Category: ひとりごと

　今回は「土地や住居からの立ち退き」のお話をします。もしも地主（貸主）から「土地を返して欲しい、住居から出て行ってほしい」と言われたら…、やはり出て行かなくてはならないのでしょうか？

　次の中で、地主から土地や住居からの立ち退きを請求され、借主が返したり、出て行かなくてはならないケースは次のどれでしょうか？

① 子供が住むためにこの土地が必要だから、出て行ってほしい。
② 貸している土地を買い取ってほしい。もし買い取れないなら出て行ってほしい。
③ 賃料を増額したい。もし賃料増額が了承できないなら出て行ってほしい。

　正解は・・・この中にはありません。土地でも建物でも、不動産を借りる際は「賃貸借契約」を結びます。基本的にこの契約に縛られますので、いきなり地主から「土地や住居から出ていってほしい」と言われても、借主に応じる義務はありません。

　もし契約解除をしたいのであれば、最低でも6か月前に借主に通知しなくてはなりません。そして、地主から契約解除を打診されても、借主は断ることができます。なぜなら、地主から契約解除をするためには「正当な事由」が必要だからです。

　「正当な事由」とは、『契約解除しないと地主（貸主）の受ける損害が大き過ぎるため、借主が泣くのもやむを得ない状態』です。上記①～③に記載した事由では、どれもこの状態にならないため、地主からの契約解除が認められることはまずないでしょう。ちなみに、この「正当な事由」に該当するか否かを判断するのは、裁判所になります。　

　次に地主から買取請求や賃料増額請求があり、借主がそれを断ったとします。もしその後地主から立ち退きを請求されても、借主は応じる必要はありません。立ち退き請求と買取・賃料増額請求はまったく別のお話だからです。

　
　さらに「期間満了を以って契約終了とするから、出て行ってくれ」と言われることも考えられます。この場合も定期借地や定期借家契約でない限り、基本的には地主は契約を更新しなくてはなりません。つまり、契約期間満了であっても、地主から契約解除するためには「正当な事由が必要になる」ということです。

　それでも地主から「どうしても契約を解除して出て行ってほしい」と言われたらどうなるのでしょうか？この場合は、それなりの経済的補償と引き換えに契約解除に応じる、つまり「立ち退き料をもらって出て行く」ということになります。立ち退き料をいくらにするかは、当事者間の交渉になりますが、調停や裁判で決められることもあります。また、不動産鑑定士が立ち退き料の鑑定評価を行いご提示することもあります。　

　長々と書いてきましたが、結論は「地主より借主の方が強い」のです。不動産は生活や経済活動の基盤ですが、地主の都合で一方的かつ不意打ち的にその基盤を奪われてしまったら、借主の受ける損害があまりにも大きすぎます。そこで借地借家法という法律があり、そして「借主」を保護しているのです。とは言うものの「お借りしている立場」からすると、出て行かなくてはならないと思ってしまう気持ちもわかります。

　どうにもこうにも当事者間の話し合いで決着がつかなければ、調停や裁判で決着をつけることになります。この場合でも地主の言い分が認められるためのハードルはとても高く、借主の言い分が認められる可能性の方が高いのが現状です。

自治体によって異なりますが、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれていることがあります。

このうち一般的には「市街化区域」は建物建築OK、「市街化調整区域」が建物建築は原則NG、などと言われています。しかし、市街化調整区域でも建物新築していますし、売買もされています。

市街化調整区域は、建物新築は原則NGですが、例外があります。その例外規定がややこしく、私でさえ今でも頭を悩ますことがありますので、一般の方にとってはなおさら分かりづらいと思います。

一般的な住宅に絞ってお話しします。市街化調整区域で住宅新築が許可される場合には、概ね次の二つに区分されます。

①この土地だったらOK

　これは誰でも建築可能です。したがって市場価値は高くなります。典型例は「線引き前宅地」「開発許可済地」「既存宅地の確認を受けている土地」になります。

②あなたならOK

　これは属人的な許可になります。「農家分家」が典型例です。

　ではなぜこのような土地が売買されるのか？それは「やむを得ない事情がある場合」は売却OKになっているからです。離婚、老人ホーム等への入居、転勤などです。

　売却は出来ますが、新たな所有者は再建築できません。今の建物に住みつづけるか、リフォーム程度です。自由な使用収益ができませんし、それはまた次の所有者にも引き継がれます。したがって、その市場価値は低くなります。

　こんな感じで、市街化調整区域で建物建築されているから、自分も建築OKだと思って購入すると思わぬ事態になるかもしれません。なぜ建物建築できたのか？それは自分が再建築可能なのか？を調べないといけないのです。

　ちょっと前の話になるのですが「話のタネ」になるかと思い、一般参加者の立場で、「個人向けに賃貸住宅の不動産投資を営業する会社」が主催する不動産投資セミナーに参加してみました。セミナーの講師は外部講師でしたが、最終的な結論は「不動産投資は信頼できるパートナーが必要」ということでした。

本題はココからです。

　その「信頼できるパートナー」として、セミナー主催会社のヨイショが始まりました。なぜその主催会社がいいのかを「もういいよ」というくらい説明があり、その後はお待ちかね（？）の「主催会社営業マンとの個別相談タイム」が始まりました。この時点で帰りたかったのですが、個別面談するまでは部屋から出してくれませんでした。

　「主催会社営業マンとの個別相談タイム」の前に、講師から『あくまで一般論であるが、いい物件は早く売れる。いい物件はあなた以外のプロ業者も血眼になって探している。そんなプロたちにあなたは勝てますか？？』という、ダメ押しパンチが繰り出されました(‘ω’)

　そこからは営業マンと参加者が個別に話をしていきます。最初に年齢の高い夫婦から面談をしていました。私は一人参加でしたので優先順位が低かったのでしょう。ボーっと順番を待っているのももったいないので、資料を見るふりをしながら周りの会話を聞いていました。さすが経験豊富な営業マン、会話が弾みトントン拍子で話が前に進みます。私にもあれだけのトークスキルが欲しいものです(*´ω｀)

　私も若い営業マンと話しましたが、賃貸住宅のオーナーになることを強くおススメされました。予想通りの展開です。いかに立地に優れた物件であるか、建物も高級感あふれるハイグレード仕様になっているかを、延々と説明されました。

　パンフレットだけ見せられて、現地にも行かず投資するしないの判断はできません。その点をサラッと触れてみましたが、先ほどのダメ押しパンチ「いい物件は早く売れる」が再度繰り出され、ボディブローのように効いてきます。

　そう、他のセミナー参加者に先に取られてしまうのではないか？という思いが湧いてくるのです。集団心理かもしれませんが、これはコロッといってしまう気持ちも分かります。夫婦でコロッといかれたら止める人がいないので、もう主催会社の思うツボですね。

　なんとか無傷で（？）会場から脱出し、家に戻ってその不動産投資会社の扱う物件を検索してみました。詳しくは書けませんが、要約すると「見た目はいいんだけど、中身はチョットね…」でした。

　人間と同じで不動産も『外見だけで判断してはいけない。中身が大事』です。しかし残念ながら、7割の人は「外見だけ」で相手を判断するそうですが…。不動産投資でも外見がいいから競争力があって儲かる物件、と判断はできません。将来性を含めた収益で判断しないといけませんが、なかなか一般の方ではそうもいきません。

　そう言えば自分が大学生の頃に「男は顔じゃない！クルマだ！！」という強烈なキャッチコピーの中古車屋がありました。「その通り！」と思った自分は就職した後に、見栄えの良い四輪駆動のRV車を、高いローンを組んで買ってしまったことを思い出します(‘ω’)。

　後日談です。その不動産投資会社からしつこく連絡が来ましたが、のらりくらりとかわしているうちに連絡が来なくなりました。その後、その不動産投資会社は新聞紙面を賑わしてくれました…。あの時契約してしまった人はどうなってしまったのでしょうか？？

　彼らはなぜ「ニセモノ不動産」を掴まされてしまったのでしょうか。前回のブログでも書きましたが、おさらいします。

　不動産投資セミナーに来られるくらいですから、参加者層は「それなりにお金に余裕がある方」で、「不動産投資で儲けたい」と思っています。さらに勉強のつもりで不動産投資会社主催のセミナーに参加している時点でもう不勉強です。

　そう、ニセモノ不動産を掴む方程式、【それなりにお金を出すことができ、不動産で儲けたいと考えているが不勉強な人に、「この不動産は儲かるよ」と甘くささやく】、にばっちり当てはまってしまうのです！