Category: ひとりごと

マスクが吹っかけられている

新型コロナウィルスの影響で、市中ではマスク不足になっています。高額で転売しているニュースもありました。私も気になって調べたところAサイトでは、１５０枚入りで１,５００円（＠１０円）の商品が、なんと１０倍の１５,０００円（＠１００円）で売っていました。

フリマサイトのMでは、＠５０円が相場でした。それでも５倍ですね。

ニュースのインタビューでは「適当に１０倍にしたら売れてしまった」と販売者は言っていました。１０倍の値段で吹っかけたら、本当に売れてしまった…というところです。

 

不動産も吹っかけられることがある

実は、不動産も同じようなことは日常茶飯事です。仕事柄、多くの取引事例を調査するのですが「なぜこんなに高く買ったの？」とか「なんでこんなに安く売っちゃったの？？」と、事情を探るのに頭を悩まします。

相続で、遺産分割をするための話し合いで、自宅の価格査定を複数の不動産業者にお願いしたところ、相続人Aが依頼したX社が１５００万円、相続人Bが依頼したB社が２１００万円と、６００万円近い差額が発生してしまい、かえって収拾がつかなくなってしまった…という相談を弁護士からいただいたこともあります。

ちなみに、X社は地元業者、Y社は大手業者です。Aの言い分は「地元業者の方が地元を知っている」、Bは「大手の方が信用もある」で、真っ向から対立していたそうです・。

先に言ってくれれば、こんなことで揉めないようなアドバイスをしたのに・・・。

 

なぜ吹っかけられるのか？？（そんなことができるのか？？）

それは吹っかけても、何の責任もないからです。

高く買う、安く売るは、商取引ですから当事者間が「いいよ」となればそれでいいのです。自分の親族も似たような経験があります。不動産業者から土地を売ってくれと言われました。

その際に、「ここは遺跡（文化財）が埋まっている可能性があるから、市価の２割引きが相当です。」と言われたそうです。これってどうなの？ということで私に相談がありました。色々調べて私からアドバイスをさせていただきました。

「安く買い叩こうとしているだけじゃない？」

よくあるんですね、こういうこと。

あと、不動産業者が出す査定価格ですが、基本的に業者はその価格に対して責任は負いません。そもそも、背景が責任云々とかいう性格のものではないのです。

相続の事例は、相続人がお互いに高い値段、低い値段を吹っかけ合ったのです。

マスクではありませんが、「まず吹っかけてみて、それで取引や合意が成立したら儲けもの」程度というのが本当のところでしょう。

 

不動産鑑定士は「吹っかける」のか？

不動産鑑定士の出す鑑定評価額は、厳しいルールに基づいた上での行っており、このルールを破ると「不当鑑定」と責められたり、懲戒処分すらあります。

そんなリスクを背負ってまで、不動産価格を吹っかける片棒を担ぐ…絶対にお断りです！　

あり得ません！！

 

昨日、大変気の毒としか言いようのないニュースがありました。詳細は省きますが、亡くなった方にはお悔やみ申し上げます。ニュース等を見ていた気になったのが、現場にあるマンションです。今回のがけ崩れで何か影響は出るのでしょうか？

 

①安全性について

マンションの地盤の一部が崩れてしまっています。安全性に問題はないのでしょうか？現場を見たわけではないので断定はできませんが、あの規模のマンションになると杭基礎と言って、地中の深い位置まで基礎杭を打ってありその上に建設されていると思います。

そのため、一部が崩れても直ちに安全性に影響はないでしょう。その下の道路の安全性は…自分なら絶対に通りませんし、通ってほしくありません。

 

②価格への影響

このマンションの販売価格ですが、調べたところ総額で２５００万円～２９００万円程度です。広さが７８㎡、㎡単価が３０～３７万円、坪単価で１００万円～１２０万円といったあたりでしょうか。

がけ崩れの影響ですが、安全性に影響がないという前提になりますが、直ちに下落することはないと思います。下落する要因として考えられるのが「心理的嫌悪感」です。死亡事故があったマンションですが、部屋での死亡事故ではないので直接の価格影響はないでしょう。

あるとしたら、ブランド価値の毀損です。今回の事故で、亡くなられた方へのどのように向き合うかで、企業としての姿勢が問われるでしょう。ここでは具体的なブランド名は控えます（検索すればすぐ出てきます）。

がけ崩れの場合には、一般的には土地所有者が責任を負うことになります。しかし、どうしても建築主やマンション名も出てしまうので、「あそこのマンションは買わない」という嫌悪感が広がると、下落要因になるでしょう。

 

③責任の所在

よくネットでは、市道管理者の責任…という声もあります。私は法律の専門家ではないので言及はできませんが、基本的には土地所有者の責任です。「市道の管理状況に不備があった」のであれば市の責任というのも分かるのですが…今回はがけ崩れなので、判断に迷うところです。

またマンション住民の責任でもないでしょう。マンションに住んでいることとがけ崩れとの間に、因果関係が認められるとは思えないのです。

考えられるのが、補強工事をする際にマンション所有者に金銭的な負担があるかもしれない…ということです。大規模修繕と同じ理屈です。ただ「あるかもしれない」というレベルですので、断定はできませんが。

もしそうなったら、いきなりの出費になりますので、所有者の同意を得ることが難しいと思われます。

 

これからマンションを買う際には、単に値段が高い低いだけでなく、将来どのような負担が発生する見込みなのかも確認して買うようにしてください。営業マンに聞いてください。そこで曖昧な返事をされたり、濁されたりしたらそこで買うのはやめてもいいかもしれません。

正直に言ってくれた方が信頼できますし、安心ですよね。特にこれからは大規模修繕が問題になってきますので。

最近、農地に関する相談が増えてきましたが、農地は種類が多く「青地・白地」とか、甲種農地、農業振興地域とかの用語もたくさんで、分かりにくいという声をいただきます。今回は、反対の視点から農地を解説していきます。

現在の法律では、農地を宅地にするためには厳しい規制がありますが、その逆に宅地を農地するためには特に法規制はありません。やろうと思えば自由に宅地から農地にできます。もしも、宅地を農地にするために許可が必要だとしたら、そしてあなたが許可するか否かの決定権があるとしたら…どのような判断をしますか？？

①駅前の繁華街（商業地）のオーナーが、「ビルを田んぼ」にしたいと申請してきたら・・・

駅前にあるビルオーナーが「これから米でも作ってのんびり暮らしたい」という理由から、駅前にあるビルを取り壊して田んぼを作りたい、と申請してきました…。あなたは許可しますか？

想像してください。街の顏とも言うべき駅前に、突然田んぼができたら…。街のにぎわいも何もあったものではありません。しかも影響は他の商業施設にも及びます。人が多く行き交う場所であればなおさらです。他の商業施設が嫌がって出て行ってしまうかもしれません。そうなると、商業活動に多くの影響が懸念されます。

あなたは許可しますか？しませんよね。ではどうすればいいでしょうか？

「商業を保護し育成するため、商業地を農地（田畑）にすることは認めない。」というルールを作ればいいのです。

 

②区画整理事業によって整備した住宅地を、「畑」にしたいと申請してきたら・・・

税金を使って区画整理を行い、整然とした住宅地が完成しました。これから閑静な住宅地域として期待できそうです。しかし、こともあろうに複数区画を購入し、「住宅ではなく畑を作って農業をしたい」という申請がありました。あなたはこの申請を許可しますか？

税金を投入し、人を呼び込もうと、多くの方の協力を得てやっと完成した区画整理です。閑静な住宅街で人口増加も期待できそうです。そんな住宅地域の一角にいきなり「畑」ができたら・・・、閑静さは保てるかもしれませんが、住宅地としては「？」です。

あなたは許可しますか？しませんよね。ではどうすればいいでしょうか？

「住宅地として活用するため、農地にすることは認めない。」というルールを作ればいいのです。

 

③周囲に田畑が点在する地域にある戸建住宅のオーナーが、「住宅を解体して畑にしたい」と申請してきたら・・・

田舎でよく見かける光景です。周辺を田畑に囲まれている中で、数件の戸建住宅が点在しています。そこの一人から「住宅を解体し、これからは畑として、地元の名産品を栽培したい」という申請がありました。あなたは許可しますか？

これは許可してもいいと思いませんか？周辺が農地なので住宅が農地になったところで、周辺環境を乱すようなことはありません。また、住宅地として保護、育成する必要もありません。「どうぞご自由に」ですね。場合によっては許可すら必要なく、届出だけでOKです…とすることもできます。

 

上記①・②が「青地」、つまりそう簡単に違う目的に使用はさせないというルールがあります。上記③が「白地」、比較的自由な使用ができる、と捉えてくれれば、ざっくり理解はできると思います。

周辺の環境を見て、農業が盛んだと思えれば「保護しなければならない≒青地」、そうでもなさそうだと思えるなら「別にそこまでしなくてもいいか≒白地」です。ただ、そう見えても違うことがありますので、自治体の担当課へ問い合わせてください。

 

年が明けてから、農地に関する相談を立て続けに受けました。農地を売りたい、違う方法で活用できないか？などの他に、相続したけど今後どうするのがいいか？　などなどです。

基本的に、農地に関する相談を受けても相談者の方に喜んでいただけるようなお答えをすることはできません。不動産鑑定士も魔法使いではないので、「これがいいですよ！」とはいきません。なぜなら、農地には複数の種類があります。同じ田畑であっても、中身は「まったくの別もの」ということもあります。

最近ネットニュースで、農地を宅地化して販売しよう！という記事がありました。都会にある農地ならそれもできますが、田舎にある農地ではまず無理です。まずは農地の種類を、とっても簡単に解説します。

 ①「青地」と「白地」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

色々定義はありますが、「青地」は「農用振興地域内の農用地域内にある農地」のことで、基本は農地のままにしておくべき土地です。そのため、様々な規制がかけられていて、そう簡単には農地以外の用途にすることはできません。基本的には宅地への転用は認められません。簡単に例えると、スポーツチームで言う「出ていかれては困る選手」です。そのため、契約や移籍金などの設定で縛りをきかせ、そう簡単に移籍できないようにしています。「移籍したいという希望に、チームはNoと断ることができる」のです。

「白地」は上記とは異なり、農地として利用してもいいし、他の用途にしてもいいという農地です。「まあ別に出て行きたいなら、移籍しても構わない選手」と言えます。

「青地」の場合であっても、転用することができる場合もあります。ただし、時間や費用がかかります。あくまで「できることもある」というレベルです。

自分の農地が「青地」か「白地」かを知るには、地元の役所の農業担当課に電話して聞けば教えてくれます。

②「青地」の場合

この場合は、基本的には何もできません。農地のまま継続することが基本となります。第三者に譲渡（または貸与）するにしても、許可が必要ですし、買主（借主）にも一定の要件が求められます。そう簡単に売れないし貸せないのです。あくまで「農業してナンボ」なのが「青地」なので、農業スキルがある人でないと買えないし、借りられないのです。

そのため、所有する農地が「青地」の場合には、喜んでいただける回答にならないのです。ただ、絶対に宅地への転用がダメというワケでもないので、費用対効果を考える必要があります。分家住宅程度なら建築はできる場合があります。それでも第三者への転売は難しいと思われます。

あと、宅地化するためには、多額の費用がかかる地盤改良も必要になると思われますので、わざわざ転用しなくてもどこか別の土地を購入した方が利便性も良く、地盤のしっかりした土地が手に入る場合もあります。

③「白地」の場合

この場合は、比較的容易に農地以外に転用することが可能です。場合によっては「開発」の目的で開発業者が購入することもあります。ただそれは一定の規模が必要ですし、一般的な戸建住宅程度の面積であれば、立地条件（特に田舎にある場合）によってはあまり高い金額で販売することができず、転用に係る費用、地盤改良に係る費用などが多額になってしまうこともあります。

いずれの場合も、都会にあるか田舎にあるかでその価値は変わってきます。もし所有している農地がどのような素性であるかを調べたいのであれば、お問合せください。

あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

年末年始にかけて「フジモンとユッキーナの離婚」が大々的に報道されていました。ここで個人的に着目したのは、「おしどり夫婦」と言われていたにも関わらず離婚したことです。「おしどり夫婦」と思っていたのは外野からの感想でしょう。内では何があったのか…。他にもオシドリ夫婦と思われていたのに離婚した夫婦はいますし、その逆もあります。

結局のところ、世間は外部から一部分だけを見て「おしどり夫婦」と勝手に思い込んでいただけでしょう。これは相続の場面でも当てはまります。「うちの兄弟は仲がいいから大丈夫」というのは、これは怪しいです。幼少期ならともかく、大人になってからでは表面上仲が良くても、お腹の中ではどう考えているかは分かりません。

むしろ「ホンネはかくして大人の付き合い」をしていると考えた方がいいでしょう。キレイごとの世界ではないのです。相続と言う場面でお金が絡むと、当然のことですが、ホンネがでてきます。そこからよーいドン！です。

相続で揉めて兄弟断絶…してもいいと思っているかもしれません。兄弟よりも自分の家庭の方が大切ですから。そして本当の兄弟よりもさらに「配偶者」の方は、手ごわいです。正直「あなたは関係ないだろ！」なのですが、横から口を出してきます。兄嫁　VS　妹、兄嫁　VS　弟嫁　など、様々な対戦カードが用意されています。

特に相続財産に不動産がある場合はなおさらです。都会の一等地なら財産価値もあり、すぐに現金化できるかもしれません。田舎の場合は、一応それなりの財産価値はありますが、現金化できるか否かは別です。すぐに売れないと思います。それに「先祖代々」というキーワードが加わり、不動産をもらう人は、多くの財産を相続するにも関わらず、貧乏になってしまうこともあります。

残念ですがそれが現実です。不動産を相続しない人は「預貯金や金融商品」などを相続することになります。私なら金融商品の方がいいです。

さらに不動産を相続すると「固定資産税」という、毎年の固定費がかかります。金融資産なら額は少なくとも「利息」がもらえます。

そして、1円でも多く金融資産を相続しようと思ったら、どうすればいいと思いますか？？　簡単です。不動産の評価額を「吹っ掛ける」のです。複数の無料査定を取って、一番高い金額の査定書を出します。中には「自分は不動産に詳しいから」ということで、自身の見解を押し付ける人もいるそうです。

そんなの突っぱねればいいのに…と思うのですが、不動産に詳しくないとそれは出来ません。言いなりになってしまう人もいるそうです。不動産鑑定士として相談を受けることがあります。

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すると、それなりに費用は掛かります。ただ、不動産の評価額が分からないと財産分与で余計な揉め事を抱え込むことになります。専門家に依頼した方が「結果として安くつく」ということは、往々にあります。

不動産も外から見ただけでは分かりません。専門家に任せてください。中には「自分で計算して高い金額にしてしまった」という事例もあります。不不整形地なので、専門家に頼めばもっと低い評価額になったでしょう。

結果として高い相続税を払い、さらに財産分与で多くの現金資産を他の相続人に分配してしまったそうです。相続税は還付されることもありますが、他の相続人に払ってしまった分は、取り戻すことはできないでしょう。

私は、今でこそ不動産鑑定士ですが、前職は金融機関に勤務していました。それなりの金融知識はあるつもりですが、各金融機関との間で資本関係や利害関係はありません。それを踏まえた上でお読みください。

先日、知り合いから「住宅ローンを借り換えた方がいいか？ネット銀行とかすごく金利が安いから…。」という相談がありました。借りている金融機関で相談すれば引き留められるし、他で相談すれば借換した方がいいって言われるのは分かっているから、第三者の目線で教えて欲しいということです。

第三者の目線（公正中立の立場）で見る…不動産鑑定の基本です。モデルとして「借入残高が2500万円（ボーナス返済なし）、返済期間30年、年利0.95％（変動）」で検証してみました。検証前提として金利はずっと変わらないものとします。

①借換せずこのまま継続する　…総支払金額「2,874万円」になります。この数字が基礎となります。

②他行で借換（借入金額2500万円、返済期間30年、年利0.5％）　…総支払金額「2,768万円」、差額は▲106万円となります。総支払金額の内訳は「元利金　2,693万円、事務手数料・登記費用等の諸費用　75万円」です。

この数値だけ見ると、借換した方がトクに思えます。金融機関が強調するのも「▲106万円おトクになりますよ」です。これで借換を決意される方がいるのも事実です。でもココからが重要なポイントです。実は②の計算では不十分なのです。

諸費用として「75万円」がかかります。この75万円は最初に用意する必要があります。したがって、③借入金に上乗せする、④自己資金で用意する　のどちらかを選ばなくてはなりません。検証してみましょう。

③借入金額に上乗せ（借入金額2,575万円、返済期間30年、年利0.5％）…　総支払金額「2,773万円」、差額は▲101万円となります。内訳は「元利金　2,773万円」です。　

次に「諸費用の75万円を自己資金」で出す場合ですが、借換えをせず自己資金を原資に「繰上返済」したら、どうなるのでしょうか？検証してみましょう。

④自己資金を繰上返済して継続する（繰上返済後の借入残高２,425万円、返済期間30年、年利0.95％）　…総支払金額「2,787万円」、差額は▲87万円となります。

諸費用を自己資金で出して借換する…これは上記②のパターンです。これが最も借換えによる差額（106万円）が大きくなるように見えますが、自己資金で繰上返済に充当する④のパターンと比較しても、19万円しか差額がありません。30年間で19万円、年間で6,333円、毎月500円の差です。正直、「誤差の範囲」かなと思います。

わざわざ19万円（しかも30年間で！）の差額のために、面倒な手続きを踏んで借換えをするよりも、手軽な繰上返済を何回もしていく方が、費用・手間対効果でも高い、つまり顧客にとっても借換するメリットはないように思えますが・・・なぜ金融機関の職員が熱心に借換えを勧めてくるのでしょうか？

あまり言いたくありませんが、金融機関によっては「金融のプロ」と言うよりも「ノルマに追われたセールスマン」という色合いが強いこともあります。過酷なノルマに追われた挙句、新聞紙上を賑わした複数の金融機関も記憶に新しいところです。

もし借換えを検討するのであれば、上記③・④のシミュレーションをしてもらってから進めていきましょう。

不動産投資に関連するサイトを見ていると、「こんなことを言う業者には気をつけろ！」や「騙されないためにはどうしたらいいか？」について、熱く語っているものがありました。それはそれでいいのですが、「では具体的にどうしたらいいか？」が書いていないのです((+_+))

一つが「信頼できる業者を見つける」ことです。どうやって見つければいいのでしょうか？そのサイトには「セミナーに参加して見極める」と書いてありました。うっかりセミナーなんかに参加してしまうと、そこで猛烈に勧誘されるというコトもありますし、そもそもそのセミナー自体が半分洗脳ということもありますからね。

あと、その業者の口コミ評価も見る…という内容もありました。口コミなんてどうとでも操作できると思うのですが…。

 

2つ目が「自分で納得いくまで調査する」ということです。では、何をどのように調査すればいいのでしょうか？そこが記載していないのです。最低でも現地には行くべきでしょうが、現地に行っても「ボーっ」と見ているだけでは何も分かりません。

 

ある程度経営のことを分かっている人であれば、業者から収益シミュレーションを出させてそれを分析するのでしょう。ただ、業者からすればそんなじっくりと見てくる人は「相手にしない客」だと思います。結構、ありえない想定をしたシミュレーションを出している時がありますからね。

それでもいいんです。将来の事なんか誰も分からないんですから。ハンコさえついてくれ、お金さえ払ってくれればいいんです。シミュレーションはどこまで行っても「シミュレーション」です。

３つ目は「信頼できる相談相手を見つけること」です。どうやって見つければいいのでしょう？いきなり見つけることなんてできないから、セミナーに行って人脈を作りましょう…と書いてありました。フラットな目線でのセミナーであればいいのですが、不動産投資会社が主催するセミナーに行っては、それこそ本末転倒です。営業マンのトークスキルに心が動かされるでしょう。

「ただで有益な情報は手に入らない」です。本当に必要な情報はお金を出して買っています。例えば旅行に行くときに「るるぶ」や「地球の歩き方」の冊子、お金を出して買いますよね？？

金融機関でローン審査をする際に行う「信用情報調査」、これも業者から情報を買っています。行政からの情報、これもただではありません。税金を払っています。

不動産投資というおおきなお金を動かす時に、自分で一から十まで調べることは困難です。だからこそ、お金を出して調査をすべきでしょう。

不動産投資会社も投資決定する前にはきちんとお金を掛けて調査をしています。住宅ローン審査もお金を掛けて、その人の信用情報や物件情報を調査しています。大きなお金が動くときには、それなりの調査が必要なのです。

きちんとお金を払われる方と、そうでない方とでは受け取ることができる情報は違います。日ごろから情報交換させていただいている関係にある方や業者は別ですが、タダで取れる情報ってそれなりなんですよね。ウソの場合もあります。

私もお問合せがあれば誠心誠意お答えしますが、それでもお出しする情報には限界があります。

タダの場合って、責任が発生しないので、結局お出しできる情報は「一般論」になりがちなんです。その物件の具体的な収益力になると、お答えするのにそれなりの調査（手間や時間がかかる）が必要になるのです。

もし不動産投資をお考えであるなら、不動産鑑定士にお金を払って調査を依頼してください。その物件の鑑定評価を通じてお役に立ちます。

結果として投資を思いとどまるというコトもありますが、収益性がない物件への投資にストップがかかるのであればそれはそれでいいことだと思います。

少なくともタダで手に入れることが出来る情報だけで、大きな金額を動かすのは危険だと思いますし、大きな損失を被る可能性があることもあります。物件調査が不動産投資のスタートです。

一般人として参加してみよう

以前、お客様との雑談の中で「不動産投資ってどうなの？やったほうがいい？？」というお話がありました。いいか悪いかの判断はできませんが、収益用不動産を評価する際に確認するポイントをお話ししました。

ただあくまでも評価をする上でのポイントであり、地元でちょくちょく開催されていた「不動産投資セミナー」でどのような話がされているかは分かりませんでした。

そこでちょっと前の話になるのですが、一般人として不動産投資セミナーに参加しました。後から「営業」されないか心配でしたが。

講師は外部の不動産業で、結論は「不動産投資は信頼できるパートナーが必要だ」ということです。

自分が聞きたかったのは、収益分岐点や市場動向のチェックポイントなど、どのような視点で投資用不動産を見ているかであって、そんな結論はいらないのですが・・・、ポイントはココからです。

 

【信頼できるパートナー】って誰のコト？？

その【信頼できるパートナー】として、主催している不動産投資会社のヨイショが始まりました。

不動産投資会社を選ぶポイントを説明し、おススメとしてその不動産投資会社がよいのかを「もういいよ」というくらいに説明していました。

講師曰く「講師の立場でこんなこと言うと、信用してもらえないかもしれませんが…」　その通りです！

その後は、いよいよ「営業マンとの個別面談タイム」です。

しかし、ここからさらにダメ押しパンチが講師から繰り出されました。

「あくまで一般論であるが、いい物件は早く売れる。さらにいい物件はあなた以外のプロ業者も血眼になって探している。そんなプロたちにあなたは勝てますか？？」

参加しているのは不動産の素人ばかりです。そんな人たちに向かって「プロと競争して勝てますか？」と言われても、答えは決まり切っていると思うのですが…。

 

営業マンとのマンツー面談タイム

そこからは営業マンと個別に話をしていました。私は一人参加でしたので、きっと優先順位が低かったのでしょう。先に年齢の高い夫婦から面談をしていました。まあ私が営業マンでもそうしますが・・・。

順番を待っている間、ボーっとしているのももったいなかったので、資料を見るふりをしながら周りの会話を聞いていました。

さすが経験豊富な営業マン、会話が弾みトントン拍子で話が前に進みます。

私にもあれだけのトークスキルが欲しいものです(*´ω｀)

 

営業トークというより、「洗脳」では？？

私も営業マンと話しましたが、賃貸住宅のオーナーになることを強くおススメされました。予想通りの展開です。

いかに立地に優れた物件であるか、建物も高級感あふれるハイグレード仕様になっているかを、延々と説明されました。

パンフレットだけ見せられて、現地にも行かず投資するしないの判断はできません。その点をサラッと触れてみましたが、先ほどのダメ押しパンチ「いい物件は早く売れる」がボディブローのように効いてきます。

そしてある思いが頭をよぎります。そう、他のセミナー参加者に先に取られてしまうのではないか？です。

集団心理かもしれませんが、これはコロッといってしまう気持ちも分かります。夫婦でコロッといかれたら止める人がいないので、もう不動産投資会社の思うツボですね。

なんとか無傷で（？）会場から脱出し、家に戻ってその不動産投資会社の扱う物件を検索してみました。詳しくは書けませんが…。

 

不動産投資は「外見重視」なの？？

人間と同じで不動産も『外見だけで判断してはいけない。中身が大事』です。しかし残念ながら、7割の人は「外見だけ」で相手を判断するそうですが…。

そう言えば自分が大学生の頃に「男は顔じゃない！クルマだ！！」という強烈なキャッチコピーの中古車屋がありました。

「その通り！」と思った残念な自分は、就職した後に見栄えの良い四輪駆動のRV車を、高いローンを組んで買ってしまったことを思い出します(‘ω’)。

 

後日談です…新聞紙面を賑わせてくれました

※後日談です。その不動産投資会社からしつこく連絡が来ましたが、のらりくらりとかわしているうちに連絡が来なくなりました。

その後、その不動産投資会社は新聞紙面を賑わしてくれました…。

あの時契約してしまった人はどうなってしまったのでしょうか？？

不動産広告を目にしたことはありますか？大体、A４横サイズで、左側に物件の地図や写真が掲載され、右側に縦長で価格とか詳細な情報が記されています。それらの不動産広告に掲載されている「価格」ですが、適正な価格が記されていると思いますか？

私も色々な物件を見させていただきましたが、答えは「No」です。”市場相場なり”という案件ももちろんありましたが、多くは「個人的な事情」「業者の事情」で価格設定がされていました。少し具体的な例をご紹介します。

①個人的な事情編

〇借入金の残額…相場と比べてやけに高いなと思っていました。色々と調べていったら、どうやら売主に借入金があるらしく、売却金額で残債を完済できる金額で売り出し価格を設定しているようでした。借入先の金融機関の手前、その金額で設定せざるを得なかったのかもしれませんね。最初の売り出し価格から徐々に下げていくのでしょう。

〇売主の思い入れで…中古住宅の案件です。これも相場と比べでやけに高い金額で売り出し価格が設定されていました。色々と事情を調べたら、売主が建物を拘って建築したらしく、「相場よりも高い金額のはずだ！」ということで、最初の売り出し価格を設定しているようでした。

②業者の事情

〇周辺の住宅価格の上限…これは物件の写真を見て「とっても高い売り出し価格かな？」と思ったので、路線価や国交省のサイトなどで、周辺の地価相場を調べてみました。飛びぬけて高い売り出し価格が設定されていました。なぜこんな高い売り出し価格を設定したのか？ここからは推測ですが、周辺の売り出されている物件のうち、最も高い金額に合わせて売り出し価格を設定したのでしょう。この前同じ物件を見たら、「相場なり」の価格に値下げされていましたが…。

〇空き家の場合…売主の事情にもよりますが、「いくらでもいいから、早く売りに出したい」という場合には、相場なりの売り出し価格になっていることが多いです。ただし、建物が居住している場合と比べて痛むスピードが速いので、その点は割引しないといけませんが…。

もちろん他にも事例はありますが、これだけ見ても「適正な価格」って何だろうと思います。「安い物件だと何かあるのではないか？」と思いますし、「高い物件だと、高値掴みさせられるのではないか？」とも思います。このような場合には不動産鑑定士にご相談ください。お金はかかりますが、不動産鑑定評価を行えば気に入った物件の適正な価格を把握することが出来ます。

結果として、費用の節約になるかもしれませんね。

 

最近では、相続でもらいたくない財産になってきている「不動産」です。すぐに換金できればいいのですが、都会ならともかく田舎の場合では、なかなか買い手が見つからない＆管理に手間も費用もかかるのが現状です。それより現金や金融資産を相続した方が何かと便利です。

最近あった「ちょっとそれはどうなの？」という事例をご紹介します。

相続でもらった不動産を評価する時に、相続税路線価に不動産の面積を乗じて求めていました。この方法は相続税の計算の時に用いる方法です。この方法で求めること自体は間違いではありませんが、いかんせん相続した土地がいわゆる「間口狭小（奥行きがやたらと長い）」でした。

この場合、一般的な正方形や長方形の土地と比較して、間口狭小（細長い土地）ですので使い勝手が悪くなります。建物建築にも制限が出ますので、価値もそれなりに下がります。にもかかわらず「相続税路線価×土地面積」で資産価値を求めていました。

どういうことか？資産価値を高く評価しすぎているということです。使い勝手が悪いのであれば資産価値も減少していますが、そこを考慮していなかったということです。その結果、資産価値が高くなりすぎてしまい、他の相続人に分配する資産が増えてしまったため、困った（モメている）という状態です。

この場合注意してほしい点があります。「使い勝手の悪さ」から資産価値を減額する場合、自分の勝手な思い込みで減額すると、相続人間で揉める要因になります。お金はかかりますが、不動産鑑定士に相談、評価してもらう方がいいでしょう。お互いに納得でき、こと不動産に関してはすっきりと相続ができるようになると思いますよ。