先週の金曜日に、不動産鑑定士の修了考査の最終結果発表がありました。この修了考査というのは、国家試験である不動産鑑定士試験を合格した後に待ち構える最後の関門です。この修了考査をクリアしないと「不動産鑑定士」にはなれません。
修了考査では何をするかというと、①指導鑑定士のもとで13件の不動産鑑定評価書を作成する、②ペーパー試験 ③口頭試問（面接） と3つがあります。それらに加えEラーニング、集合研修もありますので、結構モリモリとこなさないといけません。
上記①～③は、水準に達していないと落とされます。ただ、基本的に「落とす試験」ではないので、ちゃんとやってさえいれば何とかなります。忙しさにかまけて手を抜くと…見抜かれますので落第してしまいます。
この修了考査を一発でクリアする人の割合は、およそ3人中2人です。年によって差異はありますが、概ね65％です。国家試験である「不動産鑑定士試験」は、一次試験が約30％、二次試験が約13％で、最後の修了考査が約65％です。
単純計算はできませんが、同じ年に100人受験したら、最後まで到達するのは2名～3名程度です。そう思うとやはり難関な資格ですね。
今年に入ってから、特殊な画地についての評価依頼をいただくことが増えてきました。依頼をいただく背景は、相続税であったり贈与税の計算にあたっての根拠資料としてです。
今回は特殊な画地な不動産は、不動産鑑定士に評価依頼をしていただいた方がいい理由をご案内します。
特殊な画地、と言っても様々な不動産がありますが、一言で表現すると「市場性に乏しい、売れないと思えるような不動産」です。
相続税、贈与税も納税者で税額計算して申告・納付しますが、不動産の評価額も同様に納税者側で算定しています。ただ、公平を保つために「財産評価基本通達」で、不動産の評価額を算定する方法が定められています。
原則はこの通達に沿った方法で計算します。ただ、原則なので「例外」も存在します。それは「特殊な画地」です。市場性に乏しいので売れないのですが、それでも通達通りに計算すると、まぁまぁ高い金額になってしまいます。
そこで役に立つのが「不動産鑑定評価書」です。こういう事情があって特殊な画地なので、市場価値は低いですよ…と不動産鑑定士が評価をしたものです。申告時はこの評価書を根拠に計算します。
特殊な画地の事例
①広い
②形状が著しく不整形（旗竿地を含む）
③雑種地（特に市街化調整区域）
④区画整理予定地
⑤土砂災害警戒区域、がけ条例適用地 など
これらに該当するときは、市場性を著しく欠くことになる可能性が高いです。したがって不動産鑑定評価をおススメします。
「売れないから」と言って、著しく安い金額や無償で譲渡すると、「みなし譲渡」と判断され、後から税務署からお尋ね＆けっこうな金額の所得税納付がくることもありますので、十分に注意してください。
今回は、過去に教えてもらった金融機関の友人から教えてもらった理不尽とも思えるエピソードを、リライトして紹介します。
友人は金融機関で働いています。その金融機関では住宅ローンも取り扱っています。ただ住宅ローンにも様々な種類があり、住宅ローンでも土地建物は担保に取らない、いわゆる「無担保」タイプの住宅ローンも販売されています。
無担保タイプの住宅ローンは抵当権設定が不要なので、利用する側からしても抵当権設定に係る諸手続きや費用が省けるメリットがあります。金融機関側も物件調査を行う手間や費用が省けます。それでも金融機関では融資にあたって売買契約書や重要事項説明書等の書類が必要になることもあるのですが、今回は最終的に住宅ローンを利用しなかったため起きてしまったトラブル未遂（？）のお話です。
このお話は、金融機関で働く友人が、物件資料も持ってこなかった顧客から「個人間売買で住宅ローン利用ができるか」の相談を受けただけなのに、理不尽なクレームを受けたものです。
結論から言うとその顧客が買おうとしていた不動産は、「接道要件」を満たしていなかったため、住宅建築ができなかったということです。間に不動産業者なりが入り宅建士が重要事項説明をしていれば、または不動産鑑定士などの専門家に調査を依頼すれば簡単に防げたことでしたが、個人間売買ということもあり、そこまでやらなかったそうです。
本来であれば買主が売主に対し錯誤無効（民法95条）なりの裁判を起こして契約そのものをなかったことにすればいいのですが、なぜか矛先がその友人に向いてきたそうです。理由が「相談時に、この土地は接道要件を満たしておらず、建物建築できないから融資不可と言ってくれれば、この物件の購入はしなかった。」からだそうです…。
実際のところどうなのだろうかと思って調べてみたら、最高裁の判例【平成14(受)458】が出ていました。長いので要約すると
「基本的に、金融機関の職員に接道要件を満たしていないことを説明する義務はない。」になるでしょう。ただ、担保価値という意味では接道要件を満たすことが必須になるので、もし物件調査の時点で接道要件を満たさなかったら顧客に話はするでしょう。
ただ、友人は相談を受けただけで物件調査をしたワケでも融資をしたワケでもないので、なぜ言ってきたのかは不明です。きっと「言いやすいところに言って、補償してくれたら儲けもの」程度だったのかもしれません。言われた方はたまったものではないですが…。
少し前に新聞やテレビを賑わした老後資金2000万円問題について、今回は不動産の切り口でお話します。
「年金不足を“不動産投資”で補うことは、本当にできますか？」という質問を受けました。その方には「これから年金だけでは生活資金が不足する。だからこそ今、都心のマンションを買って、その家賃収入で年金不足を補いませんか？」というセールスがあったそうです。
私の回答は「できると言えばできますが、できないこともあります。ただし、電話営業で都心のワンルームマンションを買いませんか？という話があっても、私ならきっぱりお断りします。」です。
地方の個人に電話営業している時点で、不動産投資のことをよく分からない個人にしか売り先がないのかなと思ってしまいます。本当に稼いでくれる優良物件は、プロの不動産投資家がとっくに抑えているはずですからね。ただそれを言うと身も蓋もないので、チェックポイントを少しだけお教えします。そして不動産投資をしようとするのであれば、購入前に最低でも１回は現地に行きましょう。
この手の投資話は都心にあるワンルームマンションの一部屋を購入し、その部屋を貸し出すことで家賃収入を得るという仕組みです。一部屋だけですので、空室率は「１００かゼロ」になります。当たり前ですが、空室になったら家賃収入はゼロです。
最低でも近隣の似たようなマンションの空室率は調べましょう。
一般に年数が経過すると建物は老朽化し、設備や仕様が時代遅れになります。そうなると家賃を低くしないと借りる人がいません。さらに修繕積立金の値上げや、修繕費の不足分の一括支払いがあるでしょう。家賃収入が減少し、支出が増加するため収益が悪化します。
近隣マンションの築年数と家賃相場の相関関係を調べておきましょう。
収益性が悪化したため売却しようとします。そんな収益性の悪いワンルームマンションの、しかも一室だけ…誰が欲しがるのでしょうか？売却金額をかなり下げないと売れないでしょう。それでも売れたらまだいい方です。相続まで売れ残り、配偶者や子供に迷惑がかかるかもしれません。
細かいことを言うとまだあるのですが、年金不足を家賃で補うどころか、年金で赤字の補填が必要になる可能性もあります。またローンを組んで購入した場合には、教育ローンなど他のローン審査に通らず、必要な資金が借りられなく可能性もあります。
私の前職時代の経験ですが、大手企業勤務の方から焦った感じで電話を受けました。内容は「ワンルームマンションを契約した。明日までに手付金を払わないと話が流れる。すぐに住宅ローンを組みたい。」というものです。
そもそも投資用のワンルームマンションなので、住宅ローンの対象外です。住宅ローンは「自分が住むため」が最大の前提条件です。「自分が住むことにして、借りられないか？」とも聞かれましたが、それは金融機関相手の詐欺になることをお伝えしました。
不動産投資は利回りがいいのですが、その分なにかと管理が面倒ですし費用もかかります。その分を回収しないといけないので、当然ですが利回りを高くしないとペイできません。
「不動産投資は利回りがいいから」というセールストークだけで判断しないでください。今は日経平均も過去最高値になっていますので、さらなる利益を目指して不動産投資の勧誘も増えてくるだろうなと思っています。
トケマッチの代表者が指名手配されたニュースが大きく報道されています。他人から預かった時計を勝手に販売していますが、そもそも他人のモノを売れるのでしょうか？
そして「他人の不動産、例えば借りている土地を勝手に売買することはできるのでしょうか？」 そんな質問がありましたので、簡単ですがお答えします。今回は、トケマッチと同じ状況下として、腕時計と不動産の違いについてお話しします。
基本的に日本の民法では「善意の人」を保護する仕組みになっています。ここでいう「善意の人」とは、「他人のものであることを知らなかった、かつ知らなかったことについて落ち度がない人」のことを指します。
この反対にあるのは「悪意の人」になります。これは「他人のものであることを知っていた、または知らなかったが、知らなかったことについて大きな落ち度がある人」です。
以下、腕時計と不動産について、「他人の物を買った人」からの視点でお話しします。
トケマッチを例に取ると、腕時計は「本当のオーナー」が仲介業者を介して借り手に渡りました。借り手から返却された腕時計を「本当のオーナー」に返却せずに、仲介業者がオークション等で売却したと仮定します。
この場合は、購入者がその時計の「本当のオーナー」を知っていたなら、民法では「善意の人」に該当しません。したがって保護されませんので、本当のオーナーに対抗するのは厳しいです。
逆に「知らなかった、かつ知らなかったことについてい落ち度がない」場合は、「善意の人」になりますので、民法で保護されます。したがって、本当のオーナーから訴えられても、もう自分のモノであると主張できます。
なぜなら、購入者はその時計のオーナーが誰かを事前に調べる術がないからです。シリアルナンバーがあるとは言うものの、それだけではどうしようもないのも事実です。
この場合も、購入者が「本当のオーナー」を知っていた場合は、腕時計の場合と同様です。
問題は「知らなかった場合」です。不動産の場合は、法務局に行けば「登記情報」を誰でも取得することができます。したがって、事前に登記情報を調べようと思えばできたのに、それをしなかったら「大きな落ち度がある」となる可能性が高いです。
この場合は「善意の人」にはなりません。したがって民法で保護されない可能性が高いです。つまり購入した不動産を手に入れることができなくなる、ということです。
ではこの場合は泣き寝入りしないといけないのでしょうか？
こうなった場合には「契約不履行」になりますので、買主は売主に対して「債務不履行による損害賠償」を請求することができます。
ただ、いずれにしてもこのようなトラブルには巻き込まれたくないものです。不動産の場合には、自分で調べられることもあるので、事前に十分に調べるようにしてください。
3月2日（土）に、ヤマハスタジアムで静岡ブルーレヴズのホストゲームが開催されました。相手は埼玉ワイルドナイツということで、日本代表選手も多く在籍するので、とても楽しみにしていた試合です。
試合結果は、さすがにワイルドナイツ！という内容で、応援する静岡ブルーレヴズは残念ながら負けてしまいましたが、やはり強いチームは試合の進め方が秀でていました。
その前座で、ヤマハ発動機OBとサンヨー電機OBとのOB戦が行われました。そちらも往年の名選手や応援していた選手が出場することになっていましたので、楽しみでした。
五郎丸選手はもちろんですが、早稲田大学ラグビー部の大田尾監督や、ジュビロ磐田の浜浦社長も出場されました。現役選手ではないものの結構激しいプレーも多く、私が心配することではないと知りつつも、「大丈夫かなぁ」と思いながら見ていました。
OB戦は、五郎丸さんのサヨナラコンバージョンキックが決まり、ヤマハ発動機OBが勝ちました👍 とても見ごたえのある試合でした。トップチームはもちろんですが、スクールの子供たちの試合も見ごたえがあります。
プレーするレベル云々ではなく、その試合でどれだけ熱いプレーをしているかが、試合の見ごたえにつながっているんだなぁと、再確認できた試合でした。
ここ最近、トケマッチのニュース、特に被害のニュースを目にします。そこで今回は不動産投資のリスクを、トケマッチと比較して解説します。
どちらも高いお金を出して購入した資産を、他人に貸すことによって収益を得ているので、その構造は同じです。ただ大きな違いもありますので、そこを比較しながらお話しします。
これは不動産、腕時計とも結構高い値段です。直接比較はできませんが、やはりそれなりの金額でないと、「借りたい」という需要はありません。
言い換えると「ブランド」ですね。
①「地代、レンタル料」が入ってこない可能性がある。
不動産の場合は、税金に次いで「優先的に支払うべきもの」とされています。数ヶ月続くと、契約解除ができます。
腕時計の場合も契約解除はできるでしょう。ただし、優先度は各個人に委ねられていますが、趣味嗜好の部類になるので、少なくとも生活費よりも優先度は低いでしょう。
②確実に戻ってくるか？
不動産の場合は、その名前の通り動かない資産ですので、契約終了時には確実に戻ってきます。また勝手に売買することもできません。
腕時計の場合は、その逆です。今問題になっている通り、戻ってこない・勝手に販売されてしまっているのです。
③日常にかかる経費
不動産の場合は、土地であれば「固定資産税」、建物であれば「固定資産税」「修繕費」「管理費」「火災保険料」などの費用が掛かってきます。
腕時計の場合は、日常的にかかる費用はありませんが、クオリティを維持するという意味では「メンテナンス費」でしょう。
簡単に解説してきましたが、これだけ見ても「腕時計」の方がリスクが高いと思いませんか？つまり「高い利回りが期待できます」、といえば聞こえはいいのですが、高い利回りでなければとレンタルすべきではない…とも言えます。
特に土地だけを貸す場合は、不払いや手元に戻ってこないという危険度は低くなりますので、利回りも低くなります。
利回りが高い…ということは、それだけ危険度も高い、ハイリスク投資ということになります。
「いちご玉露」という商品をご存知でしょうか？？ 商品の詳細は下記サイト（静岡ブルーレヴズのウェブサイトニュース）をご覧ください。
https://www.shizuoka-bluerevs.com/news/1480
いちご玉露ができるまでには、本当に多くの方々のご協力が積みあがっています。磐田商工会議所もあまり表には出ていませんし、それでいいと思うのですが、縁の下の力持ちでこのプロジェクトに関わりました。
私も微力ですが、関わらせていただきました。
私は一昨年、磐田商工会議所青年部会「むすびの会」で政策提言委員長をさせていただきましたが、その活動の一環としてまだスタートしたばかりの「静岡ブルーレヴズ」と何度も意見交換をする中で、関係性を構築してきました。
また磐田市の企業や団体の中でも、地元のプロスポーツクラブとつながりたいけど、最初からそんなことは無理だと思っている方が多数いることも分かりました。
そこで磐田商工会議所のスタッフと相談して、そのような企業・団体と静岡ブルーレヴズとをマッチングする機会を設けさせていただき、「NPO法人福茶会」とマッチングさせていただいたのが、きっかけの一つです。そこからさらに広がっていき、一つの成果として「いちご玉露」が完成したと思っています。
さらには、そもそも「磐田商工会議所と静岡ブルーレヴズをマッチング」してくれた「影の大功労者」もいらっしゃいます！！
たぶんですが、折々でプロジェクトに携わってくれた方々への感謝を、みなさんが忘れずに敬意を払ってきたのが、ここまでこれた要因だと思います。
これを「自分一人の手柄だ！」とか「俺のおかげだ！」と思う人がいたら、途中で空中分解していたかもしれないです。そういう面では、本当に素晴らしい方々に恵まれて完成した「いちご玉露」ですし、それを感じながら飲むと味わいもひとしおです。
1月27日（土）のヤマハスタジアムで開催する「花園ライナーズ戦」でもイチゴ玉露を販売します。ぜひスタジアムまで足を運んでいただき、お買い求めください！
今回は経験談になります。似たような場面に出会うこともあると思いますので、ぜひ参考にしてください。
【長年住んでいる自宅がありますが、その一部が祖父の代から借地になっている。今般、地主が代替わりしたこともあり、売却してもらうよう交渉している。ただ、地主側から出された売却価格がどうにも納得がいかない。】というものです。
お話を伺ったところ、不動産業者が間に入って交渉しているそうです。それ自体は別によくあることなのですが、その不動産業者の査定書がトンデモないシロモノでした…。
市街化調整区域内であり、売買交渉をしている借地部分と家が建っている部分は「宅地」ですが、その周辺は「畑」になっていました。ではその査定書がどうなっていたかと言うと「借地部分（売買交渉をしている部分）＋家が建っている部分（宅地）＋周辺の農地」を含めて大きな土地とし、マンション適地として高い価格で査定書を作っていました。
市街化調整区域、すなわち駅から遠く離れた田舎であり、建築許可が取れるのか不明、仮に建築できたとしても採算は合わないですし、そもそも「農地」を転用許可が取れるかも怪しいのに、その辺は一切説明がありませんでした。
不動産業者が言うには「どこに出しても恥ずかしくない査定書」だそうです。こちらが知らないと思って…と依頼者は怒っていましたが、その気持ちも分かります。地主もこの査定書（高い金額）をすっかり信じてしまって、強気の価格交渉をしてきていたそうです。
そこで私から「地主・買主の折半で不動産鑑定評価を行う」ことを提案しました。そもそもマンション建築を想定すること自体が非現実的（ファンタジー）ですから。
その後、地主（と不動産業者）を通じて、「この査定書は不動産鑑定士のお墨付きを得ており、不動産鑑定評価書もあるから、この金額で正しい。」と言ってきたそうです。気になったので、「誰が評価したのか？」「不動産鑑定評価書を見せてほしい」と、依頼者を通じて聞いてもらうようにお願いしました。
そうしたところその日のうちに、依頼者（不動産業者）から私のところに不動産鑑定評価依頼の相談がきました…。さすがにこれにはちょっと呆れましたが、まあそんなもんなんだろうな、と妙に納得した面もあります。
さすがに、マンション適地としての価格（そんな高い金額）は出せないのでお断りしましたが…。
このような場面で不動産業者の査定書が出てきたら、まず私にご相談ください。その内容を吟味した上で「不動産鑑定評価」をご提案いたします。
30年ぶりに長崎のハウステンボスに家族で行ってきました。とても楽しい時間を過ごすことが出来ました。
30年ぶりの訪問ですが、30年前は高校の修学旅行で来ました。当時は「何が面白いのだろう？？」と思ったものです。当時と比較して場内設備も格段に充実したことももちろんあるのですが、30年前は「男子のみのグループ」だったことも、面白くなかった大きな原因かもしれません…。
年始でしたがクリスマスイベントもやっており、場内が華やかでした。30年という月日の長さ、まさか30年後に家族でハウステンボスに来るとは、30年前は思いもしませんでした。
またいつになるか分かりませんが、家族で来たいですね。