Category: ひとりごと

不動産鑑定士の報酬はよく「高い」と言われてしまいます。これも不動産鑑定士の認知度が不足していることにあるのでしょう…残念ですがこれが現実です。弁護士や司法書士、税理士などの報酬もそれなりにすると思うのですが、不動産鑑定士には「成功報酬」なるものがありません。税金を節約できた割合に応じた報酬体系であれば、分かりやすい反面「節約すること」がメインになってしまい、真にお客様のためになるかどうかが置き去りにされてしまいそうな気がします。そこは「職業倫理」でしょうけど。

不動産鑑定士は「不動産の適正な価値」をお示しすること、およびコンサルティング業務が主になります。売り価格をいくら上げることができた、買い価格をいくら下げることができた・・・という概念はありません。そのためお客様の希望の必ずしも沿う結果になるとは限りません。以前「購入価格を下げた金額に応じた報酬ならわかりやすいですね」と言われたことがあります。逆に今の私たちの仕事に対する報酬の意味合いは分かりにくいのでしょう。

ＰＣの故障でも修理費用で2万円程度したりします。それに交換部品代です。ある意味「直った」というメリットが分かりやすいですよね。私たちは「不動産の無料査定」という不動産屋のサービスがありますので、不動産の価値は無料で調べられる、という認識が広がっているのかもしれません。ちょっと極端ですが、裁判で「不動産鑑定評価書」と「（無料の）査定結果書」がぶつかったら、やはり鑑定評価書寄りの結果になるでしょう。

セミナーでは必ず最初にお話しするのですが、「相続税対策」と「相続対策」は別ものです。特に不動産がある場合にはそれは顕著です。
「相続税対策」は言い換えれば「相続税の節税対策」です。すべての税理士がそうとは言いませんが、不動産に決して明るい人ばかりではありません。相続税の節税対策で相談すると「相続税を節約してナンボ」になりますので、賃貸アパートの建設や使っていない建物の取り壊しを提案されることもあります。確かに相続税を節約するには有効かもしれませんが、その個人にとっての効用は最大なのでしょうか？？

不動産は「使ってナンボ」であり、どう使うかがポイントです。賃貸アパートを建築しても需要がなく空室ばかりになってしまっては、節約した相続税以上の持ち出しが発生するかもしれません。将来のことなので「かもしれません」としか言えませんが・・・。相続税の節約も大事ですが、不動産の効用を最大化するような提案も必要です。例えば、必要のない不動産であれば売却することも選択肢の一つです。生前に売却境が見つかれば一時所得になってしまいますが、そこでどのように節約するかが税理士の腕の見せどころではないのかと、個人的には思っています。

相続を放置してもいいことはありません。不動産は経年劣化します。建物の経年劣化は聞いたことがあると思いますが、実は土地も経年劣化します。物理的な面だけでなく、周囲から取り残されたり、はたまた権利関係が複雑になり、にっちもさっちもいかなくなったり・・・。不動産の効用に悪影響を及ぼしますので私は「土地の経年劣化」と呼んでいます。

そうなる前に、専門家に相談して、整理してしまうことが重要です。当然お金はかかりますが、お金を払った分専門家が中心になりきっちりやりますので、ここはお金をかけるべきポイントであると考えています。

今まで、磐田市内ですが複数回のセミナーを開催してきました。そして来場いただいた方とお話をしている内に、不動産に関する悩みを持っている人が多いことを再認識しました。しかしながら不動産の専門家と言うと、このあたりでは「不動産屋さん」であり、不動産鑑定士ではありません。そもそも「不動産鑑定士と不動産屋の違いって何？一緒じゃないの？？」と思われているのではないかと強く感じました。

不動産鑑定士の認知度がこの辺りでは不足していること、およびそれについて、静岡県の協会も問題提起していましたが、特段の対策が機能していないことが挙げられます。特に公共からの仕事が主である場合には、認知度をあげようとする必要がないのかもしれません。今はそれでも何とかなっていますが、将来的には成り立たなくなります。自治体としても人口減少や固定資産の下落により予算にも限界があります。そうなってから動き出しては遅いでしょう。

私としては、引き続きセミナー開催を通じて不動産鑑定士の認知度向上を図っていこうと思います。特に個人の方です。セミナーも時間帯によっては全然参加者が集まらないこともあります。最初からこれだけ集まるとは思っていませんが、来場いただいた方には精一杯のお話をさせていただきます。参加人数が少ないと「個別相談会」に近い形になるので、「来てよかった」との感想をいただけることもあります。とてもうれしい瞬間ですね。

セミナーのため、ここ最近はリバースモーゲージローンについて研究を進めています。覆面調査で一顧客を装って金融機関のローンセンターへ電話もしました。
何点か分かったことがあります。商品性の違いはともかくとして、私の質問に対しすぐに回答できる金融機関はなく、折り返し連絡か担当者が交代していました。それだけまだ金融機関側も取り扱いに慣れていないのかもしれません。

ここで私の質問です。「返済は自宅の売却代金等で一括返済…と書いてあるけど、空き家問題もあってすぐに売れないかもしれない。その場合の返済はどうなるのか？」というものです。個人的なイメージでは、「担保になった不動産を差し出せばそれで終わり！あとは金融機関で煮るなり焼くなり好きにしてよ…。相続人はもうこのローンとは関係ないからね。」と思っていたのですが、実は金融機関や商品性によっては違いました。

簡単に言うと、フリーローン色が強い商品の場合には、相続人の責任も重くなります。つまり自宅の売却は相続人で行わなければならず、また売却できようができまいが返済は相続人の財産から支払ってね…という内容でした。自分の預貯金の持ち出ししなくてはならない可能性すらありえます。
資金使途が制限されていると、相続人の責任は軽くなります。自宅を最悪の場合には自宅を差し出せばそれでおしまい、後は金融機関で売却してくれます。もし売却金が借入金を下回っても保険で何とかするから、相続人に迷惑がかかることはない…という内容です。

「お父さんの自宅なんだから、リバースモーゲージをするならご自由にどうぞ」なんて相続人が軽～く考えていると、相続時にリバモゲ爆弾が爆発するかもしれません。つまり金融機関から「自宅の売却ができない？？そんなの知らないけど、とにかく相続人のあなたが支払ってね。そういう契約だしあなたもハンコ押したよね！」と言われてしまうかも・・・。

私の住む静岡県磐田市は、今まで17万人の人口を維持していましたが、つい最近17万人を割ってしまい地元ではちょっとしたニュースになりました。ただ、これは日本全国共通なので一部の人はともかくとして「まあいよいよ磐田市も人口減少が始まったか」程度の認識しかないように思います。

しかし、これから相続で不動産を取得する、または相続対策で賃貸アパートを建築する人にとってはとても大きな問題です。自分で居住するのであれば利用価値もありますが、居住しない場合は単に所有しているだけでは固定資産税の支払がありますので、マイナスになってしまいます。これから不動産は「不良資産」になるのでしょうか？？

結論から言うと、人口減少社会が始まってきますので税収減少を自治体は考えなくてはなりません。そこで都市機能を集約したコンパクトシティなど、人が居住する地域とそうでない地域を明確に区分けをしてきます。集積される地域内の不動産であれば今後もそれなりの価値が見込めます。問題はそうでない地域に区分けされた場合です。ここは価値の下落は避けられないのではないでしょうか？
特に相続対策で賃貸物件を建築しようとする場合には、居住者そのものが減少してきますので、相続税対策になるからという理由だけで建築するとそれこそ「負の財産」を残すことになります。

では、どうすればいいでしょうか？それは都市計画などを見ることで今後自分たちの住む自治体がどのような都市機能を集積しようとしているのかを知ることができます。
不動産鑑定士が鑑定評価をする場合には、その点も織り込んで将来予測を行い鑑定評価を行っています。

よく不動産鑑定士は不動産屋と間違われますが、業務内容は全く違います。それはそれとして、よく言われるのが「いい物件知りませんか？」というものです。この場合の「いい物件」とは相場よりも安い物件のことでしょう。この相場よりも安い物件は「いつの時点」かにより性格を異にします。

まさに今この時…ということであれば、相場よりも安いというのは訳ありになることが多いです。例えば、転勤や相続により売主が売り急いでいる場合や、典型的な例では裁判所からの競売物件になります。この手の物件は相場よりも2割程度安いのが一般的ですが、一般の方が購入するのは困難かもしれません。プロの不動産業者が購入しリフォームをした上で一般的な相場で売却するためです。仕入れ値が低い分だけ利益が上方向になります。それ以外では「事故物件」でしょう。殺人事件があった家まで行くと、取り壊して更地にしてしまうこともありますが、自殺者が出た程度ではそのままになることもあるでしょう。賃貸物件ではかなり家賃を下げても入居者希望者がいないため、相場よりも安くなります。「心理的嫌悪感」によるものですね。

将来の時点で…ということであれば「結果としていい物件」になることはあります。その時は一般的な相場で購入してもその後の発展により値上がりし、結果として高い物件を「（当時の）低い価格」で購入できたということになります。あくまでも結果論になりますので、確実に値上がりするかどうかは購入時点で約束することはできません。ただし、不動産鑑定士は将来を予測して鑑定評価を行いますので、将来に関する調査をした上で予測を行います。もちろん外れるリスクもありますが…。

購入前に不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するのもいいでしょう。もちろんそれなりの費用はかかりますが、将来的に値上がりするかもしれないのであれば、それはそれで必要な投資だと思います。

以前、ペットボトルのお茶の値段をどのように決めればいいかについて、ここに書きました。簡単に振り返ると、コンビニでは「130円」、自販機では「150円」、スーパーでは「80円」、観光地やホテルでは「200円」の値段がつけられていますが、この中で適正と思われる値段はいくらだと思いますか？　というものです。

ところで、ペットボトルのお茶には商品名が印刷されたプラスチック製のカバーが巻かれています。メジャーなところでは「伊藤園のおーいお茶」「サントリーの生茶」「コカ・コーラの綾鷹」などなど・・・。一方でマイナーなメーカーで激安のお茶もあります。1本単価では30～40円程度で販売されている商品もあります。例えば、これらの商品のカバーを全部取ってしまったら、どのように値付けをすればよいのでしょうか？
見た目はほとんど変わらないでしょう。でも中身は違いますし、激安メーカーのお茶もメジャーなメーカーのお茶も混じっています。
もしかしたら30～40円程度で販売されていたお茶を、150円が適正価格としてしまうかもしれません。もし「おーいお茶」のラベルが巻かれていたら容易に判断できるかもしれませんが、巻かれていなかったら・・・。

不動産も実は同じなのです。お茶の適正な値段がなんとなくわかるのも、ラベルが巻かれているからです。残念ながら不動産にはラベルは巻かれていません。ペットボトルのお茶でもこれだけ判断が難しくなるのですから、不動産であればなおさらでしょう。ただし値段はお茶とは単位が違います。不動産の場合はチョットの違いが何百万円の違いになります。
その意味では、不動産鑑定士に費用をかけても、それは必要経費だと思います。

8月第１週の週末は毎年、不動産鑑定士試験の二次試験が行われています。自分が受験した時のことは今でもはっきりと覚えています。最初の2年間は東京会場（お台場）で受験しましたが、今思えば周囲の雰囲気にのまれていたと思います。お台場の景色がいいビルの最上階の会場です。人数も多くみんな自分よりできる人だと思えました。
合格した年は大阪会場で受験しました。東京会場とは打って変わり、そんなに新しくないビルで設備も旧式な感じの「落ち着くビル」でした。きっとそれが良かったのかもしれません。無事に合格できました。

不動産鑑定士試験の二次試験は次のように構成されています。
・初　日　　①10：00～12：00　民法、　　　②13：30～15：30　経済学
・２日目　　③10：00～12：00　会計学　　　④13：30～15：30　鑑定理論１
・最終日　　⑤10：00～12：00　鑑定理論２　⑥13：30～15：30　鑑定理論の演習（計算問題）

3日間ぶっ通しで、試験時間は12時間にも渡ります。しかも試験内容は論文式です。マークシートではありません。ひたすら書きまくる試験です。ある意味では、異様な光景です。
論文式ということで、問題を見て分からなかったら何も書けません…。論文式だから何か書けば点数はもらえるだろうと思うかもしれませんが、逆です。「余事記載」ということで減点されます。
しかも余事記載でありながら書いた内容が違っていたら、もう致命傷です。来年また頑張りましょう！という試験です。毎年、初日の民法の試験後に何人か消えています・・・。
そして誰も分からないような問題が出題されることもあります。「没問題」というヤツです。ここでのポイントは「没問題」と見抜いて対処することです。これが見抜けないと「分からない問題が出た！」と動揺して、その後の試験に悪影響を及ぼします。没問題と見抜くためにはやはりそれだけ勉強しないとできません。

没問題の正しい対処の方法は、白紙でもよいと割り切ることです。どうせ誰もできないのであれば、そこで差はつきません。下手に書いて減点をされるより白紙で出せば「ゼロ」です。他の人も「ゼロ」ですからそれでいいのです。こうして精神を保つことが全体の試験に影響を与えます。私も白紙で出した解答用紙がありました。

今思うと、よく自分も合格したなと思います・・・。

最近のトピックスです。賃料改定の場面、いわゆる継続賃料についての鑑定評価に携わることがありました。土地の売買というのはある意味では「ゼロから１へ」という面があるので、気に入らければ買わない、または売らなければそこで終わりになるのですが、継続賃料はそうはいきません。実際に借りている人（企業）があり、貸している人（企業）もあるのですから、賃料には単純に不動産の経済価値だけでなく当事者の思惑なども含まれて決まるということがあります。まあ、お互いに商売だったりするのでそう簡単に「上げたり下げたり」できないのです。

それじゃあということで、賃料をそのまま据え置くと行くことも、短い期間であればいいのですが、あまりにも長くというわけにもいきません。そこで賃料交渉がスタートです。すんなり変更できればいいのですが、やはり相手も商売なので賃料の上下は収益に直結してきますので、現実は難しいのです。
貸主は賃料が気に入らないなら出ていけ！とも言えませんし、借主に出て行けというなら立退料を払え！と言われてしまうかもしれません。

ただ、立退料を払っても出て行ってもらった方がいい場面もありますので、ここが難しいところです。そんな場面に出くわしたらまず不動産鑑定士にご相談ください。

ここ一週間のお話です。自分が受けた仕事やセミナーでの質問を見ると、不動産に関する悩み、もっと言うと「何が適正なのか？」という点について手探りな方が多いと感じました。
「自分はこう思うけど、不動産の専門家ではないし、誰か詳しい人はいないかな。」というのが現状だと思います。そのような悩みは不動産鑑定士が吸収し、応えるべきだと思いますが残念がながらそのような状況にはありません。そのため無料査定のような形で大手不動産会社が吸収しているのでしょう。

税理士は税金、弁護士は法律の専門家でありますが、不動産の専門家ではありません。そして上記のような悩みであればそれらの士業の先生方に求められることはないでしょう。不動産鑑定士の出番です。ただ、知名度不足もあり、個人的には歯がゆい思いをしていますし、そこに挑戦していこうと思っています。

そこで９月には不動産に特化した、ある意味尖がったセミナーを開催してみようと思います。詳細は決まり次第アップします。