Category: ひとりごと

母親が御殿場にあるプレミアムアウトレットに行ってきました。そして「新婚さんいらっしゃい」でもプレゼントされているS社製のバッグを買ってきました。「定価が２万円だったけど、３千円で買えた！」ととても喜んでいました。「それはよかったね。」と返答しつつも、元値の２万円って何だったんだろうと思い聞いてみました。結論は「型落ちだから」だそうです。まぁそうんなところだろうとは思いましたが、やっぱりでした。

同じことは賃貸住宅にも言えます。よく「安心の〇〇年間一括家賃保証」を謳い文句にしたバナー広告を目にします。テレビでもやっていますし、不動産投資セミナーに参加するとこの言葉が合言葉のように出てきます。「家賃は補償するけど、その金額までは保証しない」ものですが、なぜかそれが安心に思えるのでしょう。賃貸マンションも古くなれば型落ちになります。賃料相場も新築マンションに比較すれば低下する可能性の方が大きいです。反比例するように老朽化に伴いメンテナンス費や大規模修繕費などの支出は膨らみます。

最初の値段（家賃）設定って何なのでしょうか。たかがバック一つとってもこれですから、不動産ともなるともっと状況はひどいです。最初の賃料設定を高めにすることで「大家さんにつかの間の喜び」を与えることができます。もっと言うと、高めにのった分は建物の建築費に上乗せされていますので、業者から見れば痛くもありません。

これが顕著に出るのは相続税対策というだけで賃貸経営した場合です。頭の中は「相続税の節税」だけになり、経営計画を考えないために残念な結果になります。節税した分を吹き飛ばす位に大きな出費になるかもしれません。場合によっては二束三文で売却せざるを得ないかもしれませんね。そしてそれを待っているプロの不動産業者がいるのです。

「ガイアの夜明け」で不動産投資の罠について特集されていました。それだけを見るとシェアハウスの業者、スルガ銀行が悪いことをしている、サラリーマン大家は半ば詐欺にあったようなものだ…というような展開でしたし、そう思えてしまいます。
一方、今日たまたま見た映画では、悪い投資家が一般人をだまし、出資した金を返せと要求している人たちに対し「欲かいてうまい儲け話にのったんやろ、自業自得やわ。」と言い放っていました。

みなさんはどっちだと思いますか？個人的には両方とも真実かなと思います。私は親から「儲け話が転がってくるわけがない、そんな儲かるならあんたがやればいいんじゃないの？」と断るように、ずいぶん昔から言われてきました。私もそう思います。ではなぜこんなことになったのしょうか・・・。

私の考えは仮想通貨による「億り人」が影響していると考えています。あの時にこんなうまい話があるのか・・・よく分からないから手を出さなかったけど、実は失敗だった！と思っていたなら、シェアハウス投資に手を出しても不思議ではないでしょう。業者の言いなりになってローンを組み、シェアハウスのオーナーになったと思われます。
ちなみにあのシェアハウスの建物、たぶん二束三文でプロの不動産業者が今のオーナーから購入するでしょう。そして社員寮的な使われ方で企業に安くレンタルして、儲けていくと思います。現オーナーはローンが払えず自己破産するかもしれませんが、プロ業者には関係のないことです。むしろ安く手に入るチャンスが転がってきたと、物件が捨て値で市場に出ることを虎視眈々と狙っているでしょうね。

不動産の世界は生き馬の目を抜くプロの世界です。「よくわからない」状態で素人が参入すると高い授業料を払うことになりますよ。

プロ野球で交流戦が始まっています。普段見られない対戦が見られる…というのはファン目線であり、実際の現場は大変だそうです。同じリーグの試合であれば、必ず３勝するチームがあれば３敗するチームがあるので、ペナントレースでゲーム差がつきにくい（差をつけられにくい）のですが、交流戦は１８試合あり、数字上は自チームが０勝１８敗、ライバルが１８勝０敗、つまり１８試合で最大１８ゲーム差になってしまうということです。逆に同一リーグのライバルが負ければ自チームが負けても差がつかないので、負けられるということです。

野球の話をしたかったわけではなく、営業についてです。私は前職が金融機関の職員であり、その関係から金融機関の知人もいます。ここ最近のボヤキは「融資は堅調に推移ししているからいいけど、預り資産（投資信託）や生命保険が売れない・・・。」ということです。なぜ売れないのか？
私の見立ては「生命保険いかがですか？」とか「資産運用しませんか？（投資信託やりませんかと同義語）」と直球勝負していませんか？ということです。インフレがどうとか相続対策に有効だとか言われてもピンと来ないでしょうし、生命保険だけ切りとれば金融機関職員より、保険外交員のおばちゃんの方が知識も営業スキルも上です。わざわざ金融機関で買う必要はないでしょう。保険外交員のおばちゃんと仲良くなるとお菓子とか持ってきてくれることもありますし♪

私は「付加価値を付けましょう」という提案をします。「生命保険を買うなら生保会社から直接買えばいいんじゃないの？」と顧客は思っているでしょう。もっと言うと顧客は金融機関が生命保険を買ってほしいがために必死だな…と思っているかもしれません。
ではどうするか？正面切って「生命保険どうですか？」なんて言わなければいいのです。変化球を投げればいい、つまり正面突破ではなく違う入り口から誘導すればいいと考えています。
「だから具体的にどうするんだ？」に興味がある方は「LINE」で連絡してください。ご提案に伺いますよ。

円満な相続、争族、モメない・・・など相続をめぐるキーワードはたくさんあります。相続でモメるのは「財産があるから」です。そもそも資産も負債もなければ相続するものがなく、モメようがありません（恥ずかしながら、我が家がそうでした）。葬儀代をだれが払うかくらいですが、その程度で家族が絶縁になるまでもめるというのは現実的には考えられません。

もめるのは「不動産」がある時です。最も多いのは「不動産が最も大きな財産」の場合でしょう。一般的には「不動産＋金融資産」が多いと思います。生前対策が重要ですが「相続税がかからないから」「兄弟仲がいいから大丈夫」という思い込みで、残念ながら亡くなるまで放置（亡くなってから考える）しているのが現状です。色々なサイトを見ると「不動産の価値把握は無料査定サービスを利用して・・・、でも業者ごとに査定額が違うから」と記載されています。不動産を評価するには、実勢価格や相続税の評価時に使用する計算方法など複数ありますが、どの金額を採用するかは自由意思に任せられています。

私の考えは「なぜ最も大きな財産を、そんな中途半端な方法で求めるのか？」です。無料査定サービスは「ざっくりこんなくらい」ならありですが、自身の財産の正確な価値把握という意味では適しません。「なぜその金額になったのか、査定した人に責任ありますか？きちんと説明してくれますか？」という点です。

不動産鑑定士に頼むと高いから…という意見はごもっともです。でもそれだけの価値はあります。相続人全員がそれぞれ無料査定の結果を持ち寄ったりしたらかえって収拾がつかないでしょう。不動産鑑定士の鑑定評価であれば、なぜその金額になったのかきちんと説明します。しかし相続の場面では「はっきりした根拠数値」は大切です。不動産の価値把握でもめることがその次のもめ事を招くと考えます。最初にきっちりしておけば、その後の交渉でもめ事の一つはなくなるでしょう。それが円満な解決にむけた第一歩であると考えています。

これはかつて自分も金融機関で営業をしていたので、あまりエラそうなことは言えないのですが、営業は結果を出してナンボ・・・というところが大いにあります。私もホームページを中途半端ではありますが立ち上げましたが、こんな小さなホームページを立ち上げただけでも営業の電話がありました。どのように調べているかわかりませんが、かれらのリサーチ力に驚かされました。

不動産投資も同様です。友人の父親が投資に関心を持っていまして、投資関係のセミナーによく参加しています。資産運用セミナーとは言うものの「投資信託」が中心で、主催者が売りたい商品だけを取り上げていることに不満を持っていました。さらに後から営業電話がかかってくるのでうるさくてしょうがないとも言っていました。また、不動産投資をするつもりはないけどどんなものか知りたいと思って、セミナーに参加したそうです。主催が大手賃貸会社だったので結論は聞かなくてもわかると思います。成功体験をことさら強調されても「いつの話？」、相続税対策で有効ですと言われても「子供に賃貸経営を引き継ぐのはどうよ」という感想でした。そして、後から担当者から営業がすごいということでした。いわゆる「ひも付きセミナー」ですから仕方がないと言えばそうなんですが・・・。

「しつこい営業を断る」のは大変です。断られてからがスタートとは営業の世界でよく言われることです。最初からそのような場に行かなければいい、もっと言うなら営業をしないセミナーがあればいいと思います。やはり不動産鑑定士という中立（営業をしない）の立場から、何かできないかと思い、現在動いています。

先月、静岡県の不動産鑑定士協会の総会がありました。来賓として出席された静岡県の担当部局長が挨拶の中で、それなりの前置きをした上で「不動産鑑定士の認知度が不足しているのは、不動産鑑定士の努力不足」的なことを話されていました。私もまったくその通りだと思いました。問題は「では、どうするか？」ですが、総会の中ではそれに対する策等はあったかな？自分が聞き逃しただけかな？という感じでした。

今度は昨年の話です。不動産鑑定士試験に合格した後は実務修習を受け合格することが必須なのですが、その実務修習のプログラムで「実地演習」と言って、私は大阪でしたが、実務修習生が集まって研修を受ける機会がありました。グループでテーマを設定して討議・発表する場があったのですが、あるグループが「地方の不動産鑑定士は厳しい…。」というような発表をしていました。わざわざ発表することでもないと＆そう思っている内は「そだね～」としか思えませんでした。

認知度不足に加え、不動産鑑定士自身がネガティブな発想では今後の明るい展開は見えてきません。それは鑑定業界全体の沈下を意味します。僕の考えは「不動産鑑定士はお仕事をもらう立場から脱却しなくてはならない。」です。公共の仕事。税理士や弁護士から仕事や顧客を紹介してもらう→だから挨拶に行くべし、という流れが圧倒的多数な考えですが、私の考えは違います。不動産鑑定士は潜在的に必要とされているが、認知度不足により「レアキャラ化」してしまっている、です。レアキャラな上に、自分から出ていくことがなければ認知度は上がりません。

まあ私がこんなことを言えるのは新参者だからでもあります。最近読んだ「理念と経営」という冊子の中にある経営者が「もうやるしかない。どうせ駄目なら自分のやり方でやり抜こう。」と話されていましたが、まさにそんな感じです。

私が薫陶を受けている大島先生や北谷先生が鹿児島視察に行かれたそうです。また、実務修習で大島道場の同期の柳元先生も鹿児島で頑張っておられます。鹿児島は結婚前の最後の旅行で訪れ、その魅力に取りつかれてしまいました。今回は鹿児島の魅力を紹介します。

①砂蒸し温泉・・・砂蒸し温泉は衝撃的でした。サウナと同じだろうと思っていましたが、砂をかけられた瞬間に全身の血液が逆流するんじゃないかと思いました。指宿が有名ですが私のおすすめは山川町の砂蒸し温泉です。施設は指宿と比べて小さいですがかえってそれがいい雰囲気です。また、蒸されながら開聞岳を見ることができます。ただ、せっかく砂蒸しで蒸されてもその分すぐにビールで取り戻してしまいます。
②佐多岬・・・指宿とは反対側の大隅半島の先端です。展望台があり景色がとてもきれいです。それ以上に、昔は賑わっていたのだと思いますが…という感じです。展望台のガラスは割れてなくなっており黄色いロープが張られただけの吹きさらしです。落ちたら確実に死にます。
③テイエム牧場温泉・・・垂水市にあります。温泉の建屋は超オンボロ（失敬！）です。でも中に入るとそれ以上の衝撃です。温泉からの成分が浴室全体にこびりついており、手すりがなかったらどこからお湯に入っていいかわかりません。露天風呂も「ひっそり」とあります。露天風呂からの景色もきれいです。ここは穴場中の穴場です。

報道でレオパレスが手掛けた案件の「界壁」未設置問題が話題になっています。日大アメフト部や森友学園問題報道もあり、あまり大きくは取り上げられてはいませんが、建築基準法という法律違反の可能性もある大きな問題です。

それはそれとして、この手の場合建築工事は関連する会社で行わせています。「当社の基準をクリアした・・・」という枕詞をつけて。当社の基準というところも突っ込みたいですが、工事レベルの低さを露呈してしまいましたね。オーナーが気の毒としか言いようがありません。本来ならあり得ないことです。図面では建築基準法をクリアしていますが、完成建物は違法な状態になっている。検査レベルもどうなのでしょうか？

賃貸経営は会社経営と同じというのが私の考えですが、経営者としては商品がどのような仕上がりになっているか確認すべきです。場合によっては専門家を帯同してでも確認すべきでしょう。「施工から一括管理」という言葉で任せきりにしていたのだと思います。アパートを建てただけでは相続税対策にはなるかもしれませんが、長い目で事業としては失敗します。

相続税対策としての賃貸不動産は否定しませんが、何も知らないでその世界に飛び込む、ましてや業者に任せきりにするのは危険（リスク）が高いです。不動産の専門家である不動産鑑定士に相談していただければ、アドバイスします。そして最終的にご判断されることをお勧めします。

検索エンジンを使用して「相続対策」と入力すると、ほとんどが「相続税対策」や「節税対策」が上位にきます。相続税対策は確かに相続対策の一部ではありますが、すべてではありません。
相続税の課税対象になる人は全国で８％に過ぎません。むしろ１０人中９人は課税対象外であり「関係ない」と思われるかもしれません。課税対象でない人は「相続税対策」は必要ないですが、「相続対策」は必要になります。

「自分たちには関係ないね」と思っていると、後から「争族（あらそうぞく）」になります。実際に相続でモメるのは財産が自宅（土地建物）のみのケースが多いのです。なぜでしょうか？？考えられる原因は「思いのミスマッチ」です。
相続される側「兄弟間は仲いいし、同居している長男に自宅を相続しても問題ないでしょ。」
相続する側「兄貴だけ財産（ここでは自宅）をもらうのはおかしい。自分たちも相応の財産を分与をしてよ。」　

これが亡くなった後に起きると最悪です。なぜなら自宅は細切れにして分けることができないからです。仮にもらえなかった側が弁護士を立ててきたらどうなるでしょうか？？勝てますか？

そこで事前の「相続対策」が必要になります。特に自宅の価値把握は重要です。自宅を引き継がない相続人は、自宅の価値に応じて自分たちの相続する財産を主張します。

では自宅の価値はどう把握すべきでしょうか？
ここは不動産鑑定士に依頼してください。ウェブサイト上で「自宅無料査定」というサービスもありますが、正直これを使って自宅の価値をいくらと提示しても説得力に欠けます。理由を書くと長くなりますが、不動産鑑定士は国家資格であり、鑑定評価基準に基づいて厳格に評価額を出しています。

そしてもっとも大切なことは「説得力が違う」ということです。モメている時は少しでも相手のアラ探しをしてそこを突いてきます。私が自宅を相続しない相続人から相談を受けたら、自宅の価値判断がおかしい！と主張して鑑定評価を行います。それによって少しでも取り分が増えればいいですから。

現在老朽化した現行の磐田市民文化会館を取り壊し、移転する計画が進んでいます。そして（新）文化会館の設計に市民の声を反映させるため、ワークショップが開催されています。私も公募だったので応募したところ、まさかの採用になり参加させていただいたいます。不動産鑑定士という立場が役に立ったのでしょうか。それならそれでありがたいですね。

このワークショップは全5回になり、先週土曜日までで２回開催されました。第一回目は主催者側の話が長く（これは仕方ないことです）、また参加者同士も初対面であり固さがみられました。２回目から話し合いの時間も長く、お互いに積極的な意見反映ができました。不動産鑑定士の立場で意見させていただいたこともありますし、逆に不動産鑑定士の発想にはまったくないアイデアもありました。不動産鑑定士は「土地をどのように活用するか？」というのは大きなテーマの一つです。しかし「地面をどのように活用するか？」という視点が抜けていたことに気づかされました。

参加者に聖隷クリストファー大学の教授がおられ、アートやまちづくりに精通しているのですが、道路を使用したアートイベントを提案されていました。私には道路をアートイベントに使用するという発想は全くありませんでした。ただ、土地をどう使うのかという面では共通しています。また磐田市は人口が減少しています。市の予想では「増加」することはないみたいです。人口減少と地価下落により税収の減少が見込まれます。コンパクトシティにするという考えも大切ですが、魅力あるまちにして人口を「増やす」まではいかなくとも維持はしていきたいところです。そのためにも、一見全く関係がないと思われる人間同士の方が新しいアイデアが出てきて「面白い≒魅力ある」発想になると感じました。結果が想像できないっていうのがいいですよね。