Category: ひとりごと

先の台風の影響で千葉県を中心に大きな被害が出ました。特に屋根にブルーシートが掛けられている住宅が多く見られます。ところで、もし親から相続するなど、被害を受けた住宅が空き家だった場合にはどうなるのでしょうか？

このような災害で住んでいる家が壊れてしまうと、そこの住人は「住む家が…」つまり生活基盤が大きく損壊してしまいます。自治体としても住人の生活再建のバックアップをしてあげなくてはいけません。例えば、市町村税や健康保険の減免、義援金の交付などです。そこで登場するのは「罹災証明」です。

「罹災証明」を簡単に言うと「住家に被害を受けたことを自治体が証明する書類」です。もっと言い換えると「私は生活再建の支援が必要です」というお墨付きを自治体から得た…というコトです。この罹災証明があれば、上記のような生活再建のためのバックアップが受けられます。

ここのポイントは「住家に被害」です。「住宅に被害」ではありません。「実際に住んでいる家が壊れた」という事実なのです。空き家は誰も住んでいませんよね？つまり「生活再建の支援」の対象外になります。でも空き家は壊れています。それも修繕するか取り壊すかしないといけません…。

さらに台風の場合、空き家が単独で壊れるだけならまだマシです。飛んだもので近隣に迷惑をかけてしまった場合には、損害賠償が請求されるかもしれません。火災保険に入っていればいいのですが、入っていなければ空き家の修繕・解体費用、損害賠償費用も自腹です。

結論。空き家の屋根が台風で壊れたら、かなりの損害を覚悟しなくてはならない。そして自治体からの生活再建に向けた支援も期待できない、です。

 

週末のニュースでフラット３５という、住宅金融支援機構（昔の住宅金融公庫と表現した方が分かりやすいですね）の個人向け住宅ローンを悪用して、投資用不動産を購入していたという報道がありました。

そもそも投資用不動産に利用できないにも関わらず、「自己用住宅の購入」と嘘をついて融資金を引き出すだけでもNGですが、さらに架空工事費用を計上して余計に引き出していた…余計に引き出したお金がどこへ消えたかは闇の中ですが。

報道では「一括返済を求める」とか「間に入った業者にも返済を求める」とありました。一括返済を求められるのは誰なのでしょう？これは借りた個人です。「間に入った業者」に返済を求めることはできるのでしょうか？なんか計画倒産されそうな気がしますが…大丈夫なのでしょうか？

住機構（フラット35）からすれば、借りた個人も物件を販売した業者も同じ「共犯者」です。一括返済を求められて困るのは「借りた個人」です。物件売却をしようと思ってもたぶん完済できる金額で売却はできないでしょう。もともと融資金の中に「架空工事部分」が含まれていますから…。

業者倒産すればそこまでですが、個人は自己破産です。もし他に住宅があったらそれも手放さないといけませんし、住宅ローンを組んでいたらそれも返済できなくなります。

でもそれを含めて、「すべて自己責任」です。それが不動産投資です。こういう悪用事例があるため「不動産は怖い」となってしまうのでしょう。

言葉巧みに誘導されてしまい、その気になってしまう気持ちも分かりますが・・・。一度冷静に考えるべきですし、第三者を交えるとなおいいでしょう。不動産鑑定士であれば、完全に第三者の立場からアドバイスをすることができます。少なくとも業者に「投資用不動産を自己用不動産」を嘘をついてまで、言われるがままに契約してしまうことはなくなると思います。

かんぽ生命の不適切販売が話題になっています。普通に考えたら「一部業務停止命令」になってもおかしくない位の事案なのですが…。今は自主的に生命保険商品の販売を自粛していますね。

新聞報道になりますが、販売手口としては高齢者に対し「相続対策として…」という言葉で勧誘していたということです。私も過去に金融機関に勤務していましたが、新しい生命保険商品を販売するにあたっては、生保会社の人から商品についての研修を受けていました。その中で、幾つか疑問になった点がありました。

①「生命保険は相続税の節税に効果があります」…確かにその通りです。でも、10人中9人は相続税なんかかかりません。相続税がかからないと思われる層に販売するにあたっては、そのフレーズ使えませんよね？？販売するにあたって相続税がかかるか否かまで調査しなければいけないのでしょうか？

②「お金に名前が付けられます」…いよいよ意味が分かりませんでした。受取人を指定できるということが、それを意味するそうですが。「なぜ受取人を指定する必要があるのか？」が分かりませんでした。預金名義が自分自身なので、すでにお金に名前はついている状態なのでは？？

相続に詳しい人ならすぐに理解できる話ですが、相続に詳しくないのであれば「相続対策になります」と言われても、その意味を理解することは困難なのではないでしょうか？特に高齢者はそうです。相続について考えなければならない時に、「この生命保険は相続対策になります」…と言われたら、よく分からないけど契約してしまうかもしれませんね。

生命保険は、不動産（自宅）と絡めてその必要性をご説明するのが分かりやすいと思います。不動産を相続する人は、名目上は「最も多くの財産を相続した人」なりますので、他の相続人との不公平を解消させるため、場合によっては現金を支払う必要があります。

不動産をすぐに売却できればいいのでしょうが、なかなかそうもいかない時代です。そうなると不動産を相続する人は「売れない不動産を相続させられた上に、他の相続人に現金資産を渡さなくてはならない」という立場になります。もちろん相続した不動産に係る経費は自分持ちです。

それでは不動産を相続した人があまりにも不憫になります。そのために、事前に生命保険を活用することで、それを防ぐことができます。詳しくは、私までお問い合わせください。丁寧にお教えしますよ。

総務省が10日発表した住民基本台帳に基づく人口動態調査（1月1日時点）によると、静岡県の人口は372万6537人と、前年比で1万6478人（0.44%）、減少幅は前年（1万3850人）より拡大しました。全国的には見てワースト５位です！！

人口減少自体は日本全国共通の問題ですが、静岡県の場合は若い世代が都心へ流出してしまっています。まあ新幹線で2時間もかかりませんので、却って来ようと思えばいつでも帰れますよね。

いよいよこれから「人口の争奪戦」が始まります。ふるさと納税の騒ぎぶりを見て確信しました。全部の自治体とは言いませんが、「自分のとこだけよければいい」と思っている自治体もあります。

ふるさと納税で、自分の自治体の税収が増えるということは、その分税収減になっている自治体もあるということです。

理屈は同じです。これから人口は減少します。その状況下でさらに「争奪戦」です。自分の自治体の人口が増えるなら、他の自治体の人口が減少しても構わない！と割り切っているなら…どうなるのでしょう？？

ふるさと納税を見れば、想像はつきますよね。なりふり構わず「バラマキ」合戦になったら、体力のない自治体は消耗するでしょう。そうなると、今住んでいる住民サービスが低下しますので、さらなる人口流出です。

そうならないためにも、「とにかく人口が増えればなんでもいい！」という姿勢では長続きしません。明確なコンセプトと差別化です。

特に「差別化」です。「お金あげるからウチに来て」では、お金以外に何のアイデアもないのか？と疑ってしまいます。

私の考えは「こういう人に来てほしい」とこちらから指名することです。逆に、それ以外は来なくてもいい…という割り切りってしまい、施策と資金を集中させます。

空き家リボンプロジェクトでは、「ひとり親家庭」に移住を提案します。子供の貧困解決の切り口から、移住・人口増加を図ろうというものです。特に子供が増えると、街が活性化しますしね。

人口の争奪戦に巻き込まれると、体力勝負なります。民間企業はそれで苦しんでいるのです。誰も得をしません。価格競争に巻き込まれるより、高くても売れる商品を開発する方が、楽しいですよ。

 

改正子供の貧困対策法が成立しました。市町村にも計画策定の努力義務が盛り込まれましたので、少しでも貧困で悩むひとり親家庭の「希望」になればいいなと思います。

前置きはこのくらいにして、実際に貧困に悩む方は「きれいごと」や「お題目」はいりません。目の前にある「救い」が「希望」になるでしょう。いじめ問題と似ています。

現にいじめに苦しんでいる子供たちは「いじめがない社会の実現に全力で取り組みます！」と熱く決意表明されても失望するだけでしょうから。

「子供の貧困対策×空き家活用による移住促進」は、これから求められていることではないかと思います。移住促進をＰＲする自治体のウェブサイトをいくつか見てみましたたが、そのほとんどが「幸せファミリー、ウェルカム！」というものです。

そして「豊かな自然のに抱かれて子育てを」とか「〇〇が名産です」というようなことが書かれています。このＰＲ内容では日本中にある他の自治体と競争になります。正直なところ、その自治体でなくても代替できる自治体はあるのです。

あと、移住してくれたら「〇〇万円」を差し上げます。というのも止めたがいいでしょう。少しでも金額の高い自治体に有利になるだけですし、体力勝負になりますから、既存住民に対するサービス悪化を招きかねません。

「〇〇市は、こんな人（家族）に移住してもらいたい！」という明確なコンセプトがあると、分かりやすくていいですね。「みんな、ウェルカム！」ではなく、移住してほしい人を自治体から指名してしまう…というやり方です。

ひとり親家庭、特にシングルマザーは年収水準も低いのが実状です。さらに都会の人間関係…つまり地域内に頼れる人や居場所がなく、職もパートであり、住居も家賃が高い…そんな「居・職・住」をまとめて面倒を見ることができれば、そこの自治体に住む大きなメリットになります。必ず子供を連れて移住しますので、子供の人口も増え地域が活性化します。

空き家活用にもなります。各自治体で子育て支援の部署、団体がありますので、それらとも連携すれば、子供の貧困対策を空き家を使って解決を図る一助になると考えています。

〇〇離れという言葉があります。よく聞くのが「クルマ離れ」です。確かに都会にいれば、わざわざ自動車税・自動車保険料を負担してまで、保有しなくても使いたいときにレンタカーで十分でしょう。私でもそうします。

あと最近では「結婚式離れ」です。結婚式の平均費用はおよそ「320万円」程度だそうです。親戚付き合いや家族意識の希薄化、終身雇用からの意識変化で職場の人を招きたくない…ということで、「ジミ婚」「ナシ婚」がどんどん増えています。結婚式にかける費用を、新婚旅行や家族での結婚式にかけたいということで、今なら私もそうします。

さらに「葬儀離れ」も増えています。10年前の2倍だそうです。派手な葬儀よりも「家族葬」などお金を掛けず家族だけで静かに送るということです。うちの母親も「家族葬」でいいと言っていました。

価値観が変わってきています。もうお金を掛ける対象が違うのでしょう。住宅もきっと同じことが起きます。3000万円から場合によっては5000万円とか6000万円もかけて、住宅を購入する時代はそろそろ終わりかもしれませんね。住宅を購入したら住宅ローンの返済があります。それこそ退職に近い年齢まで払い続けなくてはなりません。

これから空き家、それも程度のいい空き家が増えてきます。それを購入して1000万円程度でリフォーム（またはリノベーション）すれば、十分に住むことができます。子供たちとの同居も考えていなければそれで十分でしょう。

お金を掛けた新築離れが進むと、住宅ローンの需要も減ります。さらに人口減少もやってきます。そして老後に2000万円とか3000万円とかが必要になるということになれば、家は安くすませて、老後資金の準備に備える行動をとるのが普通の心理だと思います。

そもそも住宅を購入するという発想すらなくなるかもしれません。空き家を安く借りて、老後は施設に入居…こんな時代も意外とすぐそばに来ているかもしれませんね。

朝のワイドショーを見ていたら、相続特集をやっていました。7月から制度が変わりますが、変わらないことも多くあります。典型例は「不動産」です。「負の遺産」とも「負動産」とも言われていますが…。残念ながら、ワイドショーで解説をされていた方は、相続には詳しいかもしれませんが、不動産には詳しくないようです。

そのワイドショーの中では「田舎の実家」の相続例について解説していました。

親が亡くなり実家を相続するか悩んだが、思い入れがあり、すぐに手放せないからとりあえず相続した。

でも数年後に維持費（固定資産税含む）がかかるから、手放そうと思い地元の不動産業者に相談したところ、「建物も老朽化しているから、更地でないと売れない」と言われ、200万円かけて解体し、更地にした。

更地にした結果、固定資産税が上がり、しかも買い手も見つからない…最初から相続放棄しておけばよかった（泣）　　という内容です。

このケースでは相続放棄しても、問題解決にはなりません！！なぜなら相続放棄しても「管理責任」が残るからです。民法にもしっかり書いてあります。

民法第９４０条：「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。」

仮に相続放棄したとしても、建物が原因で近隣に被害を与えた場合には、損害賠償しなくてはなりません。そこがワイドショーの説明では抜けていました・・・(-_-)

ではどうすればいいのでしょう？　実はそこもワイドショーでは抜けていました。不動産の専門ではないので、そこに言及できないと思われます。

最後のまとめが「親とヒアリング、聴き取りすることが重要です」でした。冒頭で「きき方を間違えると、大変です。」とも言っていました…どうやって切り出せばいいのでしょうか？？

私の提案は「住宅（不動産）」から入るということです。いきなり「資産どのくらいある？」なんて聞いても、自分だって教えません。親と子、両方に共通する課題は「住宅（不動産）」です。

両方に共通する課題であれば、「自分も分からないから、まずそこから始めない？？」と切り出せます。親も分かりませんので、「それもそうだ」となるでしょう。一旦入口から入ってしまえば、そこから先は進めることができます。

門前払いされないためにも、「住宅（不動産）」から切り出すのがベストです！！そして不動産鑑定士がお役に立ちます。不動産の専門家ですから(^^♪

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お客様とお話をしていると、様々な事情を教えていただけます。空き家で悩んでいる方も同じです。私とお話しする前に、本や週刊誌等で情報を得ていますので、予想もしない質問をされます。最近は「情を断ち切る方法を教えてください」です。男女間の感情のもつれは私の専門外なのですが…。

詳しくお話をお聞きすると「実家が空き家になっている。周囲も空き家になり、どんどん売れなくなっているので、早く処分したい。でも、情が残っているとかで動き出そうとしない。ハウツー本を読んだら”すっぱりと情を断ち切ること”と書いてある…どうしたらいいですか？」という内容です。

そのハウツー本もどうかと思いますが、今はそれは置いておきます。実家には、親からすれば子育ての想い出、苦労して返済した住宅ローンなど、「家族の象徴」です。一方、子供からすると「子供のころの想い出」です。兄弟が何人かいればそれぞれに想い出があります。そんな簡単に情を断ち切れるものではありません。

私の返答は「情を断ち切る方法はありません」です。元から情がなければ、断ち切るものもありませんが、もし少しでも情があるようであれば「すっぱり断ち切る方法」を探すのは無駄でしょう。ただし、「情を断ち切るのではなく、違う形で引き継ぐご提案」ならできます。

例えるならば、”愛情”を指輪にする結婚指輪しかり、子供への愛情を「フォトアルバム」に…です。住宅であれば「不動産鑑定評価書」にです。家族の象徴ですから、しっかりした形で残すべきでしょう。住宅はそのままの形で残すことはできません。いつかは朽ち果てます。

国家資格保有者である不動産鑑定士が、しっかりと家族の象徴であるご自宅を評価させていただき、「不動産鑑定評価書」をお作りします。住宅に込められた思いは「不動産鑑定評価書」という形でいつまでも引き継ぐことができます。子供たちの人数分作成できますので、みんなで実家の想い出をいつまでも共有しましょう。

さらに、この鑑定評価額は遺言のシーンでも使えます。実家の不動産鑑定評価で「想い」をつなぎ、さらに家族で相続について話すきっかけにもなります。「情を断ち切る」という、ともするとネガティブな表現よりも、「情をつなぐ」の方が、みんなが幸せになります。

 

私は、最近まで金融機関に勤務していました。今は不動産鑑定士で独立したとは言うものの、やはり気になるものです。少し古い情報になるのですが、2018年6月に野村総合研究所(野村総研)が発表した住宅マーケットの予測は、予想していたとは言え、衝撃的でした。

今後の新設住宅着工戸数について、2017年度の95万戸から、2020年度に77万戸、2025年度に69万戸、2030年度には60万戸と減少傾向が続く見込みということです。2017年度からの比較では、単純に2/3になるということです。人口減少もありますから、住宅ローン市場は、頭打ちになるということです。2007年度が129万戸でしたので、それと比較すると半分以下です。今後成長が見込める分野ではないということですね。

一方で、空き家は増える一方です。これらの空き家が住宅市場に流れ込んできます。成長が見込める分野かと言うとそうでもないと思います。人口が減少していきますので、そもそもほしい人がいなくなるからです。

少し話は変わりますが、結婚式場に勤務する知人から聞いた話です。「最近は、結婚披露宴をしない、またはそんなにお金を掛けてする人が減ってきているので、経営が大変だ。」というものです。個人的な見解ですが、住宅市場もそう遠くない将来にそのような流れになるのではないでしょうか。

お金を掛けて新築しない。空き家を安く購入して、必要なリフォームして済ませる、というものです。あまり住宅にお金を掛けない時代の到来です。そうなると、住宅ローン市場も確実に頭打ちになるでしょう。違う分野に活路を見出さなければなりません。言うならば、「住宅ローン市場は、なくなりはしないけれども、淘汰される」という状況でしょうか。

不動産鑑定士として金融機関を見ると、まだまだ成長分野です。富士フイルムはもはや写真フイルムメーカーではありませんし、そう思っている人もいないでしょう。金融機関も同様です。富士フイルムが写真フイルムにこだわっていたら今頃、この世に存在していないでしょう。

不動産鑑定士だからこそできる提案がありますし、お互いにWin-Winになれるような提案ができます。

 

 

ちょっと前ですが、シェアハウス問題が世間を騒がしていた時に、「顧客の預金残高通帳を改ざんし、残高を多く見せかけて、多額の融資を引き出した。さらに金融機関もそれに加担していた。」というニュースが流れました。なぜ預金残高を解散してはいけないのでしょうか？

それは「虚偽、嘘」だからです。もっと言うと「損害を与える」からです。普通の感覚ではそもそも「預金残高を改ざんして、多く見せかけよう」なんて思いもしませんが…。相続や生前準備でもこれは同じです。預金の残高証明書を改ざんして自分の都合のいい数字に操作をすることなんて、やろうとも思わないでしょう。

でも、「自分の都合のいいように数字を操作できる財産」が存在するのをご存知ですか？あなたの身近にある「最も大きな財産」です。

そう、不動産です。財産価値を低くすることも、逆に高くすることもできます。それも預金の残高証明書の改ざんのように後ろめたいものではなく、正々堂々とです。そして正解はありません。当事者が合意した金額が「財産価値」になるのです。

ところで、お互いに不動産の資産価値を「自分に最も都合の良い数値」を出し合ってきたとします。この場合、どのように資産価値が決まるでしょうか？？

モノの本には「中間を取る」や「当事者で納得いく数値になるよう話し合う」などと書かれていました…。あるお客様からは「口の強い人が勝つ」という回答でした。他のお客様からは「不動産に詳しい人の言う通りになるのでは」という回答でした。

正解は…ありません。でも間違いとも言えません。いよいよもって「よく分からない」ですよね。これが不動産の資産価値の正体なのです。

正解の対処法はあります。不動産の資産価値に関する最強アイテムを出せばいいのです。それこそが「不動産鑑定士による不動産鑑定評価書」です。これも１００％正解とは言いませんが、正解に最も近い位置にあるとは断言します。