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私が応援する静岡ブルーレヴズと、特定非営利活動法人「福茶会」、「お茶のかねまつ」「ICHIGOYA」、そして磐田商工会議所がスクラムを組んで、あたらしい商品が発売されます。詳細は、静岡ブルーレヴズのウェブサイトをご覧ください。 【SCRUM Action】「いちご玉露」開発および販売開始のお知らせ ＜No. 2023-2024_6＞ | 【公式】静岡ブルーレヴズ 静岡ブルーレヴズ 公式サイトのニュースです。様々なチーム情報を発信しています。 私も少しお手伝いさせていただいています。ヤマハスタジアムでのホームゲームで試飲会のお手伝いをしたり、選手を招いてのお茶の収穫作業への参加などなど。 12月17日（日）の14時から、ヤマハスタジアムでのホストゲーム開幕戦でいよいよ販売開始です。缶のデザインも静岡ブルーレヴズのデザイナーさんが担当していただきました。 ぜひラグビーも楽しみながら、いちご玉露も楽しんでください。生産数も限られているので、早くしないと売り切れると思います！！
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ありがとうございます本日をもって浅野不動産鑑定のウェブサイトがリニューアルしました。
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「新しく不動産を貸すのに賃料や地代をいくらにすればいいか？」や「今の賃料や地代は適正水準なのか？」という疑問を持たれることは多いと思います。 では、何をもって「適正」と判断すればいいのでしょうか？？最も分かりやすいのは「不動産鑑定士がそう判断した。」でしょう。でも、不動産鑑定士の私が言うのもなんですが、適正の水準は人によって違うと思います。 一般的には①元本果実の関係 ②周囲との比較 ③収益分析 によって導き出すのですが、元本果実の関係について話します。 不動産そのものが元本です。貸すことによって得られる賃料なり地代が果実です。分かりやすく言うと元金と利息です。銀行にお金を預けると、つまり銀行にお金を貸すと利息を付けて返してくれます。現在のレートは100万円貸すと1年間で10円の利息がつきます。利回り（パーセンテージ）にすると0.001％です。不動産を貸すとどうなるでしょうか？ これを計算するためには、元本である不動産価格をはっきりと把握する必要があります。つまり不動産を現金換算しなくてはなりません。例えば所有している100万円の銀行預金をおろして不動産を購入します。それを誰かに貸すことで1年間で1万円の家賃（地代）が入ってきたとします。この場合の利回り（パーセンテージ）は１％になります。 銀行に現金で貸していた場合には0.001％、それを不動産に換えて誰かに貸すことで１％になります。つまり自分に入ってくる収入を1000倍にすることができました。これが不動産投資の仕組みです。 ※本来は他にも税金の負担等がありますので利回りは下がるのですが、分かりやすくするためにこの事例にしました。
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今度のセミナーで、リバース・モーゲージについて簡単に解説します。そのために資料の見直しをしているのですが、改めて思うのが「不動産には価値があるという前提で制度設計がされている」ことです。 今更かもしれませんが、日本は人口減少社会です。地方によっては空き家（余剰な住宅ストック）が問題になっています。それに加えてリバース・モーゲージで将来的に売却される中古住宅が増加してきます。別にリバースモーゲージでなくても、高齢社会の進展に伴い空き家は増えてくるでしょう。 つまり、場所にもよりますが、不動産そのものにどれだけの価値があるかは不透明な時代になりつつあるということです。最近ではマンションを選択される方も増えています。集合住宅ですので、自分のところだけが大丈夫でも全体で共用する設備や施設の老朽化は避けられず、交換しなくてはなりません。規模が大きければそれだけ交換に要する費用も高くなります。中にはお金に余裕がなくてその資金が捻出できない…ということも考えられます。そのような世帯が増えると、マンション全体の価値が下落してしまいます。 リバース・モーゲージをやるなら、今がチャンスかもしれませんね。金融緩和で新規の貸出先に金融機関は苦労していますので、借りやすい時期でもあります。10年後にこのような状況になっているかは分かりません。不動産の価値に対する考え方も異なってきているかもしれません。正確には、都心と地方とではその価値に大きな違いが出てくるかもしれません。
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顧問税理士の先生とお話しする機会がありました。ある金融機関の依頼で相続税の節税に関するセミナー講師を務めたそうです。ちなみに、そのセミナーの主催者は金融機関ですが、実際は大手の建築メーカーが会場設定や集客などを行っており、内容も「賃貸経営しましょう」という内容だそうです。そこで参加者から成約者が出ると、建築メーカーから金融機関に紹介料が支払われる仕組みだそうです。 税理士の先生も「相続税の話はするけど、賃貸経営をしましょう」という話はしないそうです。あくまでも相続税計算の話が中心なのでしょう。 建築メーカー主催のセミナーだと「賃貸経営しましょう！」という結論が見えています。本当は賃貸管理やリフォームなど知っておいてほしいことがたくさんあり、家賃保証で安心などという謳い文句で「本当に安心」されたら、失敗するのですが・・・。問題は相続税が節税された後の話です。揉める原因を作り出してしまいます。 相続する子供たちは、不動産の賃貸経営を引き継ぎたいのでしょうか？自分ならいりません。何かと面倒だし、収支がマイナスになったら無限に持ち出しが必要になるし・・・。「安定した家賃収入が入ります」と言っているけど「それに負けないくらい、安定した支出もあるし」です。相続税払うから現金でほしいのが本音です。 一応言っておきますが、賃貸アパートを建築すれば「相続税対策」としては確実に効果があります。ただし「相続対策」として確実に効果があるかはわかりません。自分でも色々と調べる努力が大切ですね。そんなセミナーを、月末に開催しますのでぜひご参加ください。
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私は過去に金融機関で勤務していました、その中で「司法書士」「弁護士」「土地家屋調査士」「税理士」の先生とお会いする機会、お仕事をする機会がありました。なぜか「不動産鑑定士」と一緒に仕事をする機会はありませんでした・・・。感じるのは「きっとエライ先生、そそうがあってはいけない。」ということでした。ご当人は「偉そう」なんて思ってもないし、普通に話しかけてくれれば…と思っているのかもしれませんが、相手の立場（今回は僕の立場）で考えると「そうは言ってもね・・・」が本音です。 大変失礼は承知の上であえて言いますが、「偉そうにしている先生」の印象が強いです。全員ではありませんが、金融機関職員に対して「上から目線」「ありがとう」の言葉ない先生もそれなりにいたのも事実です。最初から「俺の言うことを聞いておけばいいんだ！」という姿勢の方もいましたし・・・。そこそこ頻繁に相手をする金融機関の職員ですらそう思うのですから、一般の方はどう思われるのでしょうか？ましてや不動産鑑定士は人数も少なく、あまり身近に感じる人はいないのではないでしょうか？そんな状況で「お気軽に電話してください♪」と言われても、それはそれで大変高いハードルがあると思うのです。 僕は「エラそうな不動産鑑定士」になるつもりはありません。実務修習で教えていただいた大島先生や北谷先生は大変しゃべりやすく、大阪人だからでしょうか「シャレ」が通じます。冗談すら言えない関係をお客様と構築することはしたくありません。 そんなこんなで「ライン」で問合せや疑問を投げかけることができるようにしました。もちろん電話をする必要はあるのですが、お客様からではなく僕から電話ができるような方向にもっていきたいと考えています。なかなか不動産鑑定士（だけではないと思いますが）に電話しろと言われても、それはそれで勇気がいります。僕がそうですから。 トップページにラインの問い合わせフォームをはりますので、ぜひ活用してください。
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不動産鑑定士としてかねてから考えていたのですが、「相続税対策には不動産活用が有効なんですよね？」という質問に対する回答です。確かに相続対策の雑誌や書籍などみると「不動産活用は有効です。なぜなら更地として持っているより建物を建てて賃貸する方が評価が下がるからです。さらに借り入れもすれば負債も相続対象になるので、評価減になります。」と、大体こんなことが書いてあります。 相続税対策だけで考えるのであれば効果的だと思います。前も書きましたが、相続する側としては「賃貸アパートなんていらないし…それより現金でください、相続税は払うから。」ではないでしょうか？不動産投資と言えば聞こえはいいです。他の投資商品、例えば投資信託などと同列に扱ってしまいがちです。でも投資信託は基本「丸投げ」で管理は必要ありません。「不動産投資は会社設立と同じ」ではないでしょうか？しかも借り入れまで起こして会社を設立してそれを引き継ぐようなものです。 相続する側としては相続発生と同時に「借金付きの会社」を引き継がされることになります。リタイアしていればともかく、現役で働いていればとても賃貸不動産の面倒なんか見ていられません。それで管理会社に丸投げになり、賃料の減額、退去時の修繕費用、必要のない大規模修繕を高い金額で契約させられたり…なんてことも考えられます。全然収益が上がらず、お荷物となり、最終的には安い金額で売却せざるを得なくなる・・・。 結局、「相続する側がハッピーになる」ことが相続対策であると思います。不動産投資は会社設立だと思いますが、ご自身も相続する人も「社長としての覚悟があるか」がポイントです。その覚悟がないなら安易に不動産投資をしない方が長い目でみれば正解でしょう。相続対策で不動産投資をするのであれば、自分自身に加え誰に相続をさせるかまでを明確にし、さらに「二代目社長」にもその覚悟を持ってもらうことが大切でしょう。 どこかで、「賃貸不動産のポイント」なんかも紹介できたらいいなと思います。