先週の金曜日に、不動産鑑定士の修了考査の最終結果発表がありました。この修了考査というのは、国家試験である不動産鑑定士試験を合格した後に待ち構える最後の関門です。この修了考査をクリアしないと「不動産鑑定士」にはなれません。
修了考査では何をするかというと、①指導鑑定士のもとで13件の不動産鑑定評価書を作成する、②ペーパー試験 ③口頭試問（面接） と3つがあります。それらに加えEラーニング、集合研修もありますので、結構モリモリとこなさないといけません。
上記①～③は、水準に達していないと落とされます。ただ、基本的に「落とす試験」ではないので、ちゃんとやってさえいれば何とかなります。忙しさにかまけて手を抜くと…見抜かれますので落第してしまいます。
この修了考査を一発でクリアする人の割合は、およそ3人中2人です。年によって差異はありますが、概ね65％です。国家試験である「不動産鑑定士試験」は、一次試験が約30％、二次試験が約13％で、最後の修了考査が約65％です。
単純計算はできませんが、同じ年に100人受験したら、最後まで到達するのは2名～3名程度です。そう思うとやはり難関な資格ですね。
今年に入ってから、特殊な画地についての評価依頼をいただくことが増えてきました。依頼をいただく背景は、相続税であったり贈与税の計算にあたっての根拠資料としてです。
今回は特殊な画地な不動産は、不動産鑑定士に評価依頼をしていただいた方がいい理由をご案内します。
特殊な画地、と言っても様々な不動産がありますが、一言で表現すると「市場性に乏しい、売れないと思えるような不動産」です。
相続税、贈与税も納税者で税額計算して申告・納付しますが、不動産の評価額も同様に納税者側で算定しています。ただ、公平を保つために「財産評価基本通達」で、不動産の評価額を算定する方法が定められています。
原則はこの通達に沿った方法で計算します。ただ、原則なので「例外」も存在します。それは「特殊な画地」です。市場性に乏しいので売れないのですが、それでも通達通りに計算すると、まぁまぁ高い金額になってしまいます。
そこで役に立つのが「不動産鑑定評価書」です。こういう事情があって特殊な画地なので、市場価値は低いですよ…と不動産鑑定士が評価をしたものです。申告時はこの評価書を根拠に計算します。
特殊な画地の事例
①広い
②形状が著しく不整形（旗竿地を含む）
③雑種地（特に市街化調整区域）
④区画整理予定地
⑤土砂災害警戒区域、がけ条例適用地 など
これらに該当するときは、市場性を著しく欠くことになる可能性が高いです。したがって不動産鑑定評価をおススメします。
「売れないから」と言って、著しく安い金額や無償で譲渡すると、「みなし譲渡」と判断され、後から税務署からお尋ね＆けっこうな金額の所得税納付がくることもありますので、十分に注意してください。
今回は、過去に教えてもらった金融機関の友人から教えてもらった理不尽とも思えるエピソードを、リライトして紹介します。
友人は金融機関で働いています。その金融機関では住宅ローンも取り扱っています。ただ住宅ローンにも様々な種類があり、住宅ローンでも土地建物は担保に取らない、いわゆる「無担保」タイプの住宅ローンも販売されています。
無担保タイプの住宅ローンは抵当権設定が不要なので、利用する側からしても抵当権設定に係る諸手続きや費用が省けるメリットがあります。金融機関側も物件調査を行う手間や費用が省けます。それでも金融機関では融資にあたって売買契約書や重要事項説明書等の書類が必要になることもあるのですが、今回は最終的に住宅ローンを利用しなかったため起きてしまったトラブル未遂（？）のお話です。
このお話は、金融機関で働く友人が、物件資料も持ってこなかった顧客から「個人間売買で住宅ローン利用ができるか」の相談を受けただけなのに、理不尽なクレームを受けたものです。
結論から言うとその顧客が買おうとしていた不動産は、「接道要件」を満たしていなかったため、住宅建築ができなかったということです。間に不動産業者なりが入り宅建士が重要事項説明をしていれば、または不動産鑑定士などの専門家に調査を依頼すれば簡単に防げたことでしたが、個人間売買ということもあり、そこまでやらなかったそうです。
本来であれば買主が売主に対し錯誤無効（民法95条）なりの裁判を起こして契約そのものをなかったことにすればいいのですが、なぜか矛先がその友人に向いてきたそうです。理由が「相談時に、この土地は接道要件を満たしておらず、建物建築できないから融資不可と言ってくれれば、この物件の購入はしなかった。」からだそうです…。
実際のところどうなのだろうかと思って調べてみたら、最高裁の判例【平成14(受)458】が出ていました。長いので要約すると
「基本的に、金融機関の職員に接道要件を満たしていないことを説明する義務はない。」になるでしょう。ただ、担保価値という意味では接道要件を満たすことが必須になるので、もし物件調査の時点で接道要件を満たさなかったら顧客に話はするでしょう。
ただ、友人は相談を受けただけで物件調査をしたワケでも融資をしたワケでもないので、なぜ言ってきたのかは不明です。きっと「言いやすいところに言って、補償してくれたら儲けもの」程度だったのかもしれません。言われた方はたまったものではないですが…。
少し前に新聞やテレビを賑わした老後資金2000万円問題について、今回は不動産の切り口でお話します。
「年金不足を“不動産投資”で補うことは、本当にできますか？」という質問を受けました。その方には「これから年金だけでは生活資金が不足する。だからこそ今、都心のマンションを買って、その家賃収入で年金不足を補いませんか？」というセールスがあったそうです。
私の回答は「できると言えばできますが、できないこともあります。ただし、電話営業で都心のワンルームマンションを買いませんか？という話があっても、私ならきっぱりお断りします。」です。
地方の個人に電話営業している時点で、不動産投資のことをよく分からない個人にしか売り先がないのかなと思ってしまいます。本当に稼いでくれる優良物件は、プロの不動産投資家がとっくに抑えているはずですからね。ただそれを言うと身も蓋もないので、チェックポイントを少しだけお教えします。そして不動産投資をしようとするのであれば、購入前に最低でも１回は現地に行きましょう。
この手の投資話は都心にあるワンルームマンションの一部屋を購入し、その部屋を貸し出すことで家賃収入を得るという仕組みです。一部屋だけですので、空室率は「１００かゼロ」になります。当たり前ですが、空室になったら家賃収入はゼロです。
最低でも近隣の似たようなマンションの空室率は調べましょう。
一般に年数が経過すると建物は老朽化し、設備や仕様が時代遅れになります。そうなると家賃を低くしないと借りる人がいません。さらに修繕積立金の値上げや、修繕費の不足分の一括支払いがあるでしょう。家賃収入が減少し、支出が増加するため収益が悪化します。
近隣マンションの築年数と家賃相場の相関関係を調べておきましょう。
収益性が悪化したため売却しようとします。そんな収益性の悪いワンルームマンションの、しかも一室だけ…誰が欲しがるのでしょうか？売却金額をかなり下げないと売れないでしょう。それでも売れたらまだいい方です。相続まで売れ残り、配偶者や子供に迷惑がかかるかもしれません。
細かいことを言うとまだあるのですが、年金不足を家賃で補うどころか、年金で赤字の補填が必要になる可能性もあります。またローンを組んで購入した場合には、教育ローンなど他のローン審査に通らず、必要な資金が借りられなく可能性もあります。
私の前職時代の経験ですが、大手企業勤務の方から焦った感じで電話を受けました。内容は「ワンルームマンションを契約した。明日までに手付金を払わないと話が流れる。すぐに住宅ローンを組みたい。」というものです。
そもそも投資用のワンルームマンションなので、住宅ローンの対象外です。住宅ローンは「自分が住むため」が最大の前提条件です。「自分が住むことにして、借りられないか？」とも聞かれましたが、それは金融機関相手の詐欺になることをお伝えしました。
不動産投資は利回りがいいのですが、その分なにかと管理が面倒ですし費用もかかります。その分を回収しないといけないので、当然ですが利回りを高くしないとペイできません。
「不動産投資は利回りがいいから」というセールストークだけで判断しないでください。今は日経平均も過去最高値になっていますので、さらなる利益を目指して不動産投資の勧誘も増えてくるだろうなと思っています。
トケマッチの代表者が指名手配されたニュースが大きく報道されています。他人から預かった時計を勝手に販売していますが、そもそも他人のモノを売れるのでしょうか？
そして「他人の不動産、例えば借りている土地を勝手に売買することはできるのでしょうか？」 そんな質問がありましたので、簡単ですがお答えします。今回は、トケマッチと同じ状況下として、腕時計と不動産の違いについてお話しします。
基本的に日本の民法では「善意の人」を保護する仕組みになっています。ここでいう「善意の人」とは、「他人のものであることを知らなかった、かつ知らなかったことについて落ち度がない人」のことを指します。
この反対にあるのは「悪意の人」になります。これは「他人のものであることを知っていた、または知らなかったが、知らなかったことについて大きな落ち度がある人」です。
以下、腕時計と不動産について、「他人の物を買った人」からの視点でお話しします。
トケマッチを例に取ると、腕時計は「本当のオーナー」が仲介業者を介して借り手に渡りました。借り手から返却された腕時計を「本当のオーナー」に返却せずに、仲介業者がオークション等で売却したと仮定します。
この場合は、購入者がその時計の「本当のオーナー」を知っていたなら、民法では「善意の人」に該当しません。したがって保護されませんので、本当のオーナーに対抗するのは厳しいです。
逆に「知らなかった、かつ知らなかったことについてい落ち度がない」場合は、「善意の人」になりますので、民法で保護されます。したがって、本当のオーナーから訴えられても、もう自分のモノであると主張できます。
なぜなら、購入者はその時計のオーナーが誰かを事前に調べる術がないからです。シリアルナンバーがあるとは言うものの、それだけではどうしようもないのも事実です。
この場合も、購入者が「本当のオーナー」を知っていた場合は、腕時計の場合と同様です。
問題は「知らなかった場合」です。不動産の場合は、法務局に行けば「登記情報」を誰でも取得することができます。したがって、事前に登記情報を調べようと思えばできたのに、それをしなかったら「大きな落ち度がある」となる可能性が高いです。
この場合は「善意の人」にはなりません。したがって民法で保護されない可能性が高いです。つまり購入した不動産を手に入れることができなくなる、ということです。
ではこの場合は泣き寝入りしないといけないのでしょうか？
こうなった場合には「契約不履行」になりますので、買主は売主に対して「債務不履行による損害賠償」を請求することができます。
ただ、いずれにしてもこのようなトラブルには巻き込まれたくないものです。不動産の場合には、自分で調べられることもあるので、事前に十分に調べるようにしてください。
3月2日（土）に、ヤマハスタジアムで静岡ブルーレヴズのホストゲームが開催されました。相手は埼玉ワイルドナイツということで、日本代表選手も多く在籍するので、とても楽しみにしていた試合です。
試合結果は、さすがにワイルドナイツ！という内容で、応援する静岡ブルーレヴズは残念ながら負けてしまいましたが、やはり強いチームは試合の進め方が秀でていました。
その前座で、ヤマハ発動機OBとサンヨー電機OBとのOB戦が行われました。そちらも往年の名選手や応援していた選手が出場することになっていましたので、楽しみでした。
五郎丸選手はもちろんですが、早稲田大学ラグビー部の大田尾監督や、ジュビロ磐田の浜浦社長も出場されました。現役選手ではないものの結構激しいプレーも多く、私が心配することではないと知りつつも、「大丈夫かなぁ」と思いながら見ていました。
OB戦は、五郎丸さんのサヨナラコンバージョンキックが決まり、ヤマハ発動機OBが勝ちました👍 とても見ごたえのある試合でした。トップチームはもちろんですが、スクールの子供たちの試合も見ごたえがあります。
プレーするレベル云々ではなく、その試合でどれだけ熱いプレーをしているかが、試合の見ごたえにつながっているんだなぁと、再確認できた試合でした。
ここ最近、トケマッチのニュース、特に被害のニュースを目にします。そこで今回は不動産投資のリスクを、トケマッチと比較して解説します。
どちらも高いお金を出して購入した資産を、他人に貸すことによって収益を得ているので、その構造は同じです。ただ大きな違いもありますので、そこを比較しながらお話しします。
これは不動産、腕時計とも結構高い値段です。直接比較はできませんが、やはりそれなりの金額でないと、「借りたい」という需要はありません。
言い換えると「ブランド」ですね。
①「地代、レンタル料」が入ってこない可能性がある。
不動産の場合は、税金に次いで「優先的に支払うべきもの」とされています。数ヶ月続くと、契約解除ができます。
腕時計の場合も契約解除はできるでしょう。ただし、優先度は各個人に委ねられていますが、趣味嗜好の部類になるので、少なくとも生活費よりも優先度は低いでしょう。
②確実に戻ってくるか？
不動産の場合は、その名前の通り動かない資産ですので、契約終了時には確実に戻ってきます。また勝手に売買することもできません。
腕時計の場合は、その逆です。今問題になっている通り、戻ってこない・勝手に販売されてしまっているのです。
③日常にかかる経費
不動産の場合は、土地であれば「固定資産税」、建物であれば「固定資産税」「修繕費」「管理費」「火災保険料」などの費用が掛かってきます。
腕時計の場合は、日常的にかかる費用はありませんが、クオリティを維持するという意味では「メンテナンス費」でしょう。
簡単に解説してきましたが、これだけ見ても「腕時計」の方がリスクが高いと思いませんか？つまり「高い利回りが期待できます」、といえば聞こえはいいのですが、高い利回りでなければとレンタルすべきではない…とも言えます。
特に土地だけを貸す場合は、不払いや手元に戻ってこないという危険度は低くなりますので、利回りも低くなります。
利回りが高い…ということは、それだけ危険度も高い、ハイリスク投資ということになります。
前回に引き続き、「〇〇がこう言っていた」の事例紹介です。
「現在、事業用として借りている、市街化調整区域内の駐車場・資材置き場用地を購入したい。」と地主に申し出た事例です。
雑種地の扱いになり、元々は農地で周囲には田が広がっています。詳しく調査はしていませんが、まず建物建築、特に住宅の建築はできなさそうな土地です。それを事業用の駐車場・資材置き場として長年借りていましたが、地主の代替わりもあり購入したいと申し出ました。
普通に考えると、建物建築ができる土地ではないのでその価値は低くなります。少なくとも住宅地と同じ金額ということはまず考えられません。
では、地主がどのように言ってきたのか？？ 気になりますよね。 私も驚きました！
「この辺りは、坪〇〇万円が相場と不動産鑑定士が言っていた。だからその金額なら売ってもいいですよ。」とのことでした…。
不動産鑑定士がそんなこと言うとはとても思えません。気になって調べてみたところ、借りている駐車場・資材置き場用地の近くにある住宅地の相場でした。
私もそうですが、不動産鑑定士は個別の不動産について「〇〇万円くらいでしょうかね」などと、価格を出すのは控えるものです。発言が独り歩きするのを知っているからです。
総合すると、地主は「近隣の住宅地の相場を、不動産鑑定士が言ったことにして、高く売ろうとした。」となります。これはお互いの信頼関係を壊すのでやめた方がいいですね。
今回は「ひとりごと」です。
昨日、仕事をしていたら大手信託銀行を名乗る人から電話がかかってきました。仕事の依頼かな？と思っていたのですが、「〇〇薬品が磐田市に工場を作成する。地元の方だけに発行される債権があるので、それを代わりに買ってくれないか？もちろん謝礼はする。」という内容です。
電話口の人も、なんかオドオドした様子で、活舌が悪いせいか何を言っているかよくわかりませんでした。そこでもう一回話すようにお願いしたら、まったく同じ話をされましたので、原稿読んでるだけ感がプンプンでした。
ここまで古典的な詐欺電話は久しぶりです。というかまだやってたんですね💦 面白くなってきたのでお付き合いしてあげようとも思いましたが、まあ面倒なので「（前向きな感じを出しつつ）すぐに折り返し連絡するからちょっと待ってて。」と言ったら、切られてしまいました。
ここ最近、本当に善良な方（普通の人）が関与する詐欺事件が多い印象があります。ビットコインの代理購入詐欺事例をよく耳にします。
「代わりに購入してくれたら謝礼を払うから、先に代金を振り込んで欲しい」はまだかわいい方です。もちろん詐欺なので、お金は戻ってきませんよ。でも金銭的なマイナスだけで済むので「まだかわいい方」なのです。
最悪なのが、「ビットコインの購入代金を代わりに受け取ってほしい。」です。これは「あなたの銀行口座に振り込ませるから、一旦受け取ってもらって、その後にまた別の口座へ振り込んでくれ。」という内容です。
特殊詐欺に使用された口座に該当する＆マネーローンダリングに使用された口座となるため、口座が凍結されます。詐欺使用された口座情報は金融機関同士で共有されますので、簡単に言うと、もう二度と銀行口座を使った取引（給与受取も含め）ができなくなります。
引っかかった方が悪いといえばそこまでですが、本当にすぐそこまで「知らぬ間に詐欺に加担していた」が、忍び寄ってきていますね。
私は以前から、不動産と古美術の世界は「本物とニセモノが混在し、しかもニセモノが高値で取引されている」など、似ていると思っています。
そこで今回は中島誠之助氏の著書「ニセモノはなぜ、人を騙すのか？」も参考に、不動産と古美術の切り口でお話しさせていただきます。なお「本来の価値より高い金額で掴んでしまった不動産」のことを「ニセモノ不動産」と呼ばせていただきます。
これは「サラリーマンの不動産投資」や「相続対策で建築したアパート」なでで起きやすく、市価の2倍で投資用マンションを購入してしまった事例や、田舎になぜかあるアパートなどがその典型です。
本家の「開運！なんでも鑑定団」では、依頼者は本物と信じ自信満々に〇百万円と掲げ、実はニセモノで鑑定額が〇千円でズッコケる…テレビでは笑ってしまうシーンですが、高額なローンまで組んで購入してしまった不動産は、笑い話では済まされないですね。
投資用マンションなどは、極論すれば自分が儲けるために購入するのが目的です。ただ、あなたが不動産投資を考えた時点で、販売業者もあなたも「同業者」です。みすみす儲かる不動産を、同業者に紹介するなんてことはありません。
本当に儲かる不動産は「瞬間蒸発」です！！
自己資金だけでなく、金融機関から借り入れができる額が、これに該当します。「出して出せない金額ではないが、適度な緊迫感を伴うある程度高い金額」というのがミソです。
妙に安い金額だと怪しいと思いやめておこうとなりますし、逆に高すぎるとあきらめがつきます。この微妙なバランスが販売業者のテクニックなのかもしれませんね。
テレビ等で「不動産投資で騙された」という人が紹介されます。私見ですが、業者の言うことを信じ、自分では不勉強だったのでしょう。
なぜ購入する前に自分で相場などを調べなかったのか？いつも不思議に思っていたのですが、中島氏の著書内に「骨董の知識がないという相手のコンプレックスを適度にあおることで、購買意欲に火をつけることができる。」とありました。そういうコトだったんですね！！
以上を総合すると、【それなりにお金を出すことができ、不動産で儲けたいと考えているが不勉強な人に、「この不動産は儲かるよ」と甘くささやく】、これがニセモノ不動産を掴む方程式になります。
では、なぜニセモノが出回るのでしょうか？古美術の世界では「本物だけを扱っていると薄利すぎて商売にならない」のも原因の一つだそうです。仮に本物を1000万円で仕入れて、2割上乗せして売ったら200万円の儲けです。それよりニセモノを10万円で仕入れて、1000万円で売れば990万円の儲けになります。
そう、自分が儲けるため相手にニセモノを嵌め込むのです。自分が儲けるために、相手に「儲かるよ」と甘くささやく…もうキツネとタヌキの化かし合いですね。
《参考文献 ニセモノはなぜ、人を騙すのか？（中島誠之助）》