Category: 浅野不動産鑑定のお仕事

頻度は多くないのですが、不動産鑑定士としての意見を「意見書」という形でお示しすることがあります。

相談の中で、口頭でお伝えすることはよくあるのですが、内容によっては先方に書面で提示したいという希望もあります。口頭でお伝えする内容はどうしても「不動産鑑定士がそう言っていた。」となること、さらには尾ひれがつくことも想定しておかないといけないため、あまり踏み込めません。

経験談ですが、「不動産鑑定士がそう言っていたと言われたが、それはあなたか？」と尋ねが来たことがありました。あくまでも一般論を話しただけだったのですが、都合のいい内容に改変されていましたね💦

また賃貸借の契約更改にあたって意見を求められたことがありました。先方の出してきた賃料根拠に納得がいかないとのことでした。

詳しく見せていただくと、税理士が作成していました。税金計算で使用する算定方法を用いて不動産価値を求めていたため、その不動産の個別性が反映されておらず、また時価からも乖離していました。

ここで「意見書」の活用シーンですが、「不動産鑑定士としてどう思いますか？」という問いにきちんと書面で残す、相手方に提示する場面で使ってください。

当然ですが費用が発生します。ただそれ以上の価値はあります。

その理由として、まず相談場面で私が口頭でお話しした内容を、相手方に伝えるのは構いませんが、どのように伝わったか私には分かりません。そのため、先方から問合せがあっても基本的には答えないですし、その義務もありません。

ちょっと厳しい話になりますが、きちんと費用をお支払いしていただいた方と、無料相談レベルでお話しする内容とでは、差があります。無料相談を低く見ているのではなく、費用をお支払いされた方に提供するサービスとでは、そのクォリティに差があるのは当然、という考えからです。

「意見書」を出した場合には、問い合わせがあればきちんとお答えします。

まとめ　～こんな場面で活用してください～

①不動産業者の査定書内容についての見解

②先方の出してきた資料についての見解

③交渉にあたっての、個別の不動産についての見解

ここ最近は「雑種地」の評価についてご相談を受けることが多いです。税務上の評価と市場価値が乖離していることから、税理士の先生からご相談をいただきます。

そもそも「雑種地」とは何か？から始まるのですが、雑種地は言い換えると「その他の土地」になります。これでもまだ分かりづらいと思うのですが、土地は「宅地（住宅・商業・工業など、建物建築が前提の土地）、農地、林地等」に区分されるのですが、どうにもそれには当てはまらない場合があります。その場合に「雑種地（その他の分類）」となります。

市街化調整区域内にある「駐車場・資材置場」や「太陽光発電用地」が代表例です。

これらの土地の評価方法ですが、税務上は「倍率方式（固定資産税評価に倍率を乗ずる）」と「近傍地比準価額方式（近くの似たような土地と比べる）」があります。そして「近傍地比準価額方式」で評価した場合に、評価額が高くなる傾向があるように感じます。

市街化区域内であれば建物建築はできますが、市街化調整区域の場合は基本的には建物建築はNGですので、どうしてもその評価は低くなります。それを踏まえて近傍地比準の場合、近くの宅地（建物建築OKの土地）と比べます。概ね半額程度が多いです。

一方で、駐車場や資材置場用地は、基本的に建物建築できないためその経済価値はかなり低くなります。そのため、税務評価の方が高くなってしまうことがあります。

その場合はぜひ不動産鑑定評価を活用ください。浅野不動産鑑定は雑種地評価を多く扱っております。取引事例から比準を中心にその経済価値を適切に把握し、不動産鑑定評価書をお作りします。

まずはご相談ください。概算値をお示ししますのでそれを踏まえて正式にご依頼いただくか否かの判断をお願いしています。

毎月第２水曜日の午前10時～12時まで、磐田商工会議所にて「不動産相談会」を開催しています。ここでの相談料は無料となっています。

予約制ですので、相談をご希望の方は、私または磐田商工会議所までご連絡ください。当サイトのお問合せフォームからも承っていますので、ぜひそちらもご利用ください。

こちらの相談会は、私も力を入れて相談していますので、おススメです。

ここから先は余談になります。

世の中には「無料相談」と謳われるものは数多く存在します。一般的な企業が開催する無料相談会は、その後の商品やサービス購入の呼び水ですが、士業が行う無料相談はどうなのでしょうか？

私の経験ですが、「士業の無料相談」で得られる知識、成果はそんなに期待しない方がいいです。基本的に士業の方々は「相談も有料」です。専門知識を販売しているので当然と言えば当然です。

ではなぜ無料相談は期待できないのか？　それは「あまり突っ込んだことを言えない」…というのがホンネです。時間も限られていますし、なにより士業の方々は「無料と有料の線引き」がしっかりされています。

士業の方にしっかり働いてもらうには「有料」で相談した方がいいですね。中には「無料」の範囲内で…とか、何度も無料だと思って聞いてくる方もいらっしゃいますが、成果には期待しない方がいいですね。

ちなみに、私が磐田商工会議所で行っている「無料相談会」は、無料ですが有料相談と同じクォリティですので、ご安心ください。

商工会議所の看板もありますし、その信頼に期待されて来られる方も多いので、全力で相談させていただきます！

明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願いいたします。

今年は相続、事業承継に力を入れようと考えています。私の地元の磐田市では「不動産鑑定士」という資格自体に馴染みがなく、まだまだ不動産業者と混同される方が多いのが実状です。

知っている人は知っている…という、個人的にはあまりうれしくない状況が続いていますので、少しでも多くの方に「不動産鑑定士」を知っていただき、さらに上手に利用してもらいたいと考えています。

裁判や調停、事業承継など、不動産の資産価値を話し合う場面でも「不動産業者の査定書」を使われている方が多いというのが、私の感覚です。

今までの経験でも「不動産業者の査定に納得がいかない」から、さらには「どの不動産業者の査定書が正しいか鑑定してほしい」というものまでありました。

後者は当然ですが、私の業務ではありません。ただ、このような方が多いのも「不動産鑑定士」に馴染みがないため、利用するという発想がないのが原因と考えています。

もっと頑張って、知名度を上げたい。これを本年のテーマにしていきます！！

最近、市街化調整区域の鑑定評価を依頼されていましたが、無事に納品ができました。

タイトルにも記載しましたが、市街化調整区域の評価は本当に難しいです。市街化調整区域はよく「建物建築ができない」と言いますが、私の解釈では「建築できなくもないが、限定された用途のみ建築できる土地」となります。

ここで厄介なのは「建築できなくもない」という部分です。何がどのような条件で建築可能かは、しっかりと調査しなくてはなりませんし、仮に建築可能な用途であってもそこに建築することに経済合理性があるかもはんだんしなくてはなりません。

相続や事業承継等で市街化調整区域の土地をお持ちの方、これから持たれる方にとって、市街化調整区域内の評価をすることは、自分自身で行うことはもちろん、不動産業者でも難しい場合もあります。

ぜひ不動産鑑定士に相談してください。説得力のある不動産鑑定評価書をお作りします。