Category: ひとりごと

ハロウィンが終わりました。私が子供だった頃、と言っても30年前ですが、そのようなイベントはありませんでした。今でも「ハロウィンって何？仮装イベント？？」と思ってしまいますし、ディズニーリゾートで「ハロウィンイベントがある」と言われても、ふ～んくらいにしか思いません。クリスマスは一大イベントですが。

全国各地でハロウィンイベントが開かれたようですが、やはり渋谷のスクランブル交差点を中心としたイベントについて、ニュースやネットニュースでも大きく取り上げられていましたから、大変印象が強くなっています。それもかなりネガティブなイメージです。しかし、全国的には穏やかなハロウィンになっていたのではないでしょうか。

これと比較するものとして、名古屋で現地調査をしていた時にホテルの前にとても長い行列ができていました。有名人でもいるのかと思いましたが、行列の人はトランクケースを持っています。中国人の旅行客かなとも思いましたがそうではなさそうです。気になってネットで検索したところ、名古屋でコスプレイベントが開催されるということで、着替えのためホテルの部屋を借りる人たちの行列でした・・・。

何が言いたいか？？日本人は仮装するのが大好きということです。もっと言うと、アートという視点からも「アウトプット大好き」ということです。仮装イベントだけでなく、あらゆる街でアートイベントが開催されています。ディズニーランドに行くと、いい大人でもミッキーのシャツや耳飾りをつけて普通に歩いています。あの格好を街中でしようものなら変人扱いですが、ディズニーなら許されるのです。それだけ「アウトプット」したいということなのでしょう。もっと言うと「アウトプットした自分を見てもらいたい」ということです。

不動産鑑定士の観点から言うと、アウトプットできる場所を提供することで、その地域が変わる可能性があります。街の写真スタジオもおしゃれなところは盛況です。写真館は「カメラマン」というプロがいますが、でも他人です。身内だけでアウトプットを楽しめる場所があればそれはそれで需要があると思います。親子で撮影する、友達と撮影する、会社の同僚で撮影するなど、スマホのカメラも進歩している今だからこそ求められているのではないでしょうか。

もっと言うと、地域全体でそのような機運を盛り上げればディズニーリゾートと同じように「アウトプットするのが普通の街」になるのではないでしょうか。ただの廃墟タウンも撮影スポットとしては「超一流」ですからね。

先週ですが、リノベーションスクール参加にあたって事前に出された物件を３件ほど下見してきました。どの物件も手ごわい感じです。不動産鑑定士としては最有効使用を判断しなくてはなりませんが、築古の容積率未消化物件を継続使用するよりも、取り壊しをして新たに賃貸マンションを建築した方が良いのでは？？と思える物件でしたが、それを言ってしまっては「リノベーション」になりません。

リノベーションの本質は不動産鑑定士の最有効使用の判断とは異なっていると思います。リノベーションをするからには「地域を変える」ことが必要です。かたや不動産鑑定士の最有効使用の判断は「地域に合わせる」というものです。全然違います。だから面白いのです。

ちなみに、その３件の物件ともなかなかの状態です。人通りが少なく商業繁華性も衰えつつある築古の物件です。ここでうっかり「カフェ」なんてやろうものなら確実に失敗するだろうなと思いました。でもここからがリフォームとリノベーションの違いです。リフォームであれば綺麗にし直して賃貸することもできなくもありません。投資した分を回収できるか否かは別問題ですが・・・。リノベーションは違います。綺麗にすることは「手段の一つ」でしかありません。目的ではないのです。

築古で汚い物件をそのまま活用して地域を変えることはできないだろうか？私は考えました。どうせならもっと汚くして廃墟とまではいかないまでもそれに近い状態にしてしまう。そして写真スタジオとして時間貸すればいいのではないかと思いました。「空間を貸す」という発想です。七五三で写真スタジオに行ったことがありますが、廃墟チックなセットもありました。写真スタジオで撮影すると結構な金額になりますが、「場所は貸すので後は自由に撮ってください♪」なら、これからがピークとなる七五三だけでなく、例えば中高生が思い出として制服で写真を撮るという需要もあると思います。コスプレなんかも面白そうですね。

これが成功すれば、周辺の物件に空きはたくさんあります。違った趣の写真スタジオや、コスプレ衣装の貸し出しと着替えができるショップ、撮影した写真を現像できるショップやSNSにアップするためのフリーWifiの設置したカフェなどの店舗ができるかもしれませんね。こうなればその一帯は「セルフ写真スタジオ街」として復活するかもしれません。いわゆる「インスタ映え」です。

１１月に浜松市でリノベーションスクールがあり、私も参加させていただく予定です。不動産鑑定士がリノベーションに携わる必要はあるのでしょうか？？

ある不動産鑑定士のブログで「不動産鑑定士は地価公示など、不動産の適正な価値を評価として示すことで、まちづくりに貢献している云々」という記事を見たことがありますが、私はそうは思いません。今はそんな時代ではないでしょう。駅前商店街の「芸術的なまでのシャッター通り」や「空き家だらけの住宅地」、「空き空きの公営団地」の適正価値を評価したからなんだと言うのでしょうか？私の率直な感想は「だから何？？」です。

もっと言うと「地価が継続的に下落しています。今後もこの傾向は続くと思われる」・・・だから何のでしょうか？駅前商業地域の活性化策が必要だとか、住宅地の暮らしやすさを向上させる必要があるとか言う人はたくさんいます。そんなこと聞かなくても分かっています。具体的にどうすればいいのでしょうか？誰が動けばいいのでしょうか？　などなど言い出せばキリがありません。

リノベーションスクールの事前学習の中で、「リノベーションには不動産キャラ、建築キャラ、メディアキャラ、グラフィックキャラ」の４つのキャラクターが必要とのことです。私が不動産キャラを担います。他のキャラクターの人たちと知り合うことができれば良いなと思っています。

昨日は子供たちの運動会に参加してきました。参加と言っても子供たち専属のカメラマンとしてあちこち走り回っていましたが…。
でも運動会には様々な競技がありますが、早朝から行われるオープン参加の保護者競技をご存知でしょうか？

それは「場所取りレース」です。午前６時半の開門と同時に父親が一斉に走り出します。シートや折り畳みベンチなどを手に持ちながら、狙った場所へ一目散です。私も朝早い時間に並んだのが奏功し目当ての場所をゲットすることができました。ブルーシートを持参したのですが、リュックの中に四隅を抑える用のダンベルを入れてありました。それを背負って走ると途中で場所が動くのでバランスが崩れてしまい、あやうく転びそうになりました。

そこで思ったことは、もしここで転んでも誰も助けてはくれないだろうな・・・ということです。ライバルが減ってうれしいと思うことはあると思いますが、わざわざ走るのを止めて、つまり場所取りレースから撤退してまで転んだ私を助けようとは思わないでしょう。助けてくれるのは場所取りレースが終わり、場所を確保した人だけだと思います。

何が言いたいか？つまり「本当に困ったときに誰が助けてくれるのか？」ということです。場所を確保した人だけです。場所が確保できていない人はまず自分の場所を確保することが最優先ですから、勝手に転んだ人など見向きもしないでしょう。

不動産投資の世界も似たような部分があります。「話が違う」「だまされた」と思ってもすべてが自己責任です。甘い見通しを信じて契約してしまったとしても、あなたが判を押してんですよね？？で終わりです。およそ「見通し」というのは外れるものです。

何年も前になりますが、テレビのドキュメンタリー番組で東京に住むシングルマザーの生活実態について特集されていました。その時はまだ結婚前で子供もいなかったのですが、そのシングルマザーの方が子供を抱えて働く、生活していくことの厳しさに密着していました。子供を保育園に入れて働きに出たいが、保育園に入園できないと正社員として就職できず、かといって保育園は就職先が決まっていないと入園できない…家賃の支払い、明日の生活費をどうするかなど、考えさせられる内容でした。

ひとり親に共通する想いとして「子供に不憫な思いはさせたくない」ということがあります。でも金銭面での厳しさをどう打開するか？場合によっては大変不幸な決断をされる方もいらっしゃいます。

話は変わりますが、空き家問題が日本全国で話題になっています。「空き家バンク」であったり流通促進に向けた取り組みがなされています。疑問に思うのですが、空き家の需要者は誰なのでしょうか？？新築メーカーもたくさんあります。私も家を買おうと思ったらまず新築メーカーに行きます。築古の空き家を買おうとは思いません。空き家問題は「需要と供給のミスマッチ」だと思います。

空き家を何百万円も掛けて買うことはないとしても、安い家賃であれば地方でもいいから借りたいという需要はあると思います。オーナーも儲けを出そうというよりも「税金分がペイできれば」と思っているかもしれません。また地方では働き手が不足しています。少子高齢化で中間層の世代減少に悩む自治体もあります。

個人的な考えですが、この二つの問題を結びつけることでよい解決策、つまりウィンウィンの関係が構築できるかもしれないと考えています。まだ「考え」段階ですが、年内には行動に移そうと考えています。

新聞の広告欄にある「週刊〇〇」の雑誌の宣伝広告、ついつい見てしまいますよね。私も大好きで結構楽しみにしていたりします。
その中に「相続が変わる」とか「配偶者居住権」といったワードが並んでいたりします。その中で「配偶者居住権」とは何なのでしょうか？新しく作られた権利です。名前からすると何となく分かるような分からないような…と言った感じでしょう。

詳しくは11月の勉強会でお話しますが、簡単に言うと「配偶者だけに認められる、今住んでいる家のレンタル権」です。ポイントは次の二つです。
①他人の家に勝手に住むことはできません。現在の家の所有者が夫の場合に、相続で所有者が子供に変わったとします。子供に「出て行け」と言われたら拒めません。それでは困りますよね？
②相続で夫の所有している家を妻が相続したとします。次に問題となるのは、子供たちから法定相続分に見合うだけの「財産」を請求された時です。一般的に不動産は高額ですから、子供たちにも多くの財産を分けなくてはなりません。それだけの財産を夫が残してくれればいいのですが・・・そうでないと困りますよね？

そこで配偶者居住権です。ちなみに配偶者居住権は「自分が住むだけの権利」ですので、所有権よりも低い価値になります。所有権であれば他人に売ることも貸すこともできます。
関係で言うと「配偶者居住権　＜　所有権」です。問題はここからです。配偶者居住権の価値も計算しなくてはなりません。詳しくは次回にしますが、一応は「簡易計算式」なるものが示されています。私も見てみましたが全然簡易ではありません。

ただ、不動産鑑定士と相続診断士であればその計算はできると思います。

「高いか安いか？」の判断基準はそれぞれ違います。私も不動産鑑定士で不動産の「円換算」をしておりますが、その報酬について「高い」と言われたことはあっても「安い」と言われたことはありません。安売りするものではないと思っていますので、それはそれでいいのですが・・・。不動産鑑定と不動産屋さんが行う「無料査定」の違いについては説明すれば理解していただけますが、説明する機会がないと理解してもらえないのが現実です。

相続の場面で最も大切にしたいことは何でしょうか？これも人によって違いますが「相続税をなるべく抑えたい」と考えている人もいれば「相続人間で揉めることなく丸く収めたい」と思っている人もいます。立ち位置が違います。後者の場合は揉める要素を一つでも消し去りたいと考えていますので、相続人がそれぞれ無料査定結果を持ち寄って金額調整を行うことを避けたいと思っているのでしょう。不動産の場合には金額調整が百万円単位で必要になることもあります。相続人で不動産に詳しい人がいればその人のペースで金額調整が進んでしまうかもしれません。不動産の金額は自身の相続額に直結することも多くありますので、不利益を被るかもしれません。

相続人に不動産に詳しい人がいるだけならまだしも、相続人の配偶者（←相続上は部外者）に不動産に詳しい人がいる…となるとさらに面倒なことになります。外野が横から口出しされるだけでも面倒なのに、さらに最も大きな財産である不動産価格に影響を及ぼす、それも自分に有利なように影響を及ぼすことは相続に難くないでしょう。

そうなることを避けるためには、お金はかかりますが不動産鑑定士に予め不動産の鑑定評価を依頼し、鑑定評価結果を提示できるようにすればよいでしょう。不動産に詳しい人が口出しできないでしょう。「それはおかしい」と言われても「専門家が出した評価ですから。」で終わります。私も経験ありますが、鑑定評価に対し「おかしい」と意見を言ってもほとんど意味はありません。鑑定評価に対しては鑑定評価で対抗しなくては効果は期待できません。

お金はかかりますが、金額調整のストレスから解放されますし、かかった費用は相続財産で調整すればそれはそれでいいと思います。

相続診断士協会で作成しているエンディングノートがあります。それ以外にもエンディングノートはありますが、私が気になった点について思うままに書いていきます。

『預貯金や生命保険、金融商品などは「金額欄」がありますが、不動産には金額欄がない。または「固定資産税評価額」を記載するようになっている。』
・最も大きな財産である「不動産」ですが、なぜ金額欄がないのでしょうか？理由は簡単です。「書きたくても書けない」つまり、分からないからです。
・固定資産税評価額を記載させるようになっているのは、まだ良心的ですが、固定資産税評価額はあくまで固定資産税徴収のための金額であり、実勢価格より低い金額になっています。
・遺産分割は「実勢価格」で行うのが一般的ですが、それはどのように把握すればいいのでしょうか？？

書籍やウェブサイトでは「無料査定を使って把握しよう」と記載されており、また不動産鑑定士に頼む方法もあるが「報酬が高い」ので、あまりおススメしないということを言っている人もいます。
無料査定は気軽にできますが、自分が気軽にできるということは他の人も気軽にできてしまいます。そして、複数社の査定金額が同じであればいいのですが、営業目的もあり高めの金額で査定結果を
出す業者もあるやに聞いています。つまり「結果が異なる、しかも数百万円も違う」ということがあります。それを誰がどのように調整するのでしょうか？？
「調整する」という作業が出てくるだけでも一苦労だと思います。

お金を掛けてでも不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、鑑定結果で不動産の価値を決めるのが「一番楽で、後腐れがない」と考えています。地獄の沙汰も…ではありませんが、相続人間で揉めて人間関係の
取返しがつかなくなるリスクも考えるなら、事前に鑑定評価を依頼してもらうのがベストだと思います。

私の地元は静岡県磐田市ですが、地元にどれだけの空き家があるのか知るために「磐田市　空き家バンク」で検索してみました。すると空き家バンクのサイトが出てきました。
しかし、ぱっと見ただけではそれが空き家バンクのサイトなのか、不動産業者のサイトなのかは分かりませんでした。物件情報と簡単な間取り図、金額が掲載されているだけでした。

一体、誰に対して見てもらいたいと思っているのでしょうか？これから物件購入、特に新築を考えている人たちはまず見ないでしょう。土地情報なら見るかもしれませんが、中古物件付ですからね。となると必然的に中古物件を購入する人が対象になります。ここで次の課題です。「どうしても磐田市に住みたい！」と思う人がどれだけいるかです。昔、「千葉ロッテを応援するために千葉に引っ越した」という強者のファンもいるという話を聞いたことがありますが、「ジュビロ磐田を応援するために磐田市に住む！」という人は、地元にいますが聞いたことがないです…いるかもしれませんが。

何が言いたいか、つまり中古物件市場であれば「競争関係にある地域が多い」のです。どうしても磐田市に住みたい！と思わなければよほどいい物件がない限り他市町へ目移りするでしょう。「磐田市はスポーツの町です！」と書いてありましたが、「磐田市」を別の市町村に変えてもそれは成り立ちます。「スポーツの町」は磐田市の絶対的な特徴ではないのです。また抽象的過ぎて逆につかめないという面もありますよね。

空き家バンクと言うと、ちょっとワケアリかな？とも思ってしまいます。実際はそんなことはないのですが、空き家問題という言葉が先走っているのが現状であり、ネガティブなイメージです。それを逆手に取るという方法を今、考えています。ご興味のある方はぜひ一緒にやりましょう。

空き家問題はどこの自治体でも問題になってきています。個人的には「空き家問題」というよりも人口減少問題と捉えた方がよいのではないかと思っています。
「空き家が増えることで何が問題なのか？」という問題提起はよく耳にします。それに対する回答も大体が「維持管理が行き届かない・住環境の悪化・人口減少・税金」などです。そもそも「なぜ空き家になったのか？」についての考察がありません。一応それについての回答としては「相続で遠方に住む息子が・・・」など、聞いても聞かなくても分かることばかりです。

では、なぜ息子が地元を離れ遠方に住んでいるのでしょうか？なぜ地元に住み続けなかったのでしょうか？？　それに関する考察がありません。地方で考えられることは「大学進学を機に…」ということでしょう。卒業後にそのまま就職すれば地元に帰ってくることはありません。ただし、これも問題の本質ではないような気がします。

最大の謎です。「これだけ空き家が増えているにも関わらず、なぜ住宅新築市場は活発に動いているのでしょうか？」、「これだけ空き家が増えているにも関わらず、なぜ賃貸住宅の供給が増えているのでしょうか？」です。普通に新築するよりも空き家を買った方がより安く調達できると思うのです。しかし現実はそうではありません。でもこれは不動産鑑定士の視点で捉えると分かります。

戸建住宅は「住んでナンボ」です。自分が住んで満足できるかが重要ですが、空き家の場合には求めている満足と手にすることができる満足に乖離があります。分かりやすく言うと「多少のお金を払ってでも、長く住むのだから満足できる住宅を手に入れたい。そのためには自分で大金を払って新築するのがベスト」と考えているからです。これが賃貸住宅の場合には「住む期間が限定」されていますので、求める満足度は低くなります。「ずっと住むわけではないから、ちょっとくらいの不満足は受け入れますよ。その代わり家賃は安い方がいい。」です。

この意識の差、つまり住宅に求めているものと、供給される住宅との乖離が最大の根源ではないかと思います。では、どうすればいいのでしょうか？それについては今私の中で解決策の提示に向けて動き出そうとしています。ご興味のある方は、ぜひ一緒にやりましょう。