お役に立つ場面

浅野不動産鑑定では、目的に応じて３種類の不動産評価を提案いたします。

1. 不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に則って作成する正式な鑑定評価書であり、精度、説得力とも最も高い書類になります。

当時間での交渉や調停・訴訟、税務署や金融機関等への提出といった、あらゆる局面での利用が可能となります。

【主な活用場面】

• 企業の資産価値把握（事業承継・M&A等）
  自社株の株価対策としての活用も
• 関連会社、親子会社間、親子間での売買
  税務署提出用の疎明資料として
• 相続時、相続準備時
  分割協議における「相手方にも納得できる書類」として
  相続税計算における税務署提出用の資料として
• 交渉、契約締結、担保評価
  交渉の相手方や裁判所、金融機関等への提出用

 2. 不動産価格調査報告書

不動産の適正な価格または賃料を表した文書ですが、適用可能な鑑定評価手法の一部のみを適用するなど、一部簡略化されており、そのため費用が抑えられ作成期間も短縮可能です。

当事者間の交渉や内部資料としてなど、第三者への提出までは必要でない場合に利用できます。

【主な活用場面】

親族内での協議資料
遺産分割、代償分割
社内資料
売買や交換における、社内での価格水準把握

3. 意見書

対象不動産を特定しないが価格水準を知りたい、対象不動産の属する地域の価格水準を知りたい、という場面で利用できます。

 鑑定評価の事例

1. 特殊（雑種地・広大地・区画整理予定地・官地など）な土地

• 相続した雑種地（太陽光発電用地）の相続税評価額が、周辺土地の利用状況から高く評価されてしまっているが、特別な事情があるのでその点も考慮した価格を求めてほしい。
• 市街地農地を相続したが、区画整理予定地であり当面は建物建築もできず、農地のままで利用せざるを得ない。その事情を考慮した適正価値を求めてほしい。
• 官地（里道・水路）の払下げを希望しているが、実際の土地状況も踏まえた金額提示を行いたい。
  
  それぞれ不動産鑑定評価、不動産価格調査を行い、特別な事情等も踏まえた適正価値をお示ししました。

2. 遺産分割・財産分与による財産査定

実際には売却しない不動産価格について、相手方が提出した不動産業者の査定金額と自身が想定していた金額とで大きな開きがある。相手方も納得できる形で適正価値を提示したい。

戸建住宅でしたが不動産鑑定評価を行い、双方が納得できる適正な価格を算定しました。

3. 事業承継、企業買収に伴う資産価値の査定

事業承継のため当該企業の資産査定を行っているが、その中で相手方から「この辺りは、坪〇〇万円と言っていた。」と話を出された。ただ市街化調整区域内の不動産であるにも関わらず、高い価格水準のような気がする。何が問題か把握した上で、適正価値を知りたい。

不動産調査を行った上で、不動産鑑定評価書を作成、適正価値をお示しました。

4. 節税対策、遺産分割対策

実家の土地建物を相続にあたり、その価格で相続人間の主張に開差がある。相手方は地域相場や固定資産税評価額から実勢価格を求め主張している。ただ実家はがけに隣接しているので、そんな高くは売れないと思う。それらを踏まえた適正価値を知りたい。

建築士と連携しがけ条例にかかる範囲を調査したところ、対策工事なしでは敷地の約8割程度が建物建築困難で使えない、対策工事費を概算したところ1000万円以上の費用がかかることが判明。それらの特殊要因を反映させた適正価値を不動産鑑定評価書としてご提示しました。

5. 相手を納得して穏便に分割をしたい

財産分与の場面で、とにかく穏便に終わらせたい。資産一覧を作成しているが、自宅の土地建物金額で相手に反論される懸念がある。費用がかかってもいいから、相手の納得が得られる金額を最初から提示したい。

不動産鑑定評価を行い、資産一覧に不動産鑑定評価書を添付した上で、金額を提示することになりました。