」を半額で売る人はいないですよね？？
不動産業者の言っていることは間違ってはいませんが、事案に即すると間違っています。ただ、不動産業者も一般論として聞かれたから答えただけであり、個別具体的なことまで把握した上での回答ではありません。
それを自分の都合のいいことだけを切り取って、または何も疑わずそのまま「不動産業者が、市価の半額程度と言っていたからその金額で。」と相手に言ったため、話がややこしくなってしまった事例です。
私も相談する中で「〇〇がそう言っていた」と言われることがありますが、基本的には「そうなんですね」で流します。どういう状況でそういったのかが分からないと、本当にアテにならないですから。
今回は、古典的な営業トークに乗せられてしまい、それなりにお金を支払ったがリターンはなかった…というお話です。
不動産鑑定士として独立した頃のお話です。まだ仕事依頼が全然入らず困っていました。そこへ東京の市外局番から電話がかかってきました。
内容は「ウェブサイトを見ました。大変すばらしい内容です。ぜひ〇〇さん（結構な知名度の芸能人）と対談していただき、それをウチの雑誌に載せませんか？」というものです。
今思えばすべて営業トークなのですが、当時の私は舞い上がってしまい、取材を受けることをその場でOKしました。
もうお分かりの方もいると思いますが、これは典型的な「有料の取材営業」です。当時はそんなこと知らなかったので、有名人と対談できるというだけでコロリでした。
出来上がった雑誌を見てウキウキしていたのもつかの間、「この雑誌、誰が見るんだろうか？」という疑問が湧いてきました。遅いと言えばそこまでですが💦
結論から言うと、一般企業の方など、刺さってほしいターゲットにはまったくとどきませんでした。その層からは一件も問い合わせも反響もありませんでしたから…。
でも、何件か「〇〇という雑誌をみて電話しました。」という電話がかかってきました。誰からか？？
それは同じような「取材営業をしている会社」からです。「うちの雑誌でも」「映像化しませんか？」などから、まぁまぁの件数の営業がありました。
言い方は悪いのですが「カモリスト雑誌に掲載された！」とその時は思ったものです。今だから笑い話になりますが…。
そしてつい最近、その雑誌社から営業電話がかかってきていました。着信拒否していたので、履歴に出ているだけでしたが、まだ存在していることに驚きました。
今回は「土地や住居からの立ち退き」のお話をします。もしも地主（貸主）から「土地を返して欲しい、住居から出て行ってほしい」と言われたら…、やはり出て行かなくてはならないのでしょうか？
次の中で、地主から土地や住居からの立ち退きを請求され、借主が返したり、出て行かなくてはならないケースは次のどれでしょうか？
① 子供が住むためにこの土地が必要だから、出て行ってほしい。
② 貸している土地を買い取ってほしい。もし買い取れないなら出て行ってほしい。
③ 賃料を増額したい。もし賃料増額が了承できないなら出て行ってほしい。
正解は・・・この中にはありません。土地でも建物でも、不動産を借りる際は「賃貸借契約」を結びます。基本的にこの契約に縛られますので、いきなり地主から「土地や住居から出ていってほしい」と言われても、借主に応じる義務はありません。
もし契約解除をしたいのであれば、最低でも6か月前に借主に通知しなくてはなりません。そして、地主から契約解除を打診されても、借主は断ることができます。なぜなら、地主から契約解除をするためには「正当な事由」が必要だからです。
「正当な事由」とは、『契約解除しないと地主（貸主）の受ける損害が大き過ぎるため、借主が泣くのもやむを得ない状態』です。上記①～③に記載した事由では、どれもこの状態にならないため、地主からの契約解除が認められることはまずないでしょう。ちなみに、この「正当な事由」に該当するか否かを判断するのは、裁判所になります。
次に地主から買取請求や賃料増額請求があり、借主がそれを断ったとします。もしその後地主から立ち退きを請求されても、借主は応じる必要はありません。立ち退き請求と買取・賃料増額請求はまったく別のお話だからです。
さらに「期間満了を以って契約終了とするから、出て行ってくれ」と言われることも考えられます。この場合も定期借地や定期借家契約でない限り、基本的には地主は契約を更新しなくてはなりません。つまり、契約期間満了であっても、地主から契約解除するためには「正当な事由が必要になる」ということです。
それでも地主から「どうしても契約を解除して出て行ってほしい」と言われたらどうなるのでしょうか？この場合は、それなりの経済的補償と引き換えに契約解除に応じる、つまり「立ち退き料をもらって出て行く」ということになります。立ち退き料をいくらにするかは、当事者間の交渉になりますが、調停や裁判で決められることもあります。また、不動産鑑定士が立ち退き料の鑑定評価を行いご提示することもあります。
長々と書いてきましたが、結論は「地主より借主の方が強い」のです。不動産は生活や経済活動の基盤ですが、地主の都合で一方的かつ不意打ち的にその基盤を奪われてしまったら、借主の受ける損害があまりにも大きすぎます。そこで借地借家法という法律があり、そして「借主」を保護しているのです。とは言うものの「お借りしている立場」からすると、出て行かなくてはならないと思ってしまう気持ちもわかります。
どうにもこうにも当事者間の話し合いで決着がつかなければ、調停や裁判で決着をつけることになります。この場合でも地主の言い分が認められるためのハードルはとても高く、借主の言い分が認められる可能性の方が高いのが現状です。
